Kako zaštititi bona fide zalogoprimca ako je zaloga proglašena nevažećom. Odluka o poništavanju ugovora o hipoteci stana Kako poništiti ugovor o zalozi

TUŽBA

o poništenju ugovora o kreditu i ugovora o zalozi stana (hipoteka)

02.02.2015. zaključio sam sa okrivljenim ugovor o zajmu (prilažem), prema kojem sam dobio sredstva u iznosu od 1.500.000 rubalja na period od 12 mjeseci uz 30% godišnje. Međutim, u stvari, primio sam 1.492.537,31 RUB ., što je potvrđeno troškovnim nalogom za gotovinu od 03.02.2015. (u prilogu).

Prema tački 2.3 ugovora o kreditu, kao obezbeđenje izvršenja kreditnih obaveza između mene i tuženog, ugovor o zalozi od 02.02.2015. godine (u prilogu), u kojoj je predmet obezbeđenja bio stan na adresi: Moskva, ul. Moskovskaya, 1 - 11, koja mi pripada na osnovu kupoprodajnog ugovora, što je potvrđeno potvrdom od državna registracija prava (u prilogu).

Vjerujem da je navedeno ugovor o kreditu i ugovor o zalozi su nevažeći iz sljedećih razloga.

1. U skladu sa dijelom 1-2 člana 10 Zakona Ruske Federacije "O hipotekama", ugovor o hipoteci se zaključuje u pisanoj formi sastavljanjem jednog dokumenta koji potpisuju strane i podliježe državnoj registraciji. Ugovor o hipoteci smatra se zaključenim i stupa na snagu od trenutka državne registracije.

U skladu sa dijelom 3. člana 10. Zakona Ruske Federacije "O hipotekama", kada je ugovor o hipoteci uključen u zajam ili drugi ugovor koji sadrži obavezu osiguranu hipotekom, moraju biti ispunjeni zahtjevi utvrđeni za hipoteku. s obzirom na formu i državnu registraciju ovog ugovora.

Dakle, na osnovu dijela 3. člana 10. Zakona Ruske Federacije "O hipoteci", ugovor o zajmu od 02.02.2015. godine podliježe državnoj registraciji. ali ugovor o kreditu nije registrovan u skladu sa utvrđenom procedurom , što je potvrđeno izvodom iz USRR (u prilogu)

Na osnovu člana 10. Zakona Ruske Federacije "O zalogu", smatram da nepoštivanje uslova za državnu registraciju povlači za sobom ništavost ugovor o zajmu od 02.02.2015

1. Prema klauzuli 2.4 ugovora o zajmu, klauzuli 1.1 ugovora o zalozi, vrijednost založene stvari određena je na 3.000.000 rubalja.

Međutim, tržišna cijena ovog stana znatno premašuje cijenu utvrđenu ugovorom o kreditu od 02.02.2015. godine, ugovorom o zalozi od 02.02.2015. godine, u iznosu od najmanje 12.000.000 rubalja.

U skladu sa dijelom 1. člana 9. Zakona Ruske Federacije "O hipotekama", uslov o cijeni stana je bitan uslov ugovora.

U skladu sa dijelom 3. člana 9. Zakona Ruske Federacije "O hipotekama", procjena predmeta hipoteke utvrđuje se u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije sporazumom zalogodavca sa zalogoprimcem.

Međutim, s obzirom na to da je ugovorom utvrđena cijena znatno niža od tržišne, smatram da je ovaj uslov osnov za priznavanje ugovora o zalozi kao tegobne transakcije.

U skladu sa delom 3 člana 179 Civil Code RF, transakcija pod krajnje nepovoljnim uslovima, koju je neko bilo prinuđeno da izvrši spletom teških okolnosti, a koju je druga strana iskoristila (transakcija porobljavanja), može biti priznata od strane suda kao nevažeća po tužbi žrtva.

U skladu sa dijelom 4. člana 179. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako se transakcija proglasi nevažećom po jednom od osnova navedenih u stavovima 1 - 3 ovog člana, posljedice nevaljanosti transakcije utvrđene članom 167. primjenjuju se Građanski zakonik Ruske Federacije. Osim toga, gubitke prouzrokovane žrtvi nadoknađuje druga strana.

U skladu sa dijelom 1. člana 167. Građanskog zakonika Ruske Federacije, nevažeća transakcija ne podrazumijeva pravne implikacije, sa izuzetkom onih koji se odnose na njegovu nevaljanost, a nevažeća je od trenutka izvršenja.

U skladu sa dijelom 2 člana 167 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako je transakcija nevažeća, svaka od strana je dužna vratiti drugoj sve što je primljeno u okviru transakcije, a ako je nemoguće vratiti ono što je primljeno u naturi (uključujući i kada je primljeno izraženo u korišćenju imovine, obavljenog posla ili pružene usluge) za nadoknadu njenog troška, ​​ako druge posledice nevaljanosti transakcije nisu predviđene zakonom.

Po osnovu ugovora o kreditu, tuženom sam isplatio sljedeća sredstva:

• 16.11.2014. - 6.164 rubalja, što je potvrđeno čekom za bezgotovinsko plaćanje usluga od 16.03.2015. (u prilogu);
• 12.02.2014. - 37.500 rubalja, što je potvrđeno čekom za bezgotovinsko plaćanje usluga od 04.02.2015. (u prilogu);
• 26.12.2014. - 1.000.000 rubalja, što je potvrđeno gotovinskim potpisom od 26.05.2015. na zahtjevu za prijenos sredstava (u prilogu);
• 05.02.2015. - 37.500 rubalja, što je potvrđeno čekom za bezgotovinsko plaćanje usluga od 06.05.2015. (u prilogu);
• 26.02.2015. - 37.500 rubalja, što je potvrđeno čekom za bezgotovinsko plaćanje usluga od 26.07.2015. (u prilogu).

Dakle, sve sam ja platio optuženom 1,118,664 RUB

S obzirom da sam ugovor o kreditu od 02.02.2015. godine i ugovor o zalogi od 02.02.2015. godine zaključio da bih zadovoljio svoje lične potrebe, smatram da odnosi koji iz njih proizilaze podležu zakonodavstvu o zaštiti potrošača - Zakonu Ruske Federacije „O Zaštita prava potrošača „br. 2300-1. U skladu sa delom 3 člana 17 Zakona o zaštiti prava potrošača, potrošači su oslobođeni plaćanja državna dužnost u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o porezima i naknadama.

Na osnovu gore navedenog iu skladu sa članom 10. Zakona Ruske Federacije "O hipotekama", članom 167., članom 179. Građanskog zakonika Ruske Federacije, članom 17. Zakona o zaštiti prava potrošača,

TRAŽIM SUD:

1. Primijeniti posljedice ništavosti ugovora o kreditu od 02.02.2015. godine, kojim se stranke obavezuju da vrate sve primljeno u naturi, odnosno da se obavežu tuženi da tužiocu vrati novac u iznosu 1,118,664 RUB
2. Primijeniti posljedice ništavosti ugovora o zalozi od 02.02.2015. godine, obavezujući strane da sve primljeno vrate u naturi.
3. Priznati nevažećim zapisnik o prisustvu tereta u vidu hipoteke vlasništva tužioca nad stanom na adresi: Moskva, ul. Moskovskaja, 1 - 11.

U skladu sa stavom 3. čl. 17 Zakona Ruske Federacije "O zaštiti prava potrošača" i str. 4, 2 i 3 čl. 333.36 Porezni kod Potrošači iz RF oslobođeni su plaćanja državne pristojbe za sve zahtjeve koji se odnose na povredu njihovih prava, ako cijena zahtjeva ne prelazi 1.000.000 rubalja. Ako trošak reklamacije prelazi ovaj iznos, potrošač plaća državnu naknadu u iznosu obračunatom u skladu sa st. 1, st. 1 čl. 333.19 ovog zakonika i umanjeno za iznos državne dažbine koja se plaća po cijeni potraživanja od 1.000.000 rubalja. Na osnovu navedenog, tražim od suda da odredi državnu pristojbu koja se plaća po ovoj tužbenoj izjavi, u iznosu od 594 rublje.

Prijave:

1. Ugovor o kreditu
2. Ugovor o zalozi
3. Potvrda o državnoj registraciji prava
4. Račun za gotovinski nalog
5. Čekovi za bezgotovinsko plaćanje usluga
6. Aplikacija za transfer novca
7. Izvod iz Jedinstvenog državnog registra
8. Tužba - kopija za tuženog

„Pravni rad u kreditna institucija“, 2006, N 3

Među načinima obezbjeđenja ispunjenja građanskih obaveza posebno mjesto zauzima zaloga, jer ima relativnu pouzdanost i prednosti u odnosu na druge načine obezbjeđenja ispunjenja obaveza. Posljednjih godina kaucija je postala široko rasprostranjena poslovni odnosi, prvenstveno u praksi bankarskog kreditiranja. Ipak, pitanja u vezi sa priznavanjem nevažećih ugovora o zalozi nisu izgubila na aktuelnosti, o čemu svedoči sve manji broj relevantnih sporova koje sudovi razmatraju.

Priznavanje transakcije nevažećom i primjena posljedica njene nevaljanosti jedan je od načina zaštite Ljudska prava... Nevaljanost transakcije znači da radnja izvršena u obliku transakcije nema kvalitete pravna činjenica, sposoban da proizvede one građanskopravne posledice čije su nastupanje subjekti želeli.

Treba podsjetiti da se nevažeći ugovori moraju razlikovati od nevažećih ugovora, ili na drugi način nezaključenih ugovora koji ne nastaju zbog nepostojanja zakonom predviđenog opšti uslovi potrebno za završetak transakcije.

U skladu sa čl. 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije, sporazum se smatra zaključenim ako je postignut sporazum između strana u obliku koji je potreban u odgovarajućim slučajevima o svim bitnim uslovima sporazuma.

Što se tiče ugovora o zalozi, treba napomenuti da je spisak njegovih uslova, koji se smatraju bitnim, širi u poređenju sa drugim ugovorima građanskog prava. Prema klauzuli 43 Rezolucije Plenuma Oružanih snaga RF i Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda RF od 01.07.1996. N 6/8 „O nekim pitanjima u vezi s primjenom prvog dijela Građanskog zakonika Ruske Federacije Federacija"<1>bitni uslovi ugovora o zalozi su predmet zaloge i njena procena, priroda, veličina i trajanje obaveze obezbeđene zalogom, kao i uslov pod kojim je od stranaka (zalogodavac ili zalogoprimac) založena imovina (klauzula 1 člana 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako se stranke ne sporazumeju barem o jednom od gore navedenih uslova, ili u ugovoru ne postoji odgovarajući uslov, ugovor o zalozi se ne može smatrati zaključenim.

<1>Bilten Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije. 1996. br. 9.

Zamjenik predsjednika Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije V.V. Vitryansky smatra da je uslov ugovora o zalogu o tome ko drži založenu imovinu bitan, međutim, nepostojanje takvog uvjeta u tekstu ugovora ne podrazumijeva njegovo priznanje kao nezaključenog<2>... Građanski zakonik Ruske Federacije sadrži niz pravila koja treba utvrditi dato stanje sporazuma i u nedostatku takvog u njegovom tekstu. Ova pravila su formulisana iu formi obaveznih i dispozitivne norme.

<2>Vidi: Naučni i praktični komentar prvog dijela Građanskog zakonika Ruske Federacije za poduzetnike. M., 1999. S. 421.

Uslov ugovora o predmetu zaloge mora sadržavati podatke koji omogućavaju identifikaciju založene imovine. Na osnovu suštine založne obaveze, prilikom definisanja predmeta zaloge u ugovoru, potrebno je navesti ne samo vrstu imovine, već i druge karakteristike koje omogućavaju razlikovanje založene stvari od sličnih stvari. .

Sudska praksa polazi od činjenice da je u nedostatku takvih podataka u ugovoru o zalozi suštinski uslov ugovora o njegovom predmetu nedosljedan, a sam ugovor o zalozi nije zaključen. Prema tački 2 Newsletter Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15. januara 1998. N 26 "Pregled prakse razmatranja sporova u vezi sa primjenom odredaba Građanskog zakonika Ruske Federacije o zalogu od strane arbitražnih sudova"<3>u nedostatku podataka u ugovoru o zalozi koji pojedinačno identifikuju založenu imovinu, ugovor o zalozi se ne može smatrati zaključenim.

<3>Bilten Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije. 1998. br. 3.

Nakon analize uslova konkretnog ugovora o zalogu opreme, koji je sadržavao naziv opreme koja se zalaže, njenu vrijednost i vrijednost kolaterala, ali nije imao nikakve naznake drugih identifikacijskih obilježja, posebno fabričkih ili inventarskih brojeva, sud je zaključio da je Ugovor o zalozi nije zaključen (Rešenje FAS-a Volgo-Vyatka okruga od 27.07.2005. u predmetu N A294820 / 2004-2É).

U ovom aspektu, indikativan je još jedan slučaj koji razmatra FAS Istočnosibirskog okruga. Sud žalbena instanca, pozivajući se na čl. Art. 78, 81 Saveznog zakona "O akcionarskim društvima", čl. 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije, Rezolucija Plenuma Oružanih snaga Ruske Federacije i Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 01.07.1996. N 6/8, Informativno pismo Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15.01.1998. N 26, došao do zaključka da ugovor o zalozi nije zaključen zbog neodređenosti stranaka predmeta ugovora. Sud je smatrao da su oprema i mehanizmi koji čine predmet zaloge tehnički složeni uređaji i da ih moraju imati pojedinačni znakovi, što vam omogućava da ih izolirate od sličnih stvari: marka, godina proizvodnje, tvornica i serijski broj, naziv proizvođača, tehnički listovi itd.

Kasaciona instanca se nije složila sa zaključcima žalbenog suda, ističući da analiza uslova ugovora o zalogi omogućava nedvosmisleno određivanje predmeta zaloge – to je naziv robe koji je naveden u specifikaciji. na ugovor o zalozi, individualizovan po karakteristikama kao što su godina proizvodnje, vrsta jedinica, njihov obim, količina, njihova knjigovodstvena vrednost. Uslovi ugovora određuju veličinu i rok izvršenja obaveze, kao i uslov pod kojim od stranaka ima založenu imovinu. Po oceni kasacionog suda, navođenje drugih uslova ugovora o zalozi nije regulisano zakonom. Zaključci arbitražnog suda drugostepene instance o nezaključenju ugovora o zalozi zbog nepostojanja individualizirajućih znakova založene stvari, koji omogućavaju izolaciju od sličnih stvari, nisu potkrijepljeni pozivanjem na pravne propise. koji određuju uslove za određivanje ovakvih karakteristika založene stvari. Kasacioni sud je smatrao da zaključci arbitražnog suda drugostepene instance o nepostizanju dogovora stranaka o predmetu ugovora zbog nemogućnosti individualizacije predmeta zaloge ne odgovaraju činjeničnim okolnostima utvrđenim u aktu. slučaj i nisu zasnovani na pravilnoj primeni pravila materijalno pravo(Rezolucija Federalne antimonopolske službe Istočnosibirskog okruga od 17. januara 2005. u predmetu br. A10-961 / 04-F02-5692 / 04-C2).

U ugovorima o kolateralu, strane često ukazuju različiti troškovi predmet zaloge: tržište, bilans, inventar, zaloga, što može biti osnov za pokretanje spora o priznavanju takvog ugovora o zalozi kao nesklopljenog. S tim u vezi, posebno u pogledu ugovora o hipoteci, Prezidijum VAS je u tački 19. Informativnog pisma od 28. januara 2005. godine br. 90 „Pregled prakse razmatranja od strane arbitražnih sudova sporova u vezi sa ugovorom o hipoteci“ napomenuo da kada su strane u ugovoru o hipoteci navele više različitih procjena predmeta hipoteke, takav ugovor se ne može smatrati nesklopljenim, ako se može utvrditi koja je od procjena ona o kojoj su se strane dogovorile. kao bitan uslov ugovora o hipoteci. Prilikom analize uslova konkretnog ugovora o hipoteci, sud je utvrdio da su stranke u njemu navele tri različite ocjene predmeta hipoteke: procjenu prema zaključku nezavisnog procjenitelja, procjenu hipoteke i procjenu prema dokumentaciji. organa tehničkog inventara. Sud je, sagledavši sve okolnosti i materijale predmeta, došao do zaključka da je hipotekarna vrijednost procijenjena hipotekarnom građevinom koju su stranke sporazumno dale ovom predmetu hipoteke.

U bankarskoj praksi nije neuobičajeno da se suštinski uslovi ugovora o zalogi definišu u dva dokumenta – u samom tekstu ugovora o zalogi i u tekstu ugovora o kreditu – ukoliko u tim dokumentima postoje recipročne reference. Na primjer, neki bitni uslovi ugovora o zalogi navedeni su u tekstu ugovora o kreditu, a u ugovoru o zalogi strane su ograničene samo pozivom na datum i broj ugovora o kreditu zaključenog između korisnika kredita i banke i ne propisuju suštinu, veličinu i rok obaveze. Smatramo da se u ovakvim situacijama ugovor o zalozi ne može priznati kao nezaključen, već samo pod uslovom da su zajmoprimac i zalogodavac jedno lice, odnosno kada je zalogodavac dužnik u glavnoj obavezi.

Odgovarajuće objašnjenje je sadržano u paragrafu 43 Rezolucije Plenuma Oružanih snaga RF i Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda RF od 01.07.1996. N 6/8: priznaje se kao ugovoreno ako ugovor o zalozi sadrži upućivanje na sporazum koji reguliše glavnu obavezu i koji sadrži relevantne uslove."

Zanimljiv je odgovarajući stav Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije u vezi sa ugovorima o zalogu vrijednosnih papira, koji je izložen u tački 4. Informativnog pisma od 21. januara 2002. N 67 „Pregled prakse razmatranja od strane arbitražnih sudova u sporovima koji se odnose na primenu pravila o ugovoru o zalogi i drugim poslovima obezbeđenja sa hartijama od vrednosti. papiri“. Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije ukazao je da se uslovi ugovora o zalogu hartija od vrednosti koji individualizuju njegovu materiju mogu sastaviti u nekoliko međusobno povezanih dokumenata. U primjeru koji se razmatra, tekst ugovora o zalogi sadržavao je podatke o nosiocima prenesenih mjenica, njihovoj vrsti (jednostavne), nominalnoj vrijednosti i uslovima plaćanja, ali nisu navedene njihove serije i brojevi. Ovi podaci nisu navedeni u aktu o prijemu i prenosu menica za hipoteku. Tužilac - založni poverilac je objasnio da su pojedinačne karakteristike menica definisane u tekstu ugovora o kreditu, čije izvršenje je trebalo da bude obezbeđeno zalogom. Pošto je zalogodavac bio zajmoprimac pod ovaj sporazum, uslovi ugovora o zalozi bili su istovremeno sadržani u dva međusobno konzistentna i međusobno povezana dokumenta. Pored toga, prilikom zalaganja menica, zalogodavac je tužiocu prenio hartije od vrijednosti navedene u tekstu ugovora o kreditu. Ovo je potvrđeno i samom činjenicom nalaženja ovih papira kod tužioca. Na osnovu analize tekstova ugovora o kreditu i ugovora o zalogi, sud je izveo legitiman zaključak da su se strane saglasile o svim bitnim uslovima ugovora o zalozi. Pozivajući se na čl. Art. 160. i 434. Građanskog zakonika Ruske Federacije, dokument koji izražava sadržaj transakcije koja se zaključuje ne podrazumijeva se samo jedan dokument, ali i nekoliko međusobno povezanih dokumenata, od kojih svaki potpisuju njegove strane. S tim u vezi, nema osnova za priznavanje ugovora o zalozi nezaključenim samo na osnovu toga što su njegovi uslovi definisani u dva dokumenta.

Ako pak kao zalogodavac nastupa treće lice, nepostojanje bitnih uslova u ugovoru o zalozi, uključujući suštinu glavne obaveze i rok njenog izvršenja, povlači za sobom priznanje ugovora kao nezaključenog, jer se poziva na tekst ugovora o kreditu ne može se prepoznati kao izraz volje zalogodavca – trećeg lica, a ne strane u osnovnoj obavezi.

Postoji, možda, jedini izuzetak od opšteg pravila koja se tiče obavezne individualizacije predmeta zaloge. Govorimo o tako posebnom predmetu kolaterala kao što je roba u prometu.

„Zalog dobara u prometu priznaje se kao zalog dobara, ostavljajući ih kod zalogodavca i dajući zalogodavcu pravo da promijeni sastav i prirodni oblik založene imovine ( robne zalihe, sirovine, materijali, poluproizvodi, gotovi proizvodi, itd.), pod uslovom da njihova ukupna vrijednost ne postane manja od one koja je navedena u ugovoru o zalozi "(Član 1. člana 357. Građanskog zakonika Ruske Federacije) Kod ovakvog zaloga nije bitan predmet zaloge, Prilikom zalaganja robe u prometu nemoguće je individualizovati založenu imovinu. Prilikom određivanja predmeta zaloge, posebno, u ugovoru o zalogi mora se navesti naziv robe, njen tip, razred i standard kojem mora odgovarati kvalitet robe.

Kao što je već napomenuto, potrebno je razlikovati nevažeće transakcije od nesklopljenih transakcija – ništave i poništive.

Prema čl. 166 Građanskog zakonika Ruske Federacije, transakcija je nevažeća iz razloga utvrđenih Građanskim zakonikom Ruske Federacije, koji sadrži iscrpnu listu osnova za priznavanje transakcija nevažećim.

Da bi se transakcija (ugovor) proglasila nevažećom, potrebno je postojanje osnova predviđenih čl. Art. 168 - 179 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Jedna od vrsta poništivih transakcija je transakcija koju izvrši tijelo pravno lice prekoračenje svojih ovlasti (član 174. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ovakvi sporovi nisu neuobičajeni u arbitražna praksa.

Prema čl. 174 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako su ovlaštenja tijela pravnog lica da izvrši transakciju ograničena konstitutivni dokumenti u odnosu na to kako su definisane u zakonu, a prilikom njegovog izvršenja takav organ je prevazišao ova ograničenja, transakcija može biti priznata od strane suda kao nevažeća na tužbu lica u čijem su interesu utvrđena ograničenja, u slučajevima kada dokazuje se da je druga strana u transakciji znala ili je svjesno trebala znati za navedena ograničenja.

Član 174. Građanskog zakonika Ruske Federacije ograničava niz slučajeva u kojima transakcija izvršena sa prekoračenjem ovlaštenja može biti poništena. Za to je potreban niz uslova. Prvo, tužbu o ništavosti transakcije može izjaviti samo lice u čijem su interesu utvrđena ograničenja ovlašćenja, a ne i druga strana u transakciji. Drugo, ova osoba mora dokazati da je druga strana znala ili je trebala znati za postojanje takvih ograničenja. Treće, tužba za nevaženje se razmatra po tužbi zainteresovanog lica. Član 174. Građanskog zakonika Ruske Federacije ne primjenjuje se u slučajevima kada je organ pravnog lica djelovao preko ovlaštenja utvrđenih zakonom, jer Ovaj članak podrazumijeva povredu od strane organa pravnog lica odredaba osnivačkih dokumenata, a ne zakona. U takvim slučajevima, kako je navedeno u tački 1 Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 14.05.1998. N 9 "O nekim pitanjima primjene člana 174. Građanskog zakonika Ruske Federacije Federacije kada organi pravnih lica vrše svoja ovlašćenja za obavljanje poslova"<1>, Art. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

<1>Bilten Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije. 1998. N 7.

Prema čl. 46. ​​Saveznog zakona "O društvima sa ograničenom odgovornošću", velika transakcija je transakcija ili više međusobno povezanih transakcija koje se odnose na sticanje, otuđenje ili mogućnost otuđenja od strane društva, direktno ili indirektno, imovine čija je vrijednost veća. od dvadeset pet odsto vrednosti imovine društva, utvrđene na osnovu finansijskih izveštaja za poslednji izveštajni period koji prethodi danu donošenja odluke o zaključenju takvog posla. Tačka 5. navedenog člana predviđa da je velika transakcija počinjena suprotno specificirani zahtjevi, može biti poništen po tužbi društva ili njegovog učesnika. Odnosno, takva transakcija je poništava na osnovu čl. 174 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Ako veću transakciju izvrši akcionarsko društvo, onda u slučaju kršenja uslova iz čl. 79. Saveznog zakona "O akcionarskim društvima", kojim se utvrđuje postupak odobravanja veće transakcije, govorićemo o primjeni čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije, budući da, za razliku od Federalnog zakona "O društvima sa ograničenom odgovornošću", klauzula 5 čl. 46. ​​od kojih se ukazuje na spornost veće transakcije koju je zaključilo DOO, Savezni zakon „O akcionarskim društvima“ ne sadrži relevantnu odredbu o spornosti veće transakcije koju je sklopilo akcionarsko društvo. Dakle, u potonjem slučaju odredbe čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije o ništavosti transakcije, budući da takva transakcija ne ispunjava uslove zakona i zakon ne utvrđuje da je takva transakcija poništava.

Prilikom odlučivanja o sklapanju transakcija neće biti suvišno obratiti posebnu pažnju na odredbe sadržane u statutima pravnih lica, posebno u statutima društava sa ograničenom odgovornošću.

Dakle, tačke 3. i 4. čl. 46. ​​Federalnog zakona "O društvima sa ograničenom odgovornošću" po pitanju čije nadležnosti može biti donošenje odluka o većoj transakciji društva, pozivaju se na odredbe statuta društva. U skladu sa tač. 3. i 4. čl. 46. ​​Federalnog zakona "O društvima sa ograničenom odgovornošću", odluku o zaključivanju većeg posla donosi skupština učesnika društva. U slučaju da se u društvu formira upravni odbor (nadzorni odbor) društva, koji donosi odluke o velike transakcije vezano za sticanje, otuđenje ili mogućnost otuđenja od strane društva, neposredno ili posredno, imovine, čija je vrijednost od dvadeset pet do pedeset posto vrijednosti imovine društva, može se uputiti statutom društva u nadležnost odbora direktora (nadzornog odbora) društva. Tačka 6. navedenog člana sadrži odredbu prema kojoj se statutom društva može predvidjeti da nije potrebna odluka za sklapanje većeg posla. generalna skupštinačlanovi društva i upravni odbor (nadzorni odbor) društva. Statut kompanije može predvideti veću veličinu velike transakcije.

Federalni zakon „O akcionarskim društvima“ sadrži strožiju regulativu postupka odobravanja velikih transakcija i ne predviđa mogućnost varijabilnosti u regulisanju ovog pitanja u odnosu na odredbe statuta akcionarskog društva.

Ilustrujmo ove odredbe zakonodavstva primjerima arbitražne prakse.

Odluka Arbitražni sud U Republici Burjatiji, tužbe OJSC "House of Trade" protiv OJSC "Mosbusinessbank" zbog poništavanja ugovora o kreditu i hipotekarnog ugovora na osnovu njihovog neusklađenosti sa zahtjevima čl. 79. Saveznog zakona "O akcionarskim društvima" (poslovi su, budući da su veliki, zaključeni bez odluke odbora direktora ili naknadnog odobrenja; sporne transakcije nije odobravala skupština akcionara). Banka se žalila na odluku suda.

Prema FAS-u Istočnosibirskog okruga, Arbitražni sud Republike Burjatije, rukovodeći se zahtjevima čl. 78. Saveznog zakona "O akcionarskim društvima", pravilno odredio odnos cijene ugovora o zalozi i knjigovodstvene vrijednosti imovine društva, te je stoga razumno priznao kao veliku transakciju (34,85% knjigovodstvene vrijednosti imovine društva). imovina kompanije). Nedostatak saglasnosti upravnog odbora na zaključak kontroverzni sporazum zaloga je okolnost po čl. 79 Saveznog zakona "O akcionarskim društvima", koji utvrđuje njegovu ništavost.

Zaključci Arbitražnog suda Republike Burjatije o ništavosti ugovora o zajmu na osnovu čl. Art. 78, 79 Federalnog zakona "O akcionarskim društvima", po mišljenju Federalne antimonopolske službe Istočnosibirskog okruga, nisu zakonite. Prvostepeni sud je, utvrdivši cijenu transakcija ugovora o kreditu i ugovora o zalogi u zbiru (34,85 i 13,95% vrijednosti imovine preduzeća), zaključio da su ove transakcije, kao međusobno povezane, velike. i podliježu propisu dijela 1 čl. ... 78 Saveznog zakona "O akcionarskim društvima". Istovremeno, prvostepeni sud nije ocjenjivao ugovor o kreditu da li je riječ o transakciji koja je izvršena u toku normalnog ekonomska aktivnost.

Pozicija pravosuđe je prethodno navedeno u klauzuli 14 Rezolucije Plenuma Oružanih snaga RF i Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda RF od 02.04.1997. N 4/8 "O nekim pitanjima primjene Federalnog zakona" o dionicama Privredna društva“, prema kojima se norme čl. 78. i 79. ovog zakona kojima se utvrđuje postupak zaključivanja velikih transakcija od strane akcionarskog društva ne primenjuju na poslove koje društvo obavlja u okviru redovnog poslovanja (vezano za kupovinu). sirovina, materijala, prodaja gotovih proizvoda i sl.) bez obzira na vrijednost imovine stečene ili otuđene takvom transakcijom.po mišljenju FAS-a Istočnosibirskog okruga, prirodu djelatnosti utvrđuje sastavnica dokumenti, namjeravanu upotrebu pozajmljena sredstva po spornom ugovoru ukazuju da je ugovor o kreditu transakcija izvršena u redovnom toku poslovanja. Nema osnova za priznavanje takvog sporazuma nevažećim (Rezolucija Federalne antimonopolske službe Istočnosibirskog okruga od 05.02.2001. u predmetu br. A10-2853 / 00-F02-70 / 01-C2). Tako je kasaciona instanca proglasila nevažećim samo ugovor o hipoteci.

Skrećem vam pažnju da je prvostepeni arbitražni sud uzeo u obzir cijenu transakcija u ugovoru o kreditu, koja je manja od 25% knjigovodstvene vrijednosti imovine preduzeća, i ugovora o zalozi, preko 25% knjigovodstvene vrijednosti imovine, u zbiru, i zaključio da su obje ove transakcije velike upravo onako kako su međusobno povezane.

Sporovi oko poništavanja transakcija za koje postoji interes nisu neuobičajeni u arbitražnoj praksi.

Prema čl. 45. Federalnog zakona "O društvima sa ograničenom odgovornošću" odluka o zaključivanju takve transakcije je prerogativ skupštine učesnika društva (većinom glasova od ukupnog broja glasova učesnika društva koji nisu zainteresovani za njegov završetak). Za akcionarska društva, transakciju sa zainteresovanim licima mora pre njenog završetka odobriti odbor direktora (nadzorni odbor) društva ili skupština akcionara u skladu sa uslovima iz čl. 83 Saveznog zakona "O akcionarskim društvima".

Transakcije sa zainteresovanim licima, ako su izvršene u suprotnosti sa zahtevima ovih propisa, su poništive (član 45. Saveznog zakona „O društvima sa ograničenom odgovornošću”, član 84. Saveznog zakona „O akcionarskim društvima).

Po našem mišljenju, indikativan je sljedeći primjer arbitražne prakse.

Akcionarsko društvo (u daljem tekstu - ad), koje je zalogodavac, obratilo se arbitražnom sudu tužbom protiv banke da poništi ugovor o zalozi zaključenog radi obezbeđenja ispunjenja obaveze od strane Društva sa ograničenom odgovornošću (u daljem tekstu - DOO). ugovor o kreditu, zaključen suprotno čl. Art. 81, 83 Saveznog zakona "O akcionarskim društvima".

Prvostepeni sud je tužbeni zahtjev odbio polazeći od činjenice da je zaloga namijenjena zaštiti imovinskih interesa povjerioca po ugovoru o kreditu banke, a ne DOO, pa prema tome, prema sudu, na osnovu čl. 81. Saveznog zakona "O akcionarskim društvima" ugovor o zalozi ne može se kvalificirati kao transakcija sa zainteresovanim licima.

Drugostepeni sud, razmatrajući ugovor o zalozi u vezi sa glavnim ugovorom (kreditom) i rukovodeći se čl. Art. 329, 334, 387 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nije se složio sa argumentima prvostepenog suda, smatrao je LLC strankom (korisnikom) u ovim pravnim odnosima i proglasio transakcije nevažećim na osnovu čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije zbog kršenja zahtjeva čl. Art. 81, 83 Saveznog zakona "O akcionarskim društvima". Protiv rješenja drugostepene instance banka je uložila žalbu.

Kako je sud utvrdio, odluku o zaključivanju ugovora o zalozi doneo je upravni odbor OJSC. Nekoliko članova upravnog odbora zalogodavca OJSC istovremeno su bili učesnici u zajmoprimcu LLC i ukupno su posjedovali 27% udjela u odobrenom kapitalu potonjeg.

Na osnovu čl. 81. Saveznog zakona "O akcionarskim društvima", član upravnog odbora (nadzornog odbora) privrednog društva, lice koje obavlja funkcije jedinog izvršni organ društva, uključujući organizaciju za upravljanje ili menadžera, člana kolegijalnog izvršnog organa društva ili dioničara društva holdinga, zajedno sa svojim povezanim licima, 20% ili više dionica društva s pravom glasa, priznaje se kao zainteresovani u transakciji društva u slučajevima kada oni, njihovi supružnici, roditelji, djeca, punoljetna i polubraća i sestre, usvojitelji i usvojena djeca i (ili) njihova povezana lica posjeduju (svako pojedinačno ili zajedno) 20% ili više udjela ( interesi, udjeli) pravnog lica koje je stranka, korisnik, posrednik ili zastupnik u poslu.

Sud se saglasio sa stavom tužioca da je DOO - zajmoprimac po ugovoru o kreditu korisnik po ugovoru o zalozi.

Koncept korisnika sadržan je u Građanskom zakoniku Ruske Federacije. Pod korisnikom se podrazumijeva lice u čiju je korist zaključen ugovor (član 929. Građanskog zakonika Ruske Federacije) ili lice u čijem je interesu obaveza ispunjena (član 1012. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Dakle, ovaj koncept pretpostavlja da navedeni subjekt ima imovinski interes u postojećim pravnim odnosima.

U skladu sa čl. 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije, povjerilac po obavezi osiguranoj zalogom ima pravo, u slučaju dužnikovog neispunjenja ove obaveze, da primi namirenje iz vrijednosti založene imovine prvenstveno drugim poveriocima zalogodavac. Preuzevši odgovornost za obaveze zajmoprimca, zalogodavac je delovao u interesu potonjeg. Pored toga, zaloga je akcesorna obaveza obezbeđenja, nema nezavisno dejstvo i stoga ne može postojati odvojeno od glavne (u ovom slučaju kreditne) obaveze.

U takvim okolnostima, kasacioni stepen je potvrdio zaključak drugostepene instance o potrebi poštovanja uslova iz čl. 83 Saveznog zakona "O akcionarskim društvima".

U skladu sa navedenom normom, odluku o odobravanju transakcije sa zainteresovanim licima donosi skupština akcionara većinom glasova svih akcionara koji nisu zainteresovani za transakciju - vlasnika akcija s pravom glasa, ako je predmet transakcije imovine koja iznosi 2% ili više knjigovodstvene vrijednosti imovine preduzeća. Sud je naveo da je predmet zaloge bila imovina, čija je knjigovodstvena vrednost iznosila 3,32% knjigovodstvene vrednosti imovine DD na dan izveštavanja pre zaključenja spornog ugovora. Odluku o zaključivanju ugovora o zalozi nije usvojila skupština akcionara OJSC. Stoga je žalbeni sud s pravom zadovoljio tužbu za poništavanje ugovora (Rešenje FAS-a Volgo-Vjatskog okruga od 23.05.2005. u predmetu br. A82-3068 / 2004-45). Što se tiče založnih poslova akcionarskih društava: ako su te transakcije velike ili postoji interes za njihovo izvršenje, ne treba zaboraviti na obaveznu primenu čl. 77 Saveznog zakona "O akcionarskim društvima". Prema stavu 2 čl. 78 i tač. 7 čl. 83. navedenog zakona za odluku odbora direktora društva i skupštine akcionara o odobravanju veće transakcije ili posla za koji postoji interes, cijenu otuđene ili stečene imovine utvrđuje odbor. direktora (nadzornog odbora) društva u skladu sa čl. 77 Saveznog zakona "O akcionarskim društvima" na osnovu tržišne vrijednosti.

Posebno bih se osvrnuo na pitanja vezana za ništavost ugovora o hipoteci.

Prema čl. 165 Građanskog zakonika Ruske Federacije nepoštivanje kvalifikovanog oblika ugovora kada je to potrebno notarska ovjera, odnosno pravila o državnoj registraciji ugovora povlači za sobom njegovu ništavost.

Treba imati na umu da je saveznim zakonom od 30. decembra 2004. N 216-FZ izmijenjen i dopunjen Savezni zakon od 16. jula 1998. N 102-FZ "O hipotekama (hipotekama)" (u daljem tekstu - Zakon o hipotekama), u vezi sa poništenjem uslova za obavezno javnobilježnički oblik ugovora o hipoteci (zalog nekretnine).

U skladu sa stavom 3. čl. 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije za ugovor o hipoteci, predviđena je državna registracija. Ugovor o hipoteci nije registrovan državni registar prava na nekretnine i transakcije s njima su nevažeće (član 4. člana 339. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Postupak upisa ugovora o hipoteci uređen je normama čl. Art. 19 - 28 Saveznog zakona o hipotekama i čl. 29 Saveznog zakona "O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcija sa njima".

U skladu sa stavom 1. čl. 5. Zakona o hipoteci po osnovu ugovora o hipoteci, nepokretnosti iz stava 1. čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prava na koja su registrovana na način utvrđen za državnu registraciju prava na nepokretnostima. Predmet hipoteke mogu biti i prava zakupca (zakupa) nepokretnosti (član 5. Zakona o hipoteci). Karakteristike kolaterala određene vrste nepokretnosti su sadržane u posebnim normama Ch. XI - XIII Zakona o hipoteci.

Prema stavu 3 čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije, hipoteka zgrade ili građevine dopuštena je samo uz istovremenu hipoteku po istom ugovoru zemljište, na kojoj se nalazi ova zgrada ili objekat, ili dio ove parcele koji funkcionalno obezbjeđuje založeni objekat, odnosno pravo zakupa ove parcele ili pripadajućeg dijela u vlasništvu zalogodavca. Treba napomenuti da pravilo klauzule 3 čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije primjenjuje se u slučajevima kada je zalogodavac zgrade ili objekta vlasnik ili zakupac odgovarajuće zemljišne parcele. Ako takvo lice po ugovoru o hipoteci daje u zalog samo zgradu ili objekat, a zemljište ili pravo zakupa nije predmet zaloge, takav ugovor treba smatrati ništavnim poslom.

U vezi sa mnoštvom pitanja koja se javljaju prilikom primjene ove odredbe zakona, viši sudovi su dali sljedeća pojašnjenja.

Kao što je navedeno u stavu 4 Informativnog pisma Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 27. februara 2001. N 61 "Pregled prakse primjene arbitražnih sudova zemljišno zakonodavstvo" <1>, ugovor o hipoteci za zgradu ne može se smatrati nesaglasnim sa zakonodavstvom ako je zaključen bez zaloga prava na zemljišnoj parceli zbog nepostojanja svojine na zemljišnoj parceli od strane zalogodavca. U sudskom sporu koji se navodi u Reviziji, vlasnik zgrade pod hipotekom posjeduje zemljište na kojem se nalazi, po osnovu prava trajnog korištenja u skladu sa čl. državni akt izdati u skladu sa utvrđenom procedurom. U takvim okolnostima, pozivanje na stav 3. čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije je nezakonit.

<1>Bilten Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije. 2001. N 5.

U skladu sa stavom 3. čl. 1 Zakona o hipoteci, opća pravila o zalozi sadržana u Građanskom zakoniku Ruske Federacije primjenjuju se na odnose na osnovu ugovora o hipoteci u slučajevima kada pomenuti Kodeks ili Zakon o hipoteci ne postavlja nikakva druga pravila. Takva pravila sadržana su u dijelu 3 čl. 69. navedenog zakona: "pravo hipoteke ne odnosi se na pravo trajne upotrebe zemljišne parcele na kojoj se nalazi zgrada, a koja pripada hipotekaru."

Pored toga, u zajedničkoj Rezoluciji plenuma Oružanih snaga RF i Vrhovnog arbitražnog suda RF od 01.07.1996. N 6/8 „O nekim pitanjima u vezi sa primenom prvog dela Građanskog zakonika Ruske Federacije“ se objašnjava da u slučajevima kada zalogodavac nije vlasnik ili zakupac zemljišne parcele, ugovor o hipoteci za zgradu ne može se smatrati nesaglasnim sa zakonodavstvom ako je zaključen bez zaloga prava na zemljišnoj parceli.

Pored zgrada i objekata, predmet hipoteke često je i prostorija u zgradi ili objektu. Treba napomenuti da objekat može biti predmet hipoteke ako su prava na njemu upisana na način propisan za državnu registraciju prava na nepokretnosti (tačka 5. člana 1. Zakona o hipoteci).

Pravilo stav 3 čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije treba se primjenjivati ​​i na hipoteku prostora. Tako je FAS Sjeverozapadnog okruga u svom Rješenju od 13.02.2001. godine po predmetu br. A56-25828/00 naveo sljedeće. Prvostepeni sud je zadovoljio tužbu Smolyanka LLC protiv Petrovsky Narodny Bank OJSC za poništavanje ugovora o zalogu nestambenih prostorija, jer je u suprotnosti sa stavom 1. čl. 5 i čl. 69. Zakona o hipotekama i stav 3. čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o hipoteci ne predviđa istovremenu hipoteku na njemu dijela zemljišne parcele u vlasništvu tužioca po pravu svojine. Po mišljenju banke, koja je uložila kasacionu žalbu, pravilo o istovremenom zalogu nepokretnosti i zemljišne parcele koja je funkcionalno nosi primenjuje se samo na ugovor o zalozi čiji je predmet zgrada ili objekat, a ne primjenjuju se na ugovor o zalozi za nestambeni prostor. Banka također smatra da je udio u vlasništvu zajedničko vlasništvo... Osim toga, banka je navela da ga ni dužnik ni hipotekarni dužnik o tome nisu obavijestili postojeća prava na zemljišnoj parceli, a u radnji tužioca uvidjela i zloupotrebu prava.

Kasaciona instanca je potvrdila odluku iz sledećih razloga. DOO "Smolyanka" je vlasnik udjela u zemljišnoj parceli na kojoj se nalazi zgrada, o čemu je izdata potvrda. Međutim, zemljište nije bilo predmet ugovora o hipoteci za nestambeni prostor. Argument banke da pravilo o istovremenoj hipoteci zemljišne parcele sa hipotekom zgrade, objekta nije primenljivo na hipoteku nestambenog prostora, sud je osnovano odbacio, budući da se nestambeni prostor u skladu sa čl. . 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije odnosi se na nekretnine i kao dio zgrade primjenjuje se na njih pravni režim instaliran za zgrade, objekte. Pozivanje banke na činjenicu da je zemljište u vlasništvu lica na osnovu običajnog prava zajedničko vlasništvo, ne može biti predmet zaloge, takođe se ne uzima u obzir, jer je pravo učesnika u zajedničkoj svojini da založi svoj udeo direktno predviđeno čl. 246 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Što se tiče hipoteke zgrada, objekata sa istovremenom hipotekom prava zakupa zemljišne parcele na kojoj se nalaze zgrade i građevine pod hipotekom, vrijedi spomenuti pojašnjenje Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, sadržano u stavu 5 Informativnog pisma od 28.01.2005. godine N 90 "Pregled prakse razmatranja sporova od strane arbitražnih sudova, u vezi sa ugovorom o hipoteci", u vezi sa pribavljanjem saglasnosti zakupodavca zemljišne parcele za prenos prava njenog zakupa na hipoteku. Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda je obrazložio da je u skladu sa stavom 9. čl. 22 Zemljišni kod vlasnik zgrade koja se nalazi na zemljišnoj parceli iz sastava državnog i opštinskog zemljišta, koju je dao u zakup na period duži od pet godina, zalažući istovremeno zgradu i prava iz ugovora o zakupu ove parcele pod jednom hipotekom ugovora, ima pravo založiti ova prava bez saglasnosti zakupodavca uz njegovu obavijest. Uslov ugovora o zakupu o obaveznom prijemu od strane zakupca prethodne saglasnosti zakupodavca za hipoteku prava zakupa je u suprotnosti imperativna norma tačka 9 čl. 22. Zakona o zemljištu, koji predviđa da zakupac, bez saglasnosti zakupodavca uz njegovu obavijest, ima pravo založiti svoja prava iz ugovora. Odredbom čl. 9. čl. 22 Zakona o zemljištu nije u suprotnosti sa stavom 2 čl. 615 Građanskog zakonika Ruske Federacije, budući da prema klauzuli 2 čl. 607 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zakonom se mogu utvrditi specifičnosti iznajmljivanja zemljišne parcele... Uslov ugovora o zakupu zemljišne parcele, pod uslovom obavezan prijem saglasnost zakupca zakupodavca na zalog prava zakupa je nevažeća na osnovu čl. Art. 168 i 180 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Radnja klauzule 1.1 čl. 62. Zakona o hipotekama, koji utvrđuje uslov za prenos prava zakupa u hipoteku samo uz saglasnost zakupodavca, primenjuje se na one slučajeve hipoteke prava zakupa na zemljišnoj parceli, kada je takvo pravo jedino ( samostalan) predmet hipoteke i zalaže se bez istovremene hipoteke zgrada (građevina). U slučaju hipoteke prava zakupa zemljišne parcele u vezi sa hipotekom zgrade koja se nalazi na ovoj parceli, tačka 1.1 čl. 62 Zakona o hipoteci se ne primenjuje.

I o još nekoliko tačaka koje se javljaju u praksi provedbe zakona, a koje se tiču ​​ništavosti ugovora o zalozi zbog činjenice da se karakteristike ne uzimaju u obzir legalni status zalogodavac. Prema čl. 335 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zalogodavac stvari može biti njen vlasnik ili lice koje na nju ima pravo gospodarskog upravljanja. Zalogodavac prava može biti lice koje posjeduje založeno pravo. Zaloga prava zakupa ili drugog prava na tuđoj stvari nije dozvoljena bez saglasnosti njenog vlasnika ili lica koje na nju ima pravo privrednog upravljanja, ako je otuđenje ovog prava bez saglasnosti navedenih lica. je zabranjeno zakonom ili ugovorom.

Državno ili opštinsko jedinstveno preduzeće na osnovu prava privrednog upravljanja, pokretna imovina samostalno raspolaže. Takvo preduzeće ima pravo da založi nekretninu samo uz saglasnost vlasnika. Istovremeno, državno ili opštinsko preduzeće raspolaže pokretnom i nepokretnom imovinom samo u granicama koje mu ne uskraćuju mogućnost obavljanja delatnosti, ciljeva, predmeta, čije su vrste utvrđene statutom takvog preduzeća. . Transakcije koje je izvršilo državno ili opštinsko preduzeće kršeći ove zahtjeve zakona su ništave (član 295. Građanskog zakonika Ruske Federacije, član 18. Federalnog zakona od 14.11.2002. N 161-FZ „O državnim i općinskim jedinicama Preduzeća").

Državna preduzeća imaju pravo da zalažu ono što im pripada na pravu operativni menadžment imovina samo uz pristanak vlasnika i samo u granicama koje ne uskraćuju preduzeću mogućnost obavljanja djelatnosti, čiji su predmet i svrha utvrđeni poveljom (član 297. Građanskog zakonika Ruske Federacije, Član 19. Federalnog zakona od 14.11.2002. N 161-FZ "O državnim i općinskim jedinstvenim preduzećima").

Institucije prema čl. 298 Građanskog zakonika Ruske Federacije nema pravo da založi imovinu koja im je dodijeljena, kao i imovinu stečenu na teret sredstava koja su im dodijeljena prema procjeni. Ustanova može samostalno raspolagati samo imovinom stečenom od prihoda iz sopstvene delatnosti i evidentiranom u posebnom bilansu stanja, pod uslovom da je osnivačkim aktima ustanovi dato pravo na obavljanje delatnosti koja ostvaruje prihod.

Nepoštivanje propisanih uslova povlači ništavost ugovora o zalozi u smislu čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Štaviše, za unitarna preduzeća Osnovan savezni zakon od 14.11.2002. N 161-FZ "O državnim i općinskim jedinstvenim preduzećima" posebnim uslovima obavljanje većih poslova (čl. 23) i poslova za koje postoji interes rukovodioca (čl. 22). Transakcija za čije zaključenje postoji interes rukovodioca ne može se izvršiti bez saglasnosti vlasnika imovine jedinstvenog preduzeća pod pretnjom poništenja po tužbi jedinstvenog preduzeća ili vlasnika imovine. Odluka o zaključivanju većeg posla donosi se uz saglasnost vlasnika nekretnine, a nepoštovanje uslova zakona povlači ništavost takvog posla iz čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Odlukom FAS-a Volgo-Vjatskog okruga od 29. marta 2005. godine u predmetu br. A43-11044 / 2004-21-342, odluka Arbitražnog suda je potvrđena Region Nižnji Novgorod, prema kojem je po tužbi FSUE "Fabrika imena Ya.M. Sverdlova" protiv OJSC "Radiotechbank" ugovor o zalozi automobila proglašen nevažećim Vozilo u skladu sa čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Sudovi su utvrdili da je ugovor o zalozi, koji predstavlja veliku transakciju, zaključen bez saglasnosti vlasnika imovine: Ministarstva za imovinske odnose Ruske Federacije i Ruske agencije za municiju – suprotno stavu 3. čl. 23 Saveznog zakona "O državnim i opštinskim jedinstvenim preduzećima". U Uredbi Vlade Ruske Federacije od 30. decembra 2002. N 940 "O ovlastima federalnih izvršnih organa da ostvaruju prava vlasnika imovine federalnog državnog unitarnog preduzeća" utvrđeno je da odobrenje takvog transakcije u odnosu na federalna državna unitarna preduzeća u njihovoj nadležnosti je saveznih organa izvršna vlast. Shodno tome, da bi zaključio ugovor o zalogu, FSUE "Fabrika imena Ya. M. Sverdlova" bila je obavezna da dobije saglasnost ruske agencije za municiju.

Još jedan opšti osnov za ništavost ugovora o zalozi iz st. 3 čl. 329 Građanskog zakonika Ruske Federacije, - nevaljanost glavne obaveze povlači ništavost obaveze koja je obezbjeđuje zbog akcesorne prirode ove druge.

M.N. Drakina

OJSC "IMPEXBANK"

Orlovsky filijala

Ugovor o zalozi nepokretnosti, sa stanovišta sudske prakse, prilično je komplikovan. I često ugovor o zalogu nekretnine postaje koban za građanina, zbog lišenja njegovog jedinog doma. Advokat Oleg Sukhov („Pravni centar advokata Olega Suhova“), predsjednik Udruženja pravnika tržišta nekretnina, reći će vam više o tome kako poništiti ugovor o zalogu nekretnine.

Temelji

Za poništavanje ugovora o zalogu nepokretnosti građanin ima pravo koristiti opšte osnove koje predlaže važeće zakonodavstvo.

1. Nedostatak notarski ovjerene saglasnosti supružnika za raspolaganje nepokretnom imovinom, ako se radi o zajednički stečenoj imovini. Ako ovaj uslov nije ispunjen, onda se ugovor smatra ništavim.

2. Forma ugovora nije ispoštovana, pošto ugovor nije overen.

3. Obmana i obmana su uobičajeni osnov za poništavanje ugovora o zalozi nepokretnosti. Istina, teško je dokazati ove osnove, potrebno je imati dovoljno teške osnove. Većina sudova zadovoljava tužbe, na primjer, starijih osoba, navodeći njihovu starost, nepismenost, oštećenje sluha i vizuelnih pomagala.

4. Ukoliko građanin u trenutku potpisivanja ugovora o zalogi nije mogao da shvati smisao svojih radnji i vođstva, sud će oceniti dokaze koje je izneo tužilac, na osnovu kojih će doneti zaključak o zadovoljstvu tužbe ili odbijanje tužioca. U poslu ove vrste neophodno je izvršiti forenzičko-psihološko ispitivanje radi donošenja obrazložene i pravične odluke.

5. Nesposobnost lica koje je potpisalo ugovor o zalozi znači ništavost transakcije. Nesposobnost osobe se u ovom procesu ne dokazuje više puta. Sudu je potrebno dostaviti ovjerenu kopiju rješenja kojim je lice proglašeno nesposobnim.

6. Osoba koja je potpisala ugovor je ograničeno poslovno sposobna zbog zadobijenog psihičkog poremećaja, a tu činjenicu je utvrdio sud.

Kako poništiti ugovor o zalozi?

Ugovor o zalozi nekretnine sud oglašava nevažećim. Sporovi su u nadležnosti sudova opšta nadležnost, a u sporovima sa organizacijama - arbitražnim sudovima, razmatraju ih savezne sudije. Da biste to učinili, potrebno je pripremiti tužbu i platiti državnu pristojbu.

Uz tužbeni zahtev treba priložiti kopije dokumenata na kojima tužilac zasniva svoje pravni položaj i dodatno tužbu sa prilogom o broju lica koja učestvuju u predmetu. Ako ovi zahtjevi zakona nisu ispunjeni, sud će tužbu ostaviti bez napredovanja.

Ako su podnosioci prijava propustili rok rok zastarelosti osporiti, onda moraju pismeno uz tužbeni zahtjev priložiti zahtjev za vraćanje roka i dokumente kojima se dokazuje valjanost propusnice.

Ako se transakcija prepozna kao izmišljena ili lažna, ili počinjena u svrhu suprotnu osnovama morala i zakona i poretka, ili ako je ugovor potpisala potpuno nesposobna osoba, rok zastare za izlazak na sud je tri godine. Iz drugih razloga, godinu dana.

Tužbu mora potpisati tužilac ili njegov zastupnik. Zastupnik ima pravo da učestvuje u postupku i sastavlja proceduralnih dokumenata u ime nalogodavca samo ako ima ovlašćenja overena kod notara.

Suprotstavljene strane koje učestvuju u zaključivanju ugovora moraju se proglasiti tuženima u tužbi.

U roku od pet radnih dana od dana podnošenja, sud mora prihvatiti tužbu i odrediti datum sjednica suda- pretpretresna priprema. Nakon toga se zakazuje glavna rasprava.

Nakon saslušanja stranaka i uvida u izvedene dokaze, sud donosi odluku na koju svaka stranka ima pravo žalbe u roku od mjesec dana. Tužba se mora podnijeti preko prvostepenog suda.

Pravne implikacije

Ako se transakcija proglasi nevažećom, onda to ne povlači pravne posljedice. Drugim riječima, poništava ga sud, a stranke se vraćaju u prvobitni položaj, odnosno zajmodavac gubi pravo na prodaju imovine radi pokrića duga građanina, a zajmoprimac oslobađa svoju imovinu od opterećenja. zalog.

Pitanja zaštite držaoca zaloge u slučajevima kada se pokaže da zalogodavac nije posjedovao pravo svojine na stvari nisu riješena važećim zakonodavstvom. Ugovor o zalozi su sudovi priznali kao nevažeći, a založni poverilac je izgubio založenu stvar.

Poslednjih godina, problem zaštite bona fide založnog poverioca postao je veoma akutan. U ovoj situaciji pokušano je da se izgradi sistem zaštite zalogoprimca, koji nije znao da zalogodavac nema prava na imovini koja je založena kao kolateral. arbitražna praksa.

Službenik za provođenje zakona proširio je zaštitu koja važi za dobrovjernog sticaoca na dobrovjernog založnog povjerioca. Upis u registar zalogodavnog prava ne garantuje zalogoprimcu zaštitu njegovih prava.

Pitanje o tome ko je bona fide zalogoprimac treba otkriti na primjeru osnovnog incidenta i njegovih naknadnih varijacija. Razmotrimo, na primjer, takav početni slučaj: postoji neko ko je upisan u Jedinstveni državni registar prava na nepokretnostima i transakcijama s njom (u daljem tekstu - USRPRN) kao vlasnik nepokretne stvari.

Navedeno lice, zaključivši ugovor o kreditu sa bankom, obezbjeđuje otplatu kredita hipotekom. Kasnije se ispostavilo da ovaj hipotekar, upisan u registar, zapravo nije imao vlasništvo nad hipotekom, jer je tu stvar kupio od trećeg lica nevažećim prometom. Sud priznaje ovu transakciju kao nevažeću (na primjer, kao veliku transakciju ili transakciju zainteresirane strane koja nije dobila korporativno odobrenje).

Shodno tome, javlja se problem u vezi sa primjenom posljedica ništavosti takve transakcije. Očigledno, posljedica sudskog akta o priznavanju transakcije nevažećom treba da bude bilateralna restitucija – svaka strana u transakciji mora jedna drugoj vratiti sve primljeno.

U ovom slučaju, vlasnički list zalogodavca mora biti poništen, a vlasnički list stvarnog vlasnika prodavca mora biti vraćen. Prodavac mora vratiti novac ili drugu protuproviziju koju je primio od kupca. Ali ne treba zaboraviti da je imovina već opterećena hipotekom.

I tu se postavlja pitanje - kakva je sudbina zaloga?

Prije svega, potrebno je odgovoriti na pitanje da li se lice smatra vlasnikom samo zato što je o njemu izvršen upis u Jedinstveni državni registar pravnih lica?

Odgovor na ovo pitanje mora biti negativan. Domaći sistem registracije je zamišljen kao kauzalni sistem registracije, odnosno sama evidencija ne stvara pravo.

Zapisnik je, takoreći, „simbol“ zakona, za čiju nastanak je neophodan odgovarajući pravni osnov, na primjer, u vidu valjane transakcije. Ako ne postoji takav pravni osnov, onda sam zapisnik ali sam u našem legalni sistem ne stvara nikakvo pravo. Dakle, ako dođemo do zaključka da hipotekar nikada nije bio vlasnik hipotekovane nekretnine, šta bi onda trebalo da se desi sa hipotekom?

Kao rezultat toga, oko 15 godina sudske prakse pokazuje da sudovi u ovakvim sporovima nikada nisu ni pomislili da bilo koja osoba koja vjeruje registru treba biti zaštićena.

Kada je založni povjerilac, u gore opisanom slučaju, pokušao da se izjasni o svojoj dobroj vjeri, sudovi su tražili da se navede pozivanje na određenu pravnu državu, po uzoru na čl. Art. 302 i 223 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji štite poštene kupce.

Naravno, zakon nema normu koja reguliše zaštitu bona fide založnog poverioca. Dakle, u slučaju kada ugovor o zalozi nije zaključen od strane vlasnika, takva transakcija je proglašena ništavom.

Prema tome, nije bilo zaloge, a založni poverilac nije imao kolateralna prava na imanju. U takvim slučajevima, kada je izvršena restitucija, imovina prodavca je vraćena bez opterećenja hipotekom, a hipoteka je poništena.

Bona fide založni poverilac, koji se oslanja na podatke iz registra, mora biti zaštićen.

Sudska praksa je ostala u ovakvom stanju do jula 2011. godine, odnosno prije nego što se Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije prvi put pozabavio problemom zaštite bona fide zalogoprimca. To je učinjeno sudskim aktom najvišeg nivoa sudska instanca u slučaju Banca Intesa protiv društva Cavalcada (Rezolucija Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 26. jula 2011. godine u predmetu br. A56-24071 / 2010).

Inače, možemo reći da je predmet spora u ovom slučaju bio vrlo sličan incidentu koji smo prethodno ispitali. Jedina razlika je bila u tome što je između kupca i prodavca još uvek postojala neka firma, koja je korišćena da se osigura da kršenja korporativnog zakona prilikom ove prodaje nisu tako očigledna.

Jedan od dioničara stvarnog vlasnika obratio se arbitražnom sudu sa zahtjevom za priznanje nevažeća transakcija sa kamatama, odnosno kupoprodaja nekretnine od prodavca do krajnjeg kupca. Sudovi su se, razmatrajući slučaj, složili da je transakcija obavljena sa kamatom, a kako nije dobijeno odobrenje, ona je nevažeća.

Ali, kako se sjećamo, postojao je i založni teret. Sudovi nisu iznosili nikakvo posebno mišljenje o ovom zalogu, ali je predmet prebačen na predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije upravo kako bi Predsjedništvo formiralo pravni stav o tome kako je založni vjerovnik koji je izvršio ugovor o hipoteci u dobroj vjeri, vjerujući podacima registra...

Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije sve je poništio sudski akti i poslao predmet na novo suđenje. U rješenju o ovom predmetu po prvi put je iznesen pravni stav prema kojem ukoliko se uvede u red i zakon otvoren sistem registracije, koji, zapravo, tjera sve zainteresovane koji se bave prometom nekretnina da se oslanjaju na na podacima ovog sistema registracije, onda osoba koja je povjerila takvu evidenciju ne može biti nezaštićena. U ovom slučaju nije bitno da li takva osoba obavlja kupoprodajnu transakciju ili sklapa ugovor o hipoteci.

Interesi bona fide založnog povjerioca također su predmet obračuna, a sudovi moraju primijeniti posljedice ništavosti posla, vodeći računa o očuvanju zaloge.

Tako je ljeto 2011. godine ono prekretnica u sudskoj praksi, kada je predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije formulisalo dugo očekivani pravni stav, navodeći da ne samo onaj ko kupuje nekretninu vjeruje registru, već zaštićen je i onaj ko to uzme u zalog...

Ovo se zasniva na elegantnom argumentu, koji je svojevremeno izneo predrevolucionarni profesor I.P. Trepitsyn, raspravljajući o problemu zaštite ne samo bona fide kupca, već općenito svih osoba koje obavljaju transakcije koje se oslanjaju na podatke iz registra (to su zakupci, hipotekari i službenici).

Suština ovog argumenta je sljedeća. Ako vladavina prava pruža mogućnost u dobroj vjeri da se stekne najveće, najpotpunije pravo na stvar – vlasništvo, onda neminovno moramo doći do zaključka da se mora steći ograničeni materijalni moral, ne tako potpun kao pravo na imovinu. u dobroj nameri.

Ovo je vrlo dobar logičan argument koji se ne može pobiti. Ako naš pravni poredak daje mogućnost bona fide kupcu koji je sklopio ugovor sa neovlašćenim licem da zaštiti svoja imovinska prava stečena od njega, onda oni koji u dobroj vjeri stiču druga prava osim imovine koja su manjeg obima, tu zaštitu treba produžiti sve više.

U slučaju Banca Intesa naspram društva Cavalcada, Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije je samo skicirao ovaj koncept, ali on, naravno, zahteva pojašnjenje.

Koji dio pojašnjenja? Prije svega, kada se razmatra pitanje šta učiniti ako se utvrdi da je evidencija o prirodi imovine zalogodavca, na koju se hipotekarni povjerilac oslanja, nastala kao rezultat krivotvorenja, nasilja, krivotvorenja ili obmane. Ko treba biti zaštićen u ovoj situaciji? Pravi vlasnik? Problem je što će svoju stvar dobiti nazad od onoga ko je upisan u registar kao vlasnik, ali će je dobiti sa teretom, jer bona fide zalogoprimac zadržava založno pravo.

Rezultat je konstrukcija nepoznata našem pravnom poretku, kada zaloga proizlazi od trećeg lica, a to je teret utvrđen ali u dobroj vjeri. Zaštita bona fide založnog povjerioca je pokušaj pronalaženja ravnoteže između interesa vlasnika i prometa. Razmotrimo sljedeći primjer, koji je važan za razumijevanje koncepta zaštite bona fide založnog povjerioca.

Nesavesno lice falsifikovanjem isprava upisuje u Jedinstveni državni registar pravnih lica prenos vlasništva nad nekretninom u vlasništvu drugog lica. Ubuduće, on, koristeći silu, protjera pravog vlasnika iz prostorija. Nekretnina otuđen trećem licu koje, naravno, ne zna i ne može ništa znati nedolično ponašanje prodavac. Navedeno treće lice, smatrajući sebe pravim vlasnikom, zalaže ovaj objekat u banci. Lice lišeno nepokretnosti (pravi vlasnik) podnosi sudu zahtev za priznanje svojine i za povraćaj imovine iz tuđeg nezakonitog poseda.

Očigledno, takav zahtjev će biti udovoljen, jer će se utvrditi da je stvar otuđena protiv volje takvog vlasnika. U ovom slučaju, dobrovjerni kupac nije zaštićen ovim pravom. Ali vosak se ponovo javlja; - kakva je sudbina zaloge koju je sticalac utvrdio u korist bona fide založnog poverioca?

Vrijedi napomenuti da u slučaju Banca Intesa naspram Društva Cavalcada, Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije nije preciziralo kada djeluje zaštita bona fide zalogoprimca. Osjećaj pravde sugerira da ako pravo ne štiti kupca, onda ne treba štititi ni zalogoprimca.

Čini se da je to centralna ideja koja je postavljena u čl. 302 Građanskog zakonika Ruske Federacije: s jedne strane vage nalazi se interes vlasnika, s druge - interesi prometa. Kada treba štititi interese vlasnika, a kada - interese prometa? Smatram da u slučajevima kada sam vlasnik počini bilo kakve radnje koje dovode do pojave upisa u Jedinstveni državni registar pravnih lica, na koji se ubuduće savjesno oslanjalo treće lice, onda pravo treba zaštititi promet, tj. , oni koji su se oslanjali na snimanje.

Ali ako vlasnik nije počinio nikakve nemarne, nepromišljene radnje - što mu se onda može zamjeriti?

U ovom slučaju, naravno, vlasnik mora biti zaštićen. Vlasništvo je uopšte centralna institucija svakog kapitalističkog, buržoaskog ekonomskog sistema.

Stoga bi bilo konceptualno pogrešno štititi isključivo poslovni promet, zanemarujući interese vlasnika bez opravdanog razloga. Da li bona fide založni poverilac treba da bude zaštićen kao i kupac? Mislim da jeste, jer u čl. 302 Građanskog zakonika Ruske Federacije formulira se opći princip kada štitimo vlasnika i kada štitimo promet.

Postoji mnogo različitih objašnjenja zašto u nekim slučajevima zakon štiti vlasnika, a u nekim slučajevima - dobronamernog učesnika u prometu koji se oslanjao na formalnu vidljivost prava (upis u Jedinstveni državni registar pravnih lica, vlasništvo na pokretnim stvarima). imovine itd.).

Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije primio je još jedan predmet - AKB AltaiBusinessBank protiv KIT Finance Banke (Rezolucija Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 06.12.2011. ali predmet br. A0Z-10830/2010).

Zaplet slučaja je sljedeći: postojao je određeni vlasnik stana, njegova prava nisu upisana u Jedinstveni državni registar pravnih lica, jer su nastala ranije.

Navedeno lice umire i ne ostavlja nasljednike. Neko A., koristeći falsifikovanu dokumentaciju, sastavlja sebi stan, zatim njegov saučesnik B. odlazi u banku i dobija kredit za kupoprodaju navedenog stana od A.

Banka izdaje takav kredit, sklapa se kupoprodajni ugovor između prevaranta, a prenos prava na B. vrši se sa A.

Pošto po ovoj transakciji plaćanje stana plaća banka, po zakonu nastaje hipoteka u korist banke. Navedena zaloga je registrovana. Kupac, kao klijent banke, kao zajmoprimac, izdaje banci hipoteku. Banka ovu hipoteku prodaje kao dio čitavog niza drugih hipoteka drugoj banci - Banci-2.

Prevaranti, naravno, nisu imali namjeru da otplate kredit, a hipoteka prodata Banci-2 postaje dospjela.

Banka-2 podnosi sudu opšte nadležnosti zahtev za podnošenje zahteva za hipoteku. Sud zadovoljava tužbeni zahtjev. Tokom izvršni postupak otkrivena je šema prevaranta i ispostavilo se da je ovaj stan otuđen, jer stvarni vlasnik, koji je umro, nema nasljednika.

Saznavši za to, opština tuži za priznavanje vlasništva nad stanom. I takav zahtjev je zadovoljen, jer je ovaj stan u suštini opštinski od trenutka smrti stvarnog vlasnika. I onda se postavlja pitanje – šta da radi banka, koja ima hipoteku na navedeni stan sa neispunjenom kreditnom obavezom?

Izvršni postupak je okončan, jer je utvrđeno da je ovaj stan tuđi, samim tim nije bilo dužnika u izvršnom postupku.S obzirom da je ugovor o prodaji stana oglašen nevažećim iz razloga što A. nije vlasnik ovog stana, nije imao pravo da ga prenese u zalog i stavi hipoteku, Banka-2 tuži prvu banku koja mu je prodala ovu hipoteku za naplatu uplaćenih iznosa ali na ugovor o kupoprodaji hipoteke. ovjerava pravo na ispunjenje novčanih obaveza i pravo na zalog stana. Tristepeni sudovi su odbili tužbe Banke-2, navodeći činjenicu da je odlukom gradskog suda iz A. u korist Banke-2 naplaćen dug, kamate i penale po ugovoru o kreditu, kao i naplaćena je naplata na predmet zaloge.

Ova odluka je stupila na snagu pravnu snagu, podnosilac zahteva je izdat lista performansi za naplatu dosuđenog duga. Slučaj je proslijeđen Predsjedništvu Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, koje je drugačije pristupilo problemu zaštite bona fide založnog povjerioca. Prezidijum je u svom rešenju naznačio sledeće: Zapisnik prava svojine zalogodavca A. na stanu založenom kod Banke-1 upisan je u Jedinstveni državni registar pravnih lica protiv volje stvarnog vlasnika.

Pravosnažnom odlukom suda opšte nadležnosti priznato je vlasništvo nad stanom. općina... Stvarni vlasnik (općina) nije znao i nije mogao znati za činjenicu sačinjavanja imenovanog zapisa.

U takvim okolnostima vlasnik udjela i ukradene i nezakonito založene imovine mora biti zaštićen, uključujući i od potraživanja založnog povjerioca (Banke-1), koji je djelovao u dobroj vjeri u vrijeme s kojim zakon povezuje nastanak zalog. Budući da je imovina oduzeta od općine bez ikakve volje, to znači da je situacija slična onoj opisanoj u čl. 302 Građanskog zakonika Ruske Federacije. I u ovom slučaju, čak ni bona fide založni povjerilac ne bi trebao biti zaštićen.

Nemar vlasnika podrazumijeva vraćanje njegove imovine uz založni teret. Koncept zaštite prava bona fide založnog povjerioca završen je u slučaju Rosselkhozbank protiv Alise (Rezolucija Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 07.06. 2012 u predmetu br. A37-2221 / 2010).

Zaplet ovog slučaja je sljedeći. Sklopljen je ugovor o zajmu između Rosselkhozbanke i društva Alisa, prema kojem se zajmodavac obavezao da će zajmoprimcu dati kredit i platiti kamatu za njegovo korištenje.

U cilju obezbeđenja ispunjenja obaveza iz ugovora o kreditu, banka (založni poverilac) i preduzeće AutoTransServns su zaključile ugovor o zalogu vozila u odnosu na utovarivač Fiat-Allis u vlasništvu zalogodavca.

Vlasničko pravo zalogodavca na viličaru zasniva se na kupoprodajnom ugovoru zaključenom između AvtoTransServns (kupac) i PROJECT GOLD (prodavac), te akt o prijemu i prijenosu opreme.

Kako korisnik kredita nije uredno izvršavao svoje obaveze po ugovoru o kreditu, banka je podnijela tužbu protiv firmi Alisa i AutoTransServns za naplatu glavnice, kamate na kredit, kao i za ovrhu na založenoj imovini - utovarivaču.

Odlukom prvostepenog suda tužbeni zahtev je udovoljen: u korist banke naplaćen je glavni dug od firme „Alisa“, kamata za korišćenje kredita i naplata primenjena na založenu imovinu-vozilo. (viljuškar). Odlukom apelacionog suda preinačena je odluka prvostepenog suda: odbijen je tužbeni zahtjev u smislu ovrhe na naloženoj imovini. Sud je ugovor o zalozi proglasio nevažećim.

U predmetu je predočen dopunski ugovor kupoprodajnog ugovora između AvtoTransServns-a i PROJECT GOLD-a kojim je propisano da se vlasništvo nad utovarivačem prenosi samo uz potpunu isplatu u određenom roku.

U nedostatku plaćanja u navedenom roku, ugovor se smatra raskinutim, a imovina prelazi na prodavca. U ovom slučaju, datum raskida ugovora došao je nekoliko mjeseci prije nego što je imovina založena banci.

Drugim riječima, s obzirom na okolnosti slučaja, zalogodavac nikada nije bio vlasnik.Savezni arbitražni sud je potvrdio odluku apelacionog suda, ali je Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije sa ovim stavom niži sudovi Prezidijum je još jednom iznio ideju da ako se založni povjerilac u dobroj vjeri oslonio na izgled prava koje ima zalogodavac (kod pokretne stvari, ovo je posjed), onda to treba smatrati bona fide.U ovom slučaju stvar ostavio po volji vlasnika - prodavca on ju je sam prenio u posjed kupca, tako da ova stvar nije ukradena. Naravno, prodavac je vlasnik ove stvari, jer su se sa kupcem dogovorili da raskine ugovor i vrati imovinu, ali zbog činjenice da je zalogodavac imao u posjedu, zaloga ostaje dobrovjernom zalogoprimcu, a prodavac, kao rezultat, vraća stvar u posjed, ali opterećen zalogom. Založni povjerilac podliježe pristupu koji se primjenjuje na bona fide sticaoca.

Za odgovor na pitanja ko je bona fide založni poverilac i šta je dobra vera, čini se logičnim koristiti praksu vindikacionih sporova i stav iznet u zajedničkom rešenju Plenuma Oružanih snaga RF br. 10 i Vrhovne arbitraže Sud Ruske Federacije br. u sudskoj praksi pri rješavanju sporova u vezi sa zaštitom imovinskih prava i dr. imovinska prava“(U daljem tekstu – Rješenje br. 10/22).

Dizajn bona fide kupca u Rezoluciji br. 10/22 predstavljen je na sledeći način: dobra namera se ne pretpostavlja, ona se mora dokazati. Međutim, to se ne dokazuje time što lice mora uvjeriti sud da ne zna i nije moglo znati – to je nemoguće, jer je to negativna činjenica, a negativne činjenice se ne dokazuju.

Savjesnost znači da osoba mora dokazati da je prije transakcije izvršila sve potrebne radnje koje, prema uslovima prometa, obično preduzima osoba koja obavlja ovu vrstu transakcije.

Kao rezultat ovih radnji, pretpostavlja se da lice dobije informaciju iz koje jasno proizlazi da onaj sa kojim se planira sklopiti ugovor ima karakter vlasništva nad predmetom transakcije. Ista ideja se može prenijeti i na hipotekara.

Odnosno, bona fide založni poverilac je onaj koji je od takvog založnog poverioca izvršio radnje koje se obično zahtevaju uslovima prometa da bi proverio ovlašćenja druge ugovorne strane.

Jasno je da je ovdje moguće razlikovati različite grupe subjekata, učesnika u prometu, u zavisnosti od toga koji im se zahtjevi opreznosti nameću. Jedno je ako je hipotekarni povjerilac građanin - dovoljno je da pogleda izvod. Otprilike isti pristup i običnim trgovcima, koji često uzimaju nešto kao kolateral, za svaki slučaj, kako bi osigurali kredit.

Ali banke su profesionalni hipotekari. Banke su takve specijalni predmeti koji bi trebalo da budu posebno sofisticirani i posebno kompetentni u oblasti finansija iu oblasti transakcija obezbeđenja. Od banke se može zahtijevati veći nivo diskrecije i veći nivo integriteta. Na primjer, hipotekarni dužnik dolazi u banku i nudi hipoteku na zgradu. Banka ne gleda samo izvod, već je uobičajeno da se pogledaju i dokumenti - osnove. A ako je jasno da je zalogodavac stvar kupio, na primer, nedelju dana pre založnog posla, i kupio je očigledno ne po tržišnoj ceni, recimo deset puta jeftinijoj nego što je na tržištu, postavlja se pitanje da li je banka će biti bona fide, ako sklopi takav posao?

Po svim kriterijumima - ne, jer takvo ponašanje nije prihvaćeno u komercijalnom prometu. Kupovina nekretnine po cijeni koja je znatno ispod tržišne, u najmanju ruku, izaziva sumnju: stvar je upravo kupljena i odmah je založena. Potpuno isti stav formulirao je i Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije u vezi s kupoprodajom: ako trgovac kupi nekretninu i vidi da je prodavac upravo kupio potonju i to po netržišnoj cijeni , onda se takav trgovac ponaša nepromišljeno. Stoga se ne može braniti pozivanjem na čistu savjest. Za založnog poverioca postoje pravila slična onima koja postoje da bi se utvrdila čista savest kupca.

I. Osnovne odredbe o hipotekarnom kreditiranju

Ovaj pregled ispituje sudsku praksu u vezi sa sporovima koji nastaju kada hipotekarni kredit... Ugovor o hipoteci je sporedni ugovor i sastoji se u obezbjeđenju ispunjenja obaveza iz glavnog ugovora, uklj. i kredit. Prema klauzuli 1 člana 1 Saveznog zakona od 16.07.98 N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)" prema ugovoru o zalaganju nepokretnosti (ugovor o hipoteci), jedna strana - založni vjerovnik, koji je povjerilac za obavezu osiguranu hipotekom, ima pravo da dobije namirenje svojih novčana potraživanja dužniku po ovoj obavezi od vrednosti založene nepokretnosti druge strane - zalogodavca, uglavnom drugim poveriocima zalogodavca, uz izuzetke utvrđene saveznim zakonom. Zalogodavac može biti sam dužnik po obavezi obezbeđenoj hipotekom ili lice koje ne učestvuje u ovoj obavezi (treće lice). U ovom slučaju imovina u hipoteci ostaje hipotekarnom vjerovniku u njegovom posjedu i upotrebi.

Pregled ne pokriva sve, već samo najčešće vrste sporova u tri kategorije, odnosno sporove oko:

- osporavanje ugovora o hipoteci i priznanje ugovora o hipoteci nevažećim ili nezaključenim;

- prestanak hipoteke;

- zaključivanje ugovora o hipoteci i izmjena uslova ugovora o hipoteci.

U svakoj od navedenih kategorija razmatraju se samo glavne najčešće grupe sporova na osnovu rezultata analize sudske prakse za 2014. - prvu polovinu 2015. godine.

Ugovor o hipoteci se smatra zaključenim kada strane postignu sporazum o svim bitnim uslovima ugovora o hipoteci, posebno navedenim u članu 9. Zakona o hipoteci. Ako bilo koji uslov nije sadržan u ugovoru o hipoteci, onda će se takav ugovor uzeti u obzir nije zaključeno, čak i podliježu državnoj registraciji. Po pravilu su rasprostranjene dvije greške: nema naznake o procjeni predmeta hipoteke, a odražava se i nepotpuna informacija o prirodi, iznosu i trajanju hipotekom osigurane obaveze. U kreditnim pravnim odnosima praktično nema slučajeva da strane u ugovoru o hipoteci ne naznače suštinu obaveze, ali ima pogrešnih proračuna u pogledu roka i veličine obaveze. Dakle, promjena glavne obaveze sklapanjem dodatnih ugovora uz ugovor o kreditu mora biti praćena izmjenom ugovora o hipoteci (npr. sklapanjem dodatnih ugovora) sa naznakom suštine, veličine, uslova izmijenjene osnovne obaveze. . V inače ugovor o hipoteci se može priznati kao nezaključen.

Međutim, slučajevi priznanja ugovora o hipoteci kao nesklopljenog u kreditiranju susreću se mnogo rjeđe nego u drugim slučajevima, jer banke više paze na pitanja sklapanja i usklađenosti sadržaja ugovora o hipoteci sa formalnim zahtjevima. Značajno češće hipotekarni ugovori za kreditiranje nevažeći.

Ugovor o hipoteci kao sporedni ugovor se poništava ako se glavni ugovor prizna nevažećim, jer Hipoteka je način da se osigura ispunjenje glavne obaveze, a prestankom glavne obaveze prestaje i hipoteka. Ugovor o kreditu može biti poništen iz bilo kog razloga, ali najčešće je kršenje procedure za zaključivanje i odobravanje većeg posla, zaključenje posla od strane zainteresovanih lica.

Kršenje procedure odobravanja transakcije radi zaključivanja ugovora, zaključivanja ugovora od strane zainteresovanih lica je takođe najčešći razlog za poništavanje ugovora o hipoteci. Na primjer, povreda procedure obavještavanja dioničara o vanrednoj skupštini bila je osnov za proglašenje skupštine nevažećom, što je rezultiralo poništenjem ugovora o hipoteci. Sudovi polaze od činjenice da ako akcionar nije uredno obaviješten o održavanju skupštine, onda su mu povrijeđena prava, jer zaključivanje ugovora o hipoteci potencijalno može dovesti do ovrhe na imovini akcionarskog društva, smanjenja vrednosti akcija i imovinskih gubitaka akcionara, koji bi blagovremenom obaveštavanjem mogao preduzeti mere za minimiziranje mogućih gubitaka. Kada je transakcija odobrena od strane dioničara, učešće zainteresovanih lica nije dozvoljeno u glasanju. Na primjer, ugovor o hipoteci je poništen jer je u glasanju učestvovao dioničar - dužnik po ugovoru o kreditu, u čijoj je odredbi društvo zaključilo ugovor o hipoteci sa bankom.

Sve navedeno važi i za slučajeve odobrenja transakcije u DOO: članovi kompanije, koji nisu uredno obavešteni, imaju pravo da osporavaju ugovor o hipoteci. Analiza sudske prakse pokazuje da se najčešće falsifikuje zapisnik sa vanrednih sastanaka učesnika DOO, a potpisi za odsutne učesnike falsifikovani od strane drugih lica. Takve radnje mogu dovesti do poništenja ugovora o hipoteci. Takođe, ugovor se priznaje nevažećim kada transakciju izvrši zainteresovano lice, posebno kada su učesnik DOO i zajmoprimac isto lice, odnosno srodnici.

U sporovima sa fizičkim licima znatno je manji broj slučajeva priznavanja ugovora o hipoteci nevažećim po osnovu povrede postupka odobravanja transakcije. U osnovi, ugovori se priznaju nevažećim prilikom zalaganja imovine koja je u zajedničkom (zajedničkom) vlasništvu supružnika, uklj. bivši. Potencijalni hipotekarni povjerioci moraju pažljivo provjeriti stanje imovine, posebno u slučajevima razvoda između supružnika, nije dovoljno provjeriti ko od bivših supružnika ima upisano vlasništvo, već i da li je ta imovina zajednički stečena (kako je stečena u vlasništvo). i kojim sredstvima), i ako jeste, da li je podjela zajednički stečene imovine izvršena nakon razvoda braka. Inače, za zalog imovine može biti potrebna saglasnost drugog suvlasnika-supružnika. Na primjer, ugovor o hipoteci za zgradu je poništen jer nakon razvoda nije izvršena podjela zajednički stečene imovine i potrebna je saglasnost bivšeg supružnika za prijenos imovine kao zalog.

Važno: ugovor o hipoteci se priznaje nevažećim u gore navedenim slučajevima samo ako loše vjere hipotekarni poverilac. Banka mora izvršiti temeljnu provjeru čistoće odobrenja transakcije, usklađenosti dostavljene dokumentacije sa formalnim zahtjevima, procijeniti sastav učesnika (akcionara) koji su glasali za odobrenje transakcije, prisustvo interesa u transakciji; režim vlasništva nad imovinom koja je prenesena u hipoteku. Na primjer, Banka nije obratila pažnju na činjenicu da je glasanju prisustvovao akcionar koji je korisnik po ugovoru o hipoteci kao zajmoprimac po ugovoru o kreditu osiguranom ugovorom o hipoteci. Ovo ponašanje je utvrđeno nepravednim. U drugom slučaju, iako je došlo do povrede procedure za odobravanje transakcije - jedan od učesnika DOO nije obavešten o sastanku, nije učestvovao u odobravanju, a zapisnik sa sastanka sa njegovim potpisom je falsifikovan - banka priznat kao bona fide zalogoprimac, budući da nije mogao znati za činjenicu falsifikovanja, polazeći od iskustva poslovne komunikacije sa DOO, zalogodavac je dostavio zapisnik sa sastanka učesnika sa originalnim pečatom DOO na dokument.

Zaključivanje posla od strane zainteresovanih lica ili lica sa prekoračenjem ovlašćenja povlači i priznanje ugovora o hipoteci nevažećim. Već smo naveli slučajeve kada je transakcija izvršena i odobrena od strane zainteresovanih lica - kada se dužnik i zajmodavac ili njegov izvršni organ (učesnik, akcionar) poklapaju u jednom licu ili su u srodstvu; ali ništa manje česti su slučajevi kada transakciju vrši poverenik, zastupnik po punomoći sa prekoračenjem ovlašćenja, kada punomoćje ne sadrži naznaku mogućnosti takve transakcije, ili kada poverenik ili zastupnik je korisnik po ugovoru o hipoteci (na primjer, zaključenje ugovora o hipoteci od strane zastupnika radi osiguranja ugovora o kreditu, prema kojem je on djelovao kao zajmoprimac, priznato je kao transakcija od strane zainteresirane osobe koja krši zahtjeve iz zakon o zastupanju).

Druga grupa sporova o priznavanju ugovora o hipoteci nevažećim je usko vezana za slučajeve nesolventnosti (stečaja).

Ugovor o hipoteci će se smatrati nevažećim ako je zaključen radi (čak i ako ne svjesno, a ne izričito) nanošenja štete drugim povjeriocima lica koje je proglašeno bankrotom ili ima očigledne znakove nelikvidnosti. Tako je, na primjer, oglašen nevažećim ugovor o hipoteci između dužnika i banke, budući da je zaključen radi obezbjeđenja svih ranije sklopljenih ugovora o kreditu između strana kako bi se prvo namirila potraživanja banke založnog povjerioca zaobilazeći druge povjerioce, a takvo namirenje potraživanja onemogućila bi naplatu duga prema drugim poveriocima.

Narušavanje ravnoteže interesa drugih povjerilaca, stečajna masa dužnik je najčešći osnov za poništavanje ugovora o hipoteci. Štaviše, nije neophodno da je ugovor o hipoteci zaključen sa dužnikom kao zalogodavcem. Često se predmet hipoteke stječe kupoprodajnim ugovorom pod uslovima koji su očigledno nepovoljni za prodavca-dužnika, a kupoprodajni ugovor se poništava, pa se stoga i ugovor o hipoteci priznaje nevažećim zbog gubitak prava svojine od strane zalogodavca. Treba napomenuti da u slučaju dobronamjernosti založnog povjerioca, opterećenje imovine ostaje, ali sudovi rijetko priznaju založnog povjerioca kao dobronamjernog, posebno u slučajevima nesolventnosti (stečaja) u navedenim okolnostima kupoprodajnog posla. Tako je, na primjer, sud odbio da prizna banku kao bona fide založnog povjerioca, tj. banka, oslanjajući se na protek roka zastarelosti kupoprodajne transakcije, nije provjerila transakciju i nije otkrila nedostatak transakcije u vidu očigledno podcijenjene prodajne cijene nekretnine. U drugom slučaju, banka takođe nije priznata kao bona fide založni poverilac, jer sticanje predmeta hipoteke od strane dužnika-prodavca od strane zalogodavca izvršeno je po cijeni nekoliko puta nižoj od realne tržišne cijene, a za to je banka trebala znati.

Odnosno, jedan od glavnih osnova za priznavanje transakcije nevaljanom biće oštećenje imovinskih prava povjerilaca, dok se istovremeno moraju utvrditi tri okolnosti: svrha transakcije je nanošenje štete imovinskim pravima povjerilaca (iako ne eksplicitno) , takva šteta je prouzrokovana, druga strana u transakciji je znala ili mora biti svjesna navedenog cilja u vrijeme transakcije (klauzula 5. Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 23. decembra, 2010 N 63 "O nekim pitanjima u vezi sa primjenom Poglavlja III.1 Saveznog zakona" O nesolventnosti (stečaju) ").

Potencijalni hipotekarni povjerilac mora pažljivo i odgovorno procijeniti pravne rizike sklapanja transakcije prenosa imovine kao hipoteke (hipoteke); vrijedi provjeriti ne samo formalnu usklađenost transakcije sa zahtjevima zakona, već i u kojoj mjeri ova transakcija ispunjava interese zalogodavca, kakvo je njegovo imovinsko stanje. Dakle, ugovor o hipoteci je poništen na osnovu toga što je transakcija bila očigledno štetna za hipotekara, jer u slučaju ovrhe na predmetu hipoteke, aktivnost zalogodavca će biti nemoguća (paralizovana), a ispunjenje njegovih obaveza po glavnoj obavezi, na osnovu koje je zaključen ugovor o hipoteci, sumnjivo je zbog očigledna nelikvidnost. Istovremeno, banka je, kao založni povjerilac, trebala biti svjesna znakova nelikvidnosti i štetnosti transakcije za zalogodavca.

Priznanje ugovora o hipoteci nevažećim služi kao osnov za uklanjanje tereta sa založene imovine, vraćanje upisnog zapisa u USRR o hipoteci. U ovom slučaju, osnov za brisanje upisa je sudska odluka o priznanju transakcije nevažećom i primjeni posljedica ništavosti transakcije. Važno: samo po sebi, priznanje ugovora o hipoteci nevažećim ne povlači za sobom uklanjanje tereta sa nekretnine i poništenje uknjižbe, jer sudska odluka mora sadržavati naznaku primjene posljedica ništavosti transakcije; dozvoljeno je podnošenje tužbe za uklanjanje tereta sa imovine, otkup uknjižbe kao samostalan način zaštite povrijeđenog prava (član 52 Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 10, Plenum Vrhovni sud Ruske Federacije br. 22 od 29.04.2010. "O nekim pitanjima koja se javljaju u sudskoj praksi u rješavanju sporova u vezi sa zaštitom imovinskih prava i drugih imovinskih prava"). Ako se posljedice ništavosti transakcije primjenjuju u vidu uklanjanja tereta sa imovine, postaje nemoguće izvršiti ovrhu na predmetu hipoteke.

Sporovi za raskid hipoteke

Hipoteku može sud priznati kao raskinutu zbog različitih okolnosti, u ovom pregledu su navedeni najčešći razlozi (kategorije) sporova.

Dakle, hipoteka se priznaje kao prestala kada hipotekarni dužnik izgubi vlasništvo nad predmetom hipoteke. Štaviše, treba obratiti pažnju da se radi o gubitku, a ne prenosu imovinskih prava po naknadnim ili besplatnim transakcijama, kada je pravo zaloge očuvano. Gubitak vlasništva, po pravilu, nastaje kao rezultat vindikacije, kada se poništi kupoprodajna transakcija, druga transakcija na osnovu koje je hipotekar stekao vlasništvo nad hipotekom. Dakle, priznanje kupoprodajnog ugovora nevažećim kao transakcije učinjene kršenjem procedure odobravanja i nanošenjem imovinske štete prodavcu, poslužilo je kao osnov za priznavanje hipoteke kao raskinute zbog gubitka vlasništva nad nekretninama. založena nekretnina od strane hipotekara.

Važno: založni povjerilac može zadržati založno pravo samo u slučaju dobre volje, ali sudovi, po pravilu, često priznaju radnje založnog povjerioca nepravičnim, jer banke ne rade dovoljno i pažljivo procjenjuju pravne rizike, osnov za sticanje vlasništva hipoteke od strane hipotekara, čistoću transakcije na osnovu koje je stečeno vlasništvo. Banke se često zadovoljavaju samo postojanjem evidencije o vlasništvu zalogodavca u Jedinstvenom državnom registru pravnih lica, zaboravljajući da sam registarski zapis nije neosporan dokaz dobre volje sticaoca (vidi stav 38. Rešenja od Plenum Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 10 i Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 22 od 29.4.2010. i druga imovinska prava"). Osoba se priznaje kao bona fide sticalac (ravnopravan hipotekarni povjerilac) ako dokaže da tokom transakcije nije znao i nije trebao znati za nezakonitost otuđenja imovine od strane prodavca, a posebno je uzeo sve razumne mjere za otkrivanje ovlaštenja prodavca da otuđi imovinu.

Dakle, banka nije priznata kao bona fide založni poverilac, jer trebao znati na osnovu kupoprodajnog ugovora, druge dokumente koji sadrže podatke o predmetu hipoteke, o nedostatku transakcije kupoprodaje imovine koja je stečena po namjerno niskoj cijeni uz nanošenje štete prodavcu, otuđenjem imovine došlo je do smanjenja stečajne mase čime je nanesena imovinska šteta povjeriocima prodavca.

Najčešći osnov za prestanak hipoteke je prestanak glavne obaveze u čijoj je odredbi zaključen ugovor o hipoteci. Glavna, kreditna, u našem slučaju, obaveza se može raskinuti iz bilo kog razloga, na primjer zbog dospjeća. U ovoj kategoriji najčešći su zahtevi sudu da se odbijanje otplate uknjižbe hipoteke proglasi nezakonitim, iako to ponekad ometaju i hipotekari. Tako je, na primjer, priznato nezakonito izbjegavanje hipotekarnog povjerioca od otplate hipotekarnog zapisa po osnovu navodno nastalog pravnog spora oko kreditne obaveze, tj. urednom izvršenjem prestala je kreditna obaveza, što znači da je prestala i hipoteka.

Prestanak glavne obaveze može nastati i po drugim osnovama, na primjer, likvidacijom dužnika, hipoteka se u ovom slučaju također priznaje kao prestala ako zalogodavac ne reaguje na vrijeme u postupku likvidacije i ne izjavi relevantne zahtjeve. .

Po dogovoru stranaka, hipoteka se može raskinuti i bez prestanka glavne obaveze. Strane imaju pravo da u svakom trenutku raskinu ugovor o hipoteci sklapanjem odgovarajućeg ugovora i time raskinu hipoteku.

Treći najrasprostranjeniji osnov za priznavanje hipoteke kao raskinute je prestanak hipoteke po sili zakona u nedostatku zahtjeva zalogodavca da sebi prepusti predmet hipoteke u slučaju ponovljenih aukcija za prodaju predmet hipoteke priznaju se kao nezaključeni. Nećemo se detaljnije zadržavati na suštini sporova, samo napominjemo da mjesečni period obavještavanja-izjava o napuštanju predmeta kod sebe treba računati ne od trenutka prijema odgovarajućeg prijedloga-obavještenja od službe izvršitelja, ali od trenutka kada je ponuda proglašena nevažećom i informacija o njoj objavljena u medijima. Sudovi polaze od toga da založni povjerilac mora znati za nadmetanje i pratiti njihovo stanje, objavljivanje u otvorenim izvorima informacija o priznavanju ponude nevažećom je pravni osnov da počne sa obračunom mjesečnog perioda utvrđenog članom 58. Zakona o hipotekama. Takođe napominjemo da u izvršnom postupku u vezi sa izvršenjem na predmetu hipoteke prednost imaju posebna pravila o izvršnom postupku sadržana u Zakonu o hipotekama. Dakle, priznato je irelevantnim da je tužilac prije ponovnog nadmetanja povukao rješenje o izvršenju, tk. iako je takvo pravo dato tražiocu, ono stvara pravnu nesigurnost u pogledu sudbine predmeta hipoteke, što je neprihvatljivo za stabilnost privrednog prometa.

Obratimo pažnju na još jedan razlog za prestanak hipoteke: prodaju predmeta hipoteke u okviru stečajnog postupka. Ako zalogodavac ne prijavi svoja potraživanja kao povjerilac u zakonom utvrđenom roku i postupku, može izgubiti mogućnost da izvrši ovrhu na predmetu hipoteke u budućnosti, jer hipoteka se može prestati prodajom imovine na licitaciji radi namirenja potraživanja povjerilaca dužnika-zalogodavca.

Sporovi oko zaključenja ugovora o hipoteci, promjene uslova ugovora o hipoteci

Prilikom zaključivanja ugovora o hipoteci treba obratiti pažnju na identifikaciju predmeta hipoteke, posebno u pogledu stvari koje ne pripadaju glavnoj stvari, takvu imovinu treba posebno označiti kao poseban predmet hipoteke. Dakle, hipoteka je prekinuta u odnosu na gasovod zbog činjenice da nije bilo dokaza da je gasovod pripadao CHP i da se ne može koristiti nezavisno od CHP.

Ugovor o hipoteci se zaključuje u pisanoj formi uz obaveznu naznaku suštine obaveze, u čije osiguranje se imovina prenosi na hipoteku, u protivnom se ugovor može priznati kao nesklopljen.

Ugovor o hipoteci strane u ugovoru mogu promijeniti u bilo koje vrijeme sporazumom stranaka kao sklapanjem ugovora o hipoteci u novo izdanje, a putem dodatnog sporazuma uz ugovor. Istovremeno, dopunski ugovor nije novi ugovor o hipoteci, iako mora biti zaključen u istoj formi kao i glavni ugovor o hipoteci. Dopunski ugovor je priznat kao sastavni deo ugovora o hipoteci i ne bi trebalo da sadrži sve uslove ugovora o hipoteci, već samo naznaku dela koji se menja (iako postoji i drugačiji stav na sudovima). Promjene ugovora o hipoteci podliježu državnoj registraciji. U praksi postoje slučajevi odbijanja u državnoj registraciji dopunskih ugovora na osnovu toga što ne sadrže nijedan suštinski uslov ugovora o hipoteci u skladu sa članom 9. Zakona o hipoteci. U ovom slučaju sud najčešće priznaje odbijanje kao nezakonito, jer dopunski ugovor samo mijenja uslove glavnog ugovora o hipoteci i nije novi ugovor o hipoteci.

Ugovor o hipoteci može se izmijeniti sklapanjem i odobravanjem sporazuma o glavnoj kreditnoj obavezi. Treba napomenuti da u ovom slučaju hipoteka ne daje početnu obavezu, već je ispunjenje obaveze promijenjeno mirnim sporazumom. Time je ukinuta odluka prvostepenog suda o namirenje potraživanja za naplatu duga po osnovu kamate na kredit na teret imovine u hipoteci, jer mirnim sporazumom je izmijenjena kreditna obaveza, ne predviđa plaćanje kamate, a ugovorom o hipoteci uz odobrenje mirotvornog sporazuma obezbjeđuje se izvršenje miroljubivog ugovora.

Promena ugovora o hipoteci je moguća i ispunjavanjem glavne obaveze za dužnika od strane drugog lica - jemca, na koga se u ovom slučaju prenose prava založnog poverioca. Vrijedi napomenuti da u sudskoj praksi postoje slučajevi odbijanja priznavanja prava zalogoprimca na jemstvo, ako nije izvršio državnu registraciju prijenosa prava zalogoprimca. Tako je uskraćeno priznanje prava založnog poverioca licu koje je podnelo zahtev za upis duga u registar potraživanja stečajnog dužnika, na osnovu toga što je, prema podacima državne registracije, pravo založnog poverioca upisano kod banke, dok je i sam zahtjev za vraćanje duga jemstvu upisan u registar...

II. Zaključci sudova o kontroverznim pitanjima hipotekarnog kreditiranja

Osporavanje ugovora o hipoteci i priznanje ugovora o hipoteci nevažećim ili nezaključenim

1. U slučaju da se nevažećim prizna ugovor na osnovu kojeg je zaključen ugovor o zalozi (hipoteci), nevažećim će se priznati i ugovor o hipoteci.

1.1. Odluka Vrhovnog suda Ruske Federacije od 27.04.2015. N 305-KG15-3033 u predmetu N A41-38495 / 2013.

TVRDITI:

Revidirati u kasaciji sudske akte o poništenju ugovora o zalozi (hipoteci).

Odluka suda:

Odbio je da predmet ustupi na razmatranje kasacionom sudu.

Stav suda:

Za obezbeđenje obaveze po ugovoru o nerevolving kreditnoj liniji između banke i trećeg lica DOO zaključen je ugovor o zalogi (hipoteci) između tužioca i banke. Tokom sudsko suđenje utvrđeno je da je potpisan ugovor o otvaranju nerevolving kreditne linije, ugovor o jemstvu, kao i dodatni ugovori uz iste u ime generalni direktor zajmoprimac je potpisao drugo, neidentifikovano lice. Otuda i zaključci sudova na osnovu člana 168 , tačka 2 člana 434 , Član 819 , 820 Građanskog zakonika Ruske Federacije, o ništavosti ugovora o otvaranju kreditne linije su legitimne, što znači da je ugovor o zalozi (hipoteci) razumno priznat kao nevažeći, tk. ugovor o hipoteci je sporedni ugovor, služi za osiguranje ispunjenja obaveze utvrđene glavnim ugovorom; u slučaju poništenja glavnog ugovora, nevažećim se priznaje i ugovor o hipoteci.

1.2. Rešenje Arbitražnog suda Uralskog okruga od 16. decembra 2014. N F09-8849 / 12 u predmetu N A76-12681 / 2010

TVRDITI:

Poništiti klauzulu dopunskog ugovora uz ugovor o hipoteci, klauzule kupoprodajnog ugovora.

Odluka suda:



Stav suda:

Zahtjevi su ispunjeni jer Ranije su odlukom arbitražnog suda, koja ima štetni značaj, nevažećim (nevažećim) ugovor o revolving kreditnoj liniji i ugovor o hipoteci. Nevažećim se priznaje i dopunski ugovor uz ugovor, kao i odredbe ugovora o kupoprodaji o teretu nepokretnosti hipotekom, proširenje ranije zaključenog ugovora o hipoteci na lokal, jer na osnovu nevažeće transakcije.

2. Ugovor o hipoteci može biti poništen ako se njegovim zaključenjem i izvršenjem prouzrokuje imovinska šteta dužnikovim (stečajnim) poveriocima, imovinsko stanje lica koje je sklopilo transakciju; sklapanje transakcija je opterećeno zloupotrebom prava.

2.1. Rešenje Arbitražnog suda Severno-Kavkaskog okruga od 03.02.2015. N F08-751 / 2015. u predmetu N A32-11077 / 2012. (vidi takođe Odluka Vrhovnog suda Ruske Federacije od 11.06.2015. N 308-ES15-6068 u predmetu N A32-11077 / 2012. kojima je odbijen transfer radi revizije sudskih akata u kasacionom postupku).

TVRDITI:

Ugovor o zalogi nepokretnosti (hipoteka) priznati nevažećim, primijeniti posljedice ništavosti transakcije.

Odluka suda:

Tužba je udovoljena.

Stav suda:

Dužnik je proglašen stečajem, likvidator se obratio sudu sa gore navedenim uslovima. Ugovor o hipoteci je proglašen nevažećim, jer njegov zaključak povlači za sobom nanošenje imovinske štete i povredu ravnoteže interesa povjerilaca dužnika, tk. stavlja jednog povjerioca (banku) u povoljniji položaj u odnosu na ostale povjerioce na osnovu odredaba člana 334. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Banka, postupajući razumno i uz potrebnu opreznost, nije mogla biti nesvjesna finansijske situacije kompanije, koja im nije omogućavala da izmire svoju novčanu obavezu zbog nedovoljnih sredstava. Ugovor o hipoteci zaključen je kao osiguranje za sve ranije zaključene ugovore o kreditu između banke i dužnika. U trenutku zaključenja ugovora, dužnik je imao dug prema drugim poveriocima, koji je nastao ranije od duga prema banci. Zaključivanje ugovora o hipoteci ima za cilj da osigura ispunjenje potraživanja banke prioritetno na štetu interesa drugih povjerilaca i može dovesti do potpunog ili djelomičnog gubitka sposobnosti ostalih povjerilaca dužnika da dobiju namirenje. njihovih potraživanja.

2.2. Rešenje Arbitražnog suda Zapadnosibirskog okruga od 08.06.2014. u predmetu br. A45-11177 / 2010.

TVRDITI:

Priznati ugovor o zalozi (hipoteci) nevažećim, poništiti ugovore o jemstvu.

Odluka suda:

Tužba je udovoljena.

Stav suda:

Radnje za zaključivanje spornih transakcija prepoznate su kao usmjerene isključivo na nanošenje štete dužniku i njegovim vjerovnicima u vidu povećanja dugova na račune kršeći interese dužnika i povjerilaca, odnosno postoje znaci zloupotrebe prava . Banka je znala (trebala je znati) za pronevjeru kreditnih sredstava, ali je u isto vrijeme nastavila da daje kredite dužniku. Osim toga, prilikom sklapanja spornih transakcija znalo se da isti nisu osigurani dužnikovom neto imovinom, te je dužnik u značajnom vremenskom periodu imao manjak u prometnim sredstvima.

2.3. Rešenje Arbitražnog suda Volškog okruga od 19.08.2014. u predmetu br. A12-10845 / 2013.

TVRDITI:

Priznati zaključene ugovore, uklj. ugovor o hipoteci je ništav.

Odluka suda:

Potraživanja su djelimično namirena, ugovor o hipoteci je proglašen nevažećim.

Stav suda:

Ako procedura plaćanja na web stranici platnog sistema nije završena, novac
sredstva sa vašeg računa NEĆE biti zadužena i nećemo dobiti potvrdu o uplati.
U tom slučaju možete ponoviti kupovinu dokumenta pomoću dugmeta sa desne strane.

Došlo je do greške

Plaćanje nije izvršeno zbog tehničke greške, sredstva sa vašeg računa
nisu otpisani. Pokušajte sačekati nekoliko minuta i ponoviti plaćanje.