Stanodavac ima pravo da poveća zakupninu. Jednostrana promjena stanarine. Ograničenja promjena zakupnine

PITANJE: Ugovorne strane su zaključile ugovor o zakupu nestambenog prostora (nekretnine) na period od godinu dana. Ugovorom je predviđeno pravo zakupodavca da dva puta godišnje poveća zakupninu. Koliko puta u toku trajanja takvog sporazuma stanodavac može povećati najamninu?

ODGOVOR: Prema klauzuli 3 člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, osim ako ugovorom nije drugačije određeno, iznos zakupnine može se promijeniti sporazumom strana u rokovima predviđenim ugovorom, ali ne češće od jednom. godišnje. Zakonom se može predvideti i drugo minimalni uslovi revizija zakupnine za određene vrste zakup, kao i za zakup određenih vrsta imovine.
U klauzuli 21 „Na odabrana pitanja praksa primjene pravila Građanskog zakonika Ruske Federacije o ugovoru o zakupu "objašnjava se da je ova odredba dispozitivna i dozvoljava promjene po dogovoru strana u uslovima ugovora o zakupu o visini zakupnine češće od jednom godišnje, uključujući i u slučaju kada nedostaje naznaka mogućnosti takve promjene u samom zakupu.
Međutim, ako po zakonu ili ugovoru zakupodavac ima pravo jednostrano promijeniti iznos zakupnine (član 310. Građanskog zakonika Ruske Federacije), tada, u smislu stava 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije, takvu promjenu može izvršiti najviše jednom godišnje.
Dakle, ako je ugovorom o zakupu nestambenih prostorija (nekretnina) predviđeno pravo zakupodavca da jednostrano poveća zakupninu, tada dato pravo može prodati stanodavac ne češće od jednom godišnje. Ako je u ugovoru navedeno da zakupodavac ima pravo mijenjati zakupninu više od jednom godišnje, onda je takav uvjet u suprotnosti sa zahtjevima zakona, jer zakupodavac može mijenjati zakupninu više od jednom godišnje samo ako se zakupac s tim složi. na takvu promjenu. Ako je zakupodavac povećao zakupninu više od jednom godišnje, tada zakupac ima pravo da ospori takvo povećanje zakupa (uslov ugovora) na sudu.

Osim toga, potrebno je uzeti u obzir činjenicu da se stopa zakupnine može odrediti u zakupu ne samo u fiksnom iznosu, već i biti ekvivalentna, na primjer, određenom iznosu u stranoj valuti (dolar ili euro). Ovakvo određivanje visine zakupnine, po pravilu, praktikuje se u dugoročnim ugovorima o zakupu nestambenih prostorija (nekretnina) i ima za cilj otklanjanje štetnih efekata inflacije. U ovom slučaju, takav uslov će značiti uspostavljanje mehanizma za obračun zakupnine, dakle, promjena kursa strane valute (dolar ili euro) neće značiti promjenu (povećanje) iznosa rente u ugovor o zakupu nestambenih prostorija (nekretnina) u smislu odredbe 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije ...

PROČITAJTE TAKOĐER SAVJET PRAVNIKA ZA NEKRETNINE:

Čini se samo da je sve u ugovorima o zakupu jednostavno i jasno. Ovi ugovori se samo na prvi pogled proučavaju i savladavaju, poput Evrope. Vrijedi uključiti u njih netočnu formulaciju - i počinje prava afrička džungla.

Povećanje stanarine na najavu...
Tradicionalno se smatra da je zakupni stanodavac u boljem položaju od zakupca.

Uzmimo, na primjer, pravo stanodavca na povećanje stanarine. Građanski zakonik Ruske Federacije direktno utvrđuje da se iznos zakupnine može mijenjati sporazumom strana u rokovima predviđenim ugovorom, ali ne češće od jednom godišnje (član 3. člana 614. Građanskog zakonika). Ruska Federacija).

Od ovoga dispozitivna norma, odnosno pravilo koje omogućava strankama da same odluče kako će se ponašati u datoj situaciji, onda ugovor može sadržavati pravilo da zakupodavac ima pravo jednostrano promijeniti zakupninu. Međutim, za to je potrebno jasno opisati kako se takva promjena vrši.

Najprikladnije je odrediti da „stanodavac pismeno obavještava zakupca o promjeni zakupnine. Rok trajanja ugovora o zakupu smatra se izmijenjenim od trenutka prijema obavještenja."

A ako ugovorom nije predviđen postupak jednostrane promjene zakupnine, onda se drugi postupak izmjene ugovora, odnosno ne sporazumno stranaka, smatra neuređenim i sve promjene su moguće samo sporazumom strana (klauzula 1 člana 450, tačka 1 člana 452 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Dakle, jednostavno povećanje stanarine nije obavezujuće za zakupca.

Ako je ugovor registrovan i propisana procedura za promjenu stanarine po obavještenju, onda to nije dovoljno. Ovdje djeluje opšte pravilo da je sporazum o izmjeni ugovora zaključen u istoj formi kao i sam sporazum (član 1. člana 452. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Dakle, sporazum je takođe predmet državna registracija(Član 3, član 433 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Istovremeno, ako pokušate da podnesete obavještenje najmodavca vlastima Rosreestra radi registracije, malo je vjerovatno da će to biti shvaćeno i registracija ovog dokumenta će se morati tražiti u sudski postupak... I sve ovo vrijeme biće nemoguće promijeniti iznos zakupnine.

Ako ugovor ne podliježe državnoj registraciji, tada će biti dovoljno da se u samom ugovoru propiše postupak obavještavanja za promjenu zakupnine od strane zakupodavca.

Ako je ugovor zaključen na period kraći od godinu dana, onda je logično uspostaviti uslov za indeksaciju fiksnog iznosa zakupnine po obaveštenju zakupodavca, u slučaju promene vrednosti komunalne usluge, rast inflacije i drugi specifični pokazatelji. Ovo je legitimno, jer se u ovom slučaju ne radi o promjeni zakupnine, već o obračunu iznosa na osnovu mehanizma utvrđenog u ugovoru (klauzula 11. informativno pismo Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 66 od 11. januara 2002. godine).

...i na sudu
Liberalno orijentisani najmodavci često u ugovor uključuju klauzulu o promeni zakupnine po dogovoru strana – kada se pojave određene okolnosti (po pravilu povećanje inflacije).

Ovaj uslov izgleda mnogo manje grub od jednostranog povećanja stanarine, a stanarima to odgovara.

Stanodavci, pak, smatraju da čak i ako zakupac odbije ponudu za sklapanje ugovora o povećanju zakupnine zbog rastuće inflacije, povećanje zakupnine će biti moguće postići na sudu (2. stav 2. čl. 450). Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa da se ugovor može promijeniti na zahtjev jedne od strana u slučajevima predviđenim ugovorom).

Međutim, uključivanje u ugovor o zakupu uvjeta da se zakupnina može mijenjati sporazumno strana u vezi s određenim okolnostima ne znači da su strane u svakom slučaju i bezuslovno saglasne da sklapaju ugovore o promjeni relevantnih uslova ugovora o zakupu. sporazum.

Odnosno, takav ugovor se može zaključiti bez ikakve prinude, apsolutno dobrovoljno, a odbijanje zakupca da zaključi ugovor ne daje zakupodavcu za pravo da zahtijeva sudske izmjene ugovora (Rešenje Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Republike Srpske). Ruske Federacije od 13. aprila 2010. godine br. 1074/10).

Da bi uslov povećanja zakupnine u slučaju povećanja inflacije bio ispunjen čak i ako zakupac odbije da potpiše takav ugovor, potrebno je da u ugovoru bude navedeno:
“Najam je podložan promjenama” (nije “podložan promjenama”);
“Ukoliko zakupac odbije da zaključi ugovor, spor oko promjene zakupnine se upućuje sudu ili se ugovor raskida prije roka.

Inače, neprihvatljivo je u zakup uključiti uslov o pravu zakupodavca da mijenja zakupninu više od jednom godišnje. Građanski zakonik Ruske Federacije direktno i bezuslovno utvrđuje da je promjena iznosa zakupnine moguća ne više od jednom godišnje (član 3, član 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Čak i ako je ugovorom drugačije određeno, takav uslov će biti ništav (definicija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 21.02.11. br. VAS-9525/10).

Ako postoji dug za stanarinu
Kada se pojavi dug za najam, civiliziran način rješavanja problema je odlazak na sud sa tužbom za deložaciju i naplatu duga. U praksi, kako bi se stimulisao dužnik da plati dug, koriste se i drugi načini, odnosno blokira se pristup iznajmljenom prostoru i zadržava imovina koja je ostala u zakupu.

Recimo odmah da ako ne postoji odgovarajući uslov u ugovoru o zakupu, onda će se takvi postupci zakupodavca smatrati nezakonitim.

S obzirom da je glavna obaveza najmodavca da zakupcu da imovinu na korištenje, prepreka pristupu je povreda glavne obaveze stanodavca.

Pravo na zadržavanje stvari može nastati od povjerioca samo u slučaju kada je sporna stvar bila u njegovom posjedu po pravnom osnovu. Mogućnost zadržavanja ne može biti posljedica oduzimanja stvari protiv volje vlasnika, kako je navedeno u stavu 14. informativnog pisma Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. januara 2002. godine br. 66. .

U informativnom pismu se opisuje situacija kada je imovina koja pripada zakupcu završila u posjedu zakupodavca po nalogu zakupca: on je napustio ovu nekretninu nakon isteka roka zakupa. U ovom slučaju, zadržavanje je priznato od strane suda kao zakonito.

Dakle, jedini slučaj u kojem se zadržavanje može priznati kao zakonito je kada zakupac dobrovoljno ostavi svoju imovinu u posjedu zakupodavca nakon isteka zakupa.

Inače, u ugovoru o zakupu vrijedi predvidjeti određeni period u kojem je zakupac dužan da napusti prostor nakon raskida ugovora. U ugovor možete uključiti i klauzulu o obavezi zakupodavca ako zakupac ne iznese svoju imovinu iz prostora na vrijeme, osigura njenu sigurnost samo na određeno vrijeme, a zatim je iznese na svoju ruku, sastavljajući popis imovine uz učešće predstavnika nezavisne strane, a troškovi skladištenja i uklanjanja imovine mogu se povjeriti zakupcu.

Oduzimanje imovine zakupca za vrijeme trajanja ugovora o zakupu sud će smatrati nezakonitim, odnosno ne povlači pravo zadržavanja.

Pravo zakupodavca treba da bude jasno predviđeno tokom trajanja ugovora:
prekinuti pristup zakupcu prostoriji u slučaju docnje;
zadržati imovinu stanara koja je tu ostala dok se dug ne otplati.

Ako su ovi uslovi utvrđeni ugovorom, onda će u slučaju parnice sud najvjerovatnije stati na stranu stanodavca.

Treba imati na umu da stanodavac nema pravo zahtijevati zakupninu za period kada je zakupac bio lišen mogućnosti korištenja zakupljene imovine. Stoga se čini preporučljivim poduzeti mjere za blokiranje pristupa prostorijama i zadržavanje ih samo uz veliki dug, inače će iznos neprimljene zakupnine za period prestanka pristupa stanaru prostoriji biti veći od iznosa akumuliranog dug.

Blokiranje pristupa iznajmljenom prostoru i zadržavanje preostale imovine zakupca u njemu može se pojačati utvrđivanjem u ugovoru prava zakupodavca da jednostrano raskine ugovor ako dug premašuje određeni iznos, što će omogućiti raskid ugovora u blagovremeno, čak i ako blokiranje pristupa nije dalo željeni rezultat.

Ko je odgovoran za kršenje pravila Sigurnost od požara
Budući da odgovornost za kršenje uslova zaštite od požara snose i vlasnici nepokretnosti i lica ovlašćena za posedovanje, korišćenje ili raspolaganje imovinom, uključujući i zakupce (član 38. Savezni zakon od 21.12.94. br. 69-FZ "O sigurnosti od požara"), tada u praksi često nastaju sporovi između stanodavaca i stanara o tome ko je za šta odgovoran.

Vlasnici moraju osigurati blagovremeno poštovanje zahtjeva za zaštitu od požara, uputstava, propisa i dr zakonskim zahtjevima državni inspektori za vatrogasni nadzor, a stanari se moraju pridržavati zahtjevi zaštite od požara standardi za ovu vrstu zgrada (klauzule 10, 38 Pravila o zaštiti od požara u Ruskoj Federaciji PPB 01-03, odobrenih naredbom Ministarstva za vanredne situacije Rusije od 18.6.2003. br. 313).

Stoga je potrebno u ugovoru ili u prilogu istog opisati konkretan obim obaveza zakupca i najmodavca u oblasti zaštite od požara, što će omogućiti da se jasno utvrdi nosilac.

BITAN:

Samo povećanje stanarine nije obavezujuće za stanara.

Pravo najmodavca na prijevremeni jednostrani raskid ugovora bez ikakvog posebnog razloga može biti uključeno u ugovor, na šta je direktno ukazao Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije (Rezolucija Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 09.09. .08 br. 5782/08).

U nekim slučajevima (npr. kada je u pitanju prodajni prostor) uopšte nije potrebno menjati brave, postavljati obezbeđenje i sl. Dovoljno je da se u ugovor unese uslov o pravu zakupodavca da isključi struju u slučaj duga za stanarinu.

Alisa VERNIK, advokat

Situacija na tržištu nekretnina danas je takva da su troškovi nabavke poslovnog prostora svakim danom sve veći i ne može si svaki poduzetnik priuštiti kupovinu potrebna soba... S tim u vezi, povećava se broj zaključenih ugovora o zakupu, što znači da raste i broj sporova koji nastaju po osnovu njih, posebno u pogledu povećanja zakupnine. By opšte pravilo Iznos zakupnine može se mijenjati sporazumom stranaka u rokovima utvrđenim ugovorom, ali ne češće od jednom godišnje. Međutim, ugovor može sadržavati pravilo da zakupodavac ima pravo jednostrano promijeniti zakupninu.

Pravna strana ovakvog pravnog odnosa je sređena i jasna, međutim, u životu nisu retke situacije kada se zakupac ne slaže sa promjenom zakupnine od strane stanodavca. Posljedica toga je, po pravilu, apel za zaštitu povrijeđenih prava u pravosudnih organa... Istovremeno, na osnovu ustaljene sudske prakse, tužioci-zakupci koriste različite metode zaštite svojih prava: podnose tužbe za poništavanje obaveštenja o promeni iznosa zakupnine, za poništavanje jednostrane transakcije - obaveštenja o promeni. u visini zakupnine, osporiti izvještaj nezavisnog procjenitelja o tržišnoj vrijednosti zakupnine (ili tržišne vrijednosti predmeta lizinga), priznanje nepouzdane vrijednosti tržišne vrijednosti zakupnine navedene u izvještaju od nezavisni procjenitelj itd.

Prilikom odabira načina zaštite treba imati na umu da su uslovi ugovora o zakupu dogovoreni između strana, radnje zakupodavca da jednostrano promijeni iznos zakupnine i neki drugi faktori od odlučujućeg značaja i moraju ih uzeti u obzir od strane tužitelj.

U ovom članku ćemo razmotriti najčešće kontroverzne situacije, analizirati ih uzimajući u obzir sudsku praksu i izraditi preporuke za njihovo rješavanje.

Analiza treba početi od najpovoljnije pozicije za zakupca. To su situacije kada pravo zakupodavca da jednostrano promijeni iznos zakupnine nije sadržano u ugovoru o zakupu, sve izmjene i dopune se vrše po dogovoru strana.

Razmatrana situacija je najpovoljnija za zakupca, jer v u ovom slučaju obavezati ga da potpiše dodatni dogovor o promjenama u zakupnini, kao i o plaćanju u promijenjenom iznosu, nemoguće je. Shodno tome, bilo koje radnje stanodavca da jednostrano promijeni najamninu bit će nezakonite.

Zakupodavci u prilog svom stavu, po pravilu, pozivaju se na čl. 445, 450 Građanskog zakonika Ruske Federacije, čl. 6, 8 Saveznog zakona od 29. jula 1998. br. 135-FZ "O aktivnostima procjene u Ruska Federacija»I na osnovu njih podnijeti tužbu da se zakupac primora da zaključi dodatni ugovor.

Sudska praksa koja se pojavljuje u situaciji koja se razmatra očito ne nastoji priznati zahtjeve najmodavaca kao opravdane i djeluje na strani stanara, u potpunosti štiteći njihove interese.

Treba napomenuti da u nedostatku mogućnosti jednostrane promjene zakupnine, prisustvo zaostalih plaćanja od strane stanara ne dovodi ga u manje povoljan položaj prilikom rješavanja spora na sudu. Ovaj zaključak sačinjena na osnovu analize sudske prakse, koja jasno ilustruje tendenciju sudova da odbijaju da namire potraživanja zakupodavca u sporovima o naplati duga po osnovu plaćanja zakupnine.

Pređimo na razmatranje situacije kada je ugovorom o zakupu predviđena mogućnost jednostrane promjene iznosa zakupnine od strane zakupodavca, ali se strane nisu dogovorile o postupku formalizacije takve promjene.

U stavu 3 čl. 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije utvrđuje mogućnost promjene iznosa zakupnine isključivo po dogovoru strana u uslovima predviđenim ugovorom, osim ako nije drugačije određeno samim ugovorom. S tim u vezi, odredbe o mogućnosti jednostrane promjene iznosa zakupnine od strane zakupodavca moraju biti utvrđene ugovorom, u inače promjena se vrši po opštem pravilu, tj. po dogovoru stranaka. Međutim, nije dovoljno samo uključiti ovo ovlaštenje zakupodavca u ugovor, već je potrebno i jasno navesti kako se takva promjena vrši. Ako ugovorom nije predviđen postupak jednostrane promjene zakupnine, onda se drugi postupak izmjene ugovora, odnosno ne sporazumno stranaka, smatra neriješenim i sve promjene su moguće samo sporazumom strana..

Dakle, ako se strane, na primjer, ne dogovore o uslovima i osnovama za jednostrane promjene zakupnine, postupku i rokovima za slanje obavještenja zakupcu o promjenama zakupnine, onda jednostavno obavještavanje najmodavca o povećanju zakupnine. kirija nije dovoljna, jer nije obavezujuća za zakupca. Šta zakupac treba da uradi ako dobije takvo obaveštenje? Na osnovu navedenog, zakupac na pravne osnove može nastaviti da plaća zakupninu po prethodno dogovorenim stopama. U ovom slučaju nije potrebno upućivanje zakupodavcu bilo kakvih prigovora o osnovanosti uslova ugovora. Jedini negativan aspekt je pojava rizika da zakupodavac traži od zakupca naplatu zakupnine i/ili raskid ugovora zbog neplaćanja zakupnine po stopama navedenim u jednostranom obaveštenju.

Prilikom dovođenja ove situacije u sudsko suđenje zakupac je u boljoj poziciji, a sud uskraćuje zakupodavcu na zadovoljstvo tužbena izjava ... Nije uspostavljena sudska praksa za namirenje potraživanja zakupodavca u sličnim slučajevima.

Gore su razmotrene situacije u kojima su interesi zakupca a priori zaštićeni zakonom i br dodatne radnje za njihovo održavanje nije potrebno.

Međutim, ako su strane prilikom sklapanja ugovora o zakupu naznačile mogućnost promjene zakupnine bez zaključenja dodatnog ugovora, pravni položaj stanar naglo propada. Smatramo da treba razmotriti tri najčešće u praksi opcije povećanja zakupnine: s obzirom na nastup zakonom predviđenih okolnosti; zbog promjene tržišne vrijednosti zakupnine; bez obzira na sve uslove.

Prvi slučaj - povećanje stanarine zavisi od okolnosti određenih zakonom ili sporazumom. Takve okolnosti bi trebale uključivati:

• promjene cijena i tarifa;
• promjena vrste djelatnosti zakupca (u okviru korištenja iznajmljenog prostora);
• povećanje stopa i promjene metoda obračuna;
• drugim slučajevima, direktno predviđeno zakonom RF.

Za promjenu stanarine nije potreban dodatni dogovor. Da bi nova stopa zakupnine stupila na snagu, dovoljno je zakupcu poslati obavijest o promjeni visine zakupnine.

Istovremeno, često stanodavci šalju zakupcima obavještenje o promjenama naknada zbog promjene tržišne vrijednosti.

Kada sudovi razmatraju sporove koji su nastali na osnovu navedenih okolnosti, posebna pažnja se poklanja odredbama ugovora o zakupu, kojima se utvrđuje osnov za jednostranu promjenu visine zakupnine. Sudska praksa pokazuje da bez obzira na potraživanja zakupodavca (po pitanju naplate zaostalih zakupnina, penala i penala, ili o raskidu ugovora o zakupu nestambenog prostora, obaveza napuštanja prostora zbog neplaćanja zakupnine u utvrđenog iznosa), predmet se rješava u korist zakupca, ako u spisku osnova ne postoji razlog za promjenu kao „povećanje (promjena) tržišne vrijednosti zakupnine (ili tržišne vrijednosti zakupnine). objekta, ako cijena zakupnine ovisi o njegovoj vrijednosti)".

Razumno je da iznajmljivač preduzme preventivne mjere radi sprječavanja negativne posljedice... Kao takav, sam zakupac može podnijeti zahtjev. Prvo, zakupac može podnijeti zahtjev za priznavanje ugovora kao valjanog u verziji bez izmjena koje je zakupodavac predložio u pismu o promjeni zakupnine. U sudskoj praksi postoji takav presedan. Podnosilac zahtjeva je, pored tvrdnje da zakupodavac nije imao osnova za jednostranu promjenu zakupnine, na osnovu doslovnog tumačenja uslova ugovora, dostavio u spise izvještaj o tržišnoj vrijednosti zakupnine, koji sadrži podatke. osim izvještaja koji je dostavio zakupodavac. Sud je tužbeni zahtjev priznao kao opravdan, pozivajući se na činjenicu da odredbe Federalnog zakona od 29. jula 1998. br. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" ne utvrđuju da je cijena zakupa koju određuje najmodavac automatski postaje obavezujući za strane, kako prilikom zaključivanja ugovora, tako i u postupku njegovog izvršenja. Ovaj pristup je bio podržan sličnim stavom Prezidijuma Vrhovnog suda Arbitražnog suda Ruske Federacije, izraženo u informativnom pismu od 30. maja 2005. br. 92 "O razmatranju od strane arbitražnih sudova predmeta o osporavanju procene vrednosti imovine koje je izvršio nezavisni procenitelj".

Drugo, zakupac može podnijeti zahtjev za poništavanje obavijesti o novoj stopi zakupa čim se takvo obavještenje primi. Ovi zahtjevi podliježu namirenje, jer u skladu sa čl. 431, 450, 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, razlozi za promjenu iznosa zakupnine su promjene cijena i tarifa, vrste djelatnosti zakupca, metode obračuna itd. U slučaju povećanja tržišnih cijena, potvrđenog zaključkom nezavisnog procjenitelja, promjene zakupnine su moguće samo uz dogovor stranaka..

Situacija za zakupca je komplikovana ako je ugovorom o zakupu predviđena jednostrana promjena od strane zakupodavca u visini zakupnine u slučaju promjene tržišne vrijednosti zakupnine (ili tržišne vrijednosti prostora prenesenog na osnovu zakupa). sporazum). O takvoj promeni zakupac se obaveštava slanjem obaveštenja na osnovu izveštaja o proceni vrednosti zakupnine (odnosno o proceni tržišne vrednosti zakupljenog prostora, ako se zakupnina obračunava od vrednosti objekta). Izmjene ugovora o zakupu stupaju na snagu ili u roku dogovorenom između strana u ugovoru o zakupu, ili u roku navedenom direktno u obavijesti.

Situacija se komplikuje činjenicom da su u ovom slučaju radnje najmodavca zakonite, u skladu sa odredbama ugovora i važećim građansko pravo... Stoga će zahtjevi zakupca da poništi samo obavještenje o jednostranoj promjeni iznosa zakupnine ili da poništi jednostranu transakciju koju je zakupodavac izvršio u obliku obavijesti o promjeni iznosa zakupnine najvjerovatnije sud priznati. kao neosnovano.

Štaviše, sudska praksa, kada se razmatraju zahtevi za poništavanje jednostrane transakcije koju je izvršio zakupodavac u vidu obaveštenja o promeni visine zakupnine, ukazuje da je promena visine plaćanja kao rezultat procene tržišna vrednost zakupnine predviđena uslovima ugovora u ovom slučaju nije promena uslova ugovora o visini zakupnine u odnosu na stav 3. čl. 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, i predstavlja ispunjenje uslova sporazuma dogovorenih između strana.

Nakon analize ovu situaciju, možemo zaključiti da će promjena veličine zakupnine biti zakonita ako su ispunjena dva uslova:

1. Prisustvo u ugovoru o zakupu odredbe o mogućnosti zakupodavca da jednostrano promijeni iznos zakupnine u slučaju promjene tržišne vrijednosti predmeta lizinga.
2. Dostupnost izvještaja o procjeni promjene tržišne vrijednosti objekta.

Nepoštivanje jednog od njih daje pravni osnov zakupac da podnese tužbu za poništavanje takve transakcije.

U gore navedenom sudski akti zakupci su se u prilog svojih tvrdnji pozivali samo na nezakonitost jednostrane promjene zakupnine od strane stanodavca, bez sudskog dokazivanja nedostataka sadržanih u izvještaju nezavisnog procjenitelja koji je podnio stanodavac. Kao što je već navedeno, u zakonu ne postoje odredbe koje bi utvrdile da cijena zakupa koju odredi zakupodavac na osnovu izvještaja nezavisnog procjenitelja automatski postaje obavezujuća za strane, kako pri sklapanju ugovora, tako iu postupku njegovog sklapanja. izvršenje. S tim u vezi, zakupac ima mogućnost da sudu podnese drugačiji izvještaj od izvještaja zakupodavca, što može pomoći zakupcu da zaštiti svoje interese. U tom slučaju zakupac ima pravo da podnese tužbu za priznavanje netačne vrednosti tržišne vrednosti zakupnine navedene u obaveštenju o jednostranoj promeni zakupnine..

Stanari treba da vode računa da je ovakav pristup rizičan, u skladu sa pravni položaj Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, osporavanje pouzdanosti vrijednosti predmeta procjene, koju je utvrdio nezavisni procjenitelj, podnošenjem nezavisnog tužbenog zahtjeva moguće je samo ako zakon ili drugi regulacija obaveza takve vrijednosti je predviđena za strane u transakciji, državni organ, službeno lice i organe upravljanja pravno lice ... Osim toga, u ovom slučaju osporavanje pouzdanosti vrijednosti predmeta procjene moguće je samo do zaključenja ugovora (izdavanja akta). vladina agencija ili donošenje odluke službeni ili organ upravljanja pravnog lica).

U međuvremenu, u praksi je doneta pozitivna odluka o tužbi zakupca za priznanje nepouzdane vrednosti tržišne vrednosti zakupnine. Prilikom analize ovog slučaja, treba imati u vidu da je tokom njegovog sudskog razmatranja utvrđeno da su se strane, na osnovu doslovnog tumačenja ugovora, dogovorile da sporazumno izmene iznos zakupnine. Zakupac je, nakon što je od zakupodavca primio obavještenje o promjeni visine zakupnine, uputio odgovarajuće prigovore na njenu veličinu i na sudu osporio tržišnu vrijednost zakupnine. Istovremeno, u toku ovog predmeta forenzičko ispitivanje utvrđeno je da je izvještaj zakupodavca o tržišnoj vrijednosti zakupnine dostavljen od strane nezavisnog procjenitelja nepouzdan.

U ogromnoj većini slučajeva, podnošenje tužbe za priznavanje nepouzdane vrednosti tržišne vrednosti koju je zakupodavac naveo dovodi do odbijanja da se namiri potraživanja zakupca pozivajući se na odredbe Informativnog pisma Predsedništva od Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije od 30. maja 2005. br. 92... Podnošenje tužbe za poništavanje izvještaja o tržišnoj vrijednosti također neće biti uspješno, jer sudovi odbijaju da udovolje zahtjevima zakupca zbog činjenice da sam izvještaj ni na koji način ne krši prava stanara..

Zakupac u takvoj situaciji može braniti svoje interese, na primjer, podnošenjem tužbe za poništavanje izmjena i dopuna ugovora o zakupu jednostrano uz obavezno osporavanje izvještaja o tržišnoj vrijednosti zakupodavca dokazivanjem njegove netačnosti, podnošenjem „svoje” verzije izvještaja o procjeni vrijednosti. , verifikovan u skladu sa procedurom čl. 17.1 Federalnog zakona od 29. jula 1998. br. 135-FZ "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji", itd. Međutim, ova praksa trenutno nije brojna.

U nedostatku navedenih dokaza u predmetu ili sudske potvrde o verodostojnosti tržišne vrednosti navedene u izveštaju zakupodavca, sudovi odbijaju da udovolje zahtevima zakupca i poništavaju izmene ugovora o zakupu..

Posljednja opcija koju ćemo razmotriti u ovom članku je situacija u kojoj d ugovor o zakupu predviđa jednostranu (nespornu) promjenu visine zakupnine od strane zakupodavca. U ovom slučaju, ugovor ne čini takvu promjenu veličine (stope) zakupnine zavisnom od bilo kakvih uslova (promjene tržišnih cijena, inflacije, promjene metoda obračuna, itd.). U ovom slučaju, stanodavac je u potpunosti zaštićen zakonom i sve radnje za promjenu cijena najma su a priori legitimne. Zakupodavac je, kao iu prethodnim slučajevima, dužan zakupcu poslati obavijest o promjeni visine zakupnine. Po prijemu navedenog obaveštenja od strane zakupca, bilo u roku dogovorenom između strana u ugovoru o zakupu, ili u roku navedenom direktno u obaveštenju, promena visine zakupnine stupa na snagu.

U ovom slučaju, zakupac, nakon što je izvršio plaćanje zakupnine najmanje jednom u iznosu navedenom u obavijesti zakupodavca o promjeni zakupnine, time izražava svoju saglasnost na novu stopu (transakcija izvršena implicitnim radnjama). Nakon toga, izuzetno je teško osporiti iznos zakupnine kada zakupac plaća zakupninu po novoj stopi..

Ako se zakupnik ne slaže sa iznosom zakupnine utvrđenim u obavijesti i nastavi plaćati zakupninu u iznosu koji su strane ugovorile ranije u ugovoru o zakupu, postoji rizik da zakupodavac može podnijeti zahtjev za naplatu od zakupca iznos dugovanja zakupnine u iznosu razlike između prethodne zakupnine, plaćanja ugovorene između strana u ugovoru o zakupu, i iznosa zakupnine koji je zakupodavac naveo u obaveštenju o jednostranoj promeni visine zakupnine.

Ako zakupodavac takav zahtjev iznese u toku sudskog postupka, dovoljno je da se zakupac opravda da je uslijed takve jednostrane promjene zakupnina porasla nesrazmjerno promjeni prosječnih tržišnih stopa koje se plaćaju za zakupninu sličnih imovine na datoj površini za relevantni period, i znatno ih premašio, što ukazuje na zloupotrebu prava zakupodavca da jednostrano mijenja iznos zakupnine. U skladu sa objašnjenjima navedenim u klauzuli 22 Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17.11.2011. br. 73 „O određenim pitanjima prakse primjene pravila Građanskog zakonika Ruske Federacije Federacije o ugovoru o zakupu" sudu, na osnovu čl. 2. čl. 10 Građanskog zakonika Ruske Federacije, potrebno je odbiti naplatu zaostalih zakupnina u dijelu koji premašuje prosječne tržišne stope plaćene za iznajmljivanje slične imovine na određenom području za relevantni period.

U praksi, kada sudovi odbiju da udovolje tužbenim zahtevima zakupodavca za naplatu zaostalih zakupnina, prihvataju izveštaj o utvrđivanju tržišne vrednosti zakupnine za korišćenje objekta – nestambenog prostora, koji podnosi tuženi ( zakupac) u spisima predmeta, što je dokazano u skladu sa čl. 17.1 Federalnog zakona od 29. jula 1998. br. 135-FZ "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji".

Prema čl. 17.1 Federalnog zakona "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" revizija izvještaja se provodi kroz ispitivanje izvještaja, što podrazumijeva radnje stručnjaka ili stručnjaka samoregulatorne organizacije procjenitelja u cilju provjere izvještaj potpisan od strane procjenitelja ili procjenitelja koji su članovi ove samoregulatorne organizacije, u skladu sa vrstom ispitivanja, uključujući provjere za:

Usklađenost sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije o aktivnostima procjene, uključujući zahtjeve ovog Federalnog zakona, federalnih standarda procjene i drugih akata ovlaštenih savezni organ vršenje poslova normativno-pravnog uređenja djelatnosti ocjenjivanja, i (ili) standarda i pravila ocjenjivanja;

Potvrda o vrednosti predmeta procene, koju je procenitelj utvrdio u izveštaju.

U izvještaju nezavisnog procjenitelja o tržišnoj vrijednosti zakupnine, preporučljivo je navesti veličinu prosječnih tržišnih stopa koje se plaćaju za zakup slične nekretnine na određenom području za relevantni period.... Potrebu za ovim radnjama potvrđuje i sudska praksa.

Ako nema dokaza da je zakupnina porasla neproporcionalno i značajno premašila promjenu prosječne tržišne cijene zakupa za sličnu nekretninu u predmetnom području, zakupnina će se naplaćivati ​​po u cijelosti... Osim toga, postoji rizik od sudskog raskida zakupa zbog propusta zakupca da izvrši plaćanja u iznosu navedenom u obavijesti..

U ovom slučaju, preventivna mjera za stanara može biti podnošenje tužbe za poništavanje i neprimjenjivanje obavijesti o povećanju zakupnine. Međutim, prilikom razmatranja takvih sporova, sudovi zadovoljavaju zahtjeve zakupca, na osnovu uslova ugovora.

Također, od strane zakupca moguće su sljedeće radnje. Po prijemu obavještenja zakupodavca o promjeni zakupnine, zakupac mora procijeniti tržišnu vrijednost zakupnine (objekta zakupa) od nezavisnog procjenitelja i, u slučaju neslaganja između vrijednosti zakupca i najmodavca , poslati zakupodavcu obavještenje o neslaganju s vrijednošću (veličinom) zakupnine, odnosno protokol o nesuglasicama, ako je zakupodavac predložio sklapanje (potpisivanje) dodatnog ugovora uz zakup.

Sljedeći korak je podnošenje tužbe zakupca sa zahtjevima za izmjenu ugovora o zakupu u smislu utvrđivanja visine zakupnine, dokaz u slučaju će biti izvještaj nezavisnog procjenitelja, koji je izvršen u ime zakupca, verifikovan u skladu sa čl. 17.1 Federalnog zakona od 29. jula 1998. br. 135-FZ "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji" , a potrebno je i dokazati nepouzdanost izvještaja zakupodavca (npr. provođenjem sudsko-medicinskog vještačenja).

Ako se prizna pouzdanost izvještaja nezavisnog procjenitelja o tržišnoj vrijednosti zakupnine, udovoljavaju se potraživanja zakupca.

U svakom slučaju, zakupac treba da naznači neslaganje sa iznosom zakupnine koju nudi zakupac, kako bi pretkrivično poravnanje... Sa stanovišta registracije, neslaganje stanara može se iskazati u prigovorima na obavještenja ili u obliku protokola o nesuglasicama.

Prilikom odlučivanja o podnošenju tužbe zakupca sa zahtjevima za izmjenu ugovora o zakupu u smislu utvrđivanja visine zakupnine, isto pravo ima i zakupodavac. Ako postoje razlozi (pouzdanost izvještaja o tržišnoj vrijednosti), mogu se namiriti i potraživanja zakupodavca.

U međuvremenu, postoji rizik da će sud odbiti da ispuni zahtjeve strana u ugovoru o zakupu o izmjeni ugovora o zakupu u pogledu visine naknade. Ovo zbog činjenice da zakon ne predviđa mogućnost u drugim slučajevima, osim bitna povreda ugovora od strane druge strane, da izmijeni ugovor o zakupu u pogledu visine zakupnine odlukom suda na zahtjev jedne od stranaka. Sudovi su u više navrata ukazivali da postojanje informacije da se tržišna vrijednost razlikuje od vrijednosti na osnovu koje je obračunata zakupnina nije osnov za promjenu ugovora o zakupu..

Sumirajući gore navedeno, možemo zaključiti sljedeći algoritam postupanja zakupca po prijemu obavijesti od stanodavca o jednostranom povećanju plaćanja zakupnine. Prvo, obratite pažnju na postojanje ili odsustvo u zakupu klauzule o mogućnosti jednostrane promjene zakupnine od strane najmodavca. U nedostatku takve klauzule, zakupac će moći braniti svoje interese na sudu bez mnogo truda, oslanjajući se na gore navedeno sudska praksa o ranije razmatranim sličnim sporovima. Ukoliko postoji, potrebno je provjeriti da li je postupak registracije takve promjene preciziran u ugovoru. Nadalje, u nedostatku detaljne procedure za promjenu zakupnine, interesi zakupca su prioritetni i mogu biti zaštićeni zakonom, tj. ova klauzula je nevažeća i izmene se vrše samo uz dogovor strana. Ako je uspostavljena procedura za registraciju promjena zakupnine, onda je potrebno analizirati u zavisnosti od toga pod kojim uslovima se postavlja ovo pravo zakupodavca. Nakon analize uslova, zakupac ima pravo da preventivnim merama zaštiti svoja prava povređena nerazumnim precenjivanjem zakupnine, preporučenih u ovom članu.

Vaše kolege su suočene povećanje stanarine. Međutim, uspjeli su dokazati nezakonitost postupaka stanodavaca i uštedjeti svoj novac. Njihovi argumenti će vam pomoći da zaštitite i svoje poslovanje.

1. Saznajte šta utiče na visinu plaćanja stanarine

Iznos zakupnine može se mijenjati najviše jednom godišnje (član 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Dakle, prvo što treba da uradite jeste da saznate da li je došlo do promena u visini plaćanja zakupnine za 12 meseci. Zatim uputite advokate da pregledaju zakup. Može predvidjeti da zakupodavac ima pravo jednostrano promijeniti uslove ugovora nakon pojave, na primjer, takvih događaja:

• povećanje stope poreza na zemljište;
• promjene u metodologiji za obračun zakupnine koju su utvrdile općinske vlasti;
• promjena vrste djelatnosti kompanije na teritoriji zakupljenog prostora ili zemljišta (na primjer, prostor se ne koristi kao skladište, već kao proizvodna radionica);
• povećanje katastarske vrijednosti nepokretnosti ili nivoa tržišnih cijena.

Nakon toga, potrebno je uporediti uslove utvrđene u dokumentu i razloge po kojima stanodavac povećava cenu.

Primjer (stanar je pobijedio)

Uprava grada Nižnjevartovska potpisala je ugovor sa kompanijom Stroitel-88. Potonji se obavezao da će plaćati oko 24 hiljade rubalja na kvartalnoj osnovi. za zakup zemljišta i skladišta koji se na njemu nalaze. Međutim, zaposleni u odjelu opštinska svojina i zemljišnih resursa, uvidom u teritoriju utvrđeno je da je organizacija koristila nekretninu za magacinski prostor, izložbenu halu i kancelariju. Prema njihovom mišljenju, ova činjenica mijenja karakteristike zemljišta, njegovu katastarsku vrijednost i povećava iznos plaćanja. Zakupodavac je preračunao iznos, uzimajući u obzir nove okolnosti, i tražio doplatu od oko 345 hiljada rubalja. (uključujući naknade za kašnjenje). Kompanija se sa ovim nije složila i obratila se sudu. Glavni argument u njenu korist bila je činjenica da je stanodavac imao pravo da jednostrano podigne plaćanje samo u slučaju povećanja stope poreza na zemljište (u ugovoru nije bilo drugih osnova). Pošto se stopa nije promenila, zahtev zakupodavca je nezakonit (rešenje Federalne antimonopolske službe Zapadnosibirskog okruga od 02.08.2013. u predmetu br. A75-8877/2012). Sličan argument pomogao je kompaniji On Clinic Irkutsk da izbjegne povećanje godišnje zakupnine za više od milion rubalja. (zbog promjena tržišnih cijena). Tu je pomogla sljedeća činjenica: u ugovoru nije bilo klauzule da zakupodavac može jednostrano promijeniti veličinu zakupa kada se tržišne cijene povećaju (rezolucija Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15.11.2011. br. A19-15038 / 09-7-4).

Prije potpisivanja ugovora uputite ekonomiste da izračunaju da li će zakup biti isplativ za godinu dana, ako njegova veličina zavisi, na primjer, od poreske stope ili od inflacije. Osim toga, pokušajte sa stanodavcem dogovoriti jasne i nedvosmislene uslove koji će vam omogućiti da jednostrano promijenite uslove transakcije.

2. Pošaljite stanodavcu pismeno odricanje

Ako u ugovoru niste predvidjeli mogućnost jednostrane revizije stanarine ili naznačili zabranu toga, tada će stanodavac moći povećati najam samo uz vaš pristanak. Ako ne želite da menjate uslove transakcije, napišite odricanje i ne potpisujte dodatni ugovor. U ovom slučaju, čak i ako se stanodavac obrati sudu da naplati zaostale obaveze, zakon će biti na vašoj strani.

Primjer (stanar je pobijedio)

Preduzeće Borkhleb (zakupodavac) dalo je u zakup sedam prostorija za radnju kompaniji Torgsin (zakupac). Mjesečna najamnina - 160 hiljada rubalja. Vlasnik je tada potrošio nezavisna ekspertiza, što je pokazalo da je prosječna cijena zakupa na tržištu viša. Rukovodeći se ovim argumentom, poslao je trgovačkoj kompaniji dodatni ugovor o povećanju isplate na 320 hiljada mjesečno. Stanar je odbio da potpiše dokument. Tada je preduzeće "Borhleb" otišlo na sud sa zahtjevom da od zakupca vrati iznos veći od 1,5 miliona rubalja. - zaostale rente i kamate za korišćenje drugih u gotovini... Sud je stao na stranu kompanije Torgsin. Prvi argument je da je ugovorom predviđeno da je moguće promijeniti iznos zakupnine samo dogovorom strana, pod uslovom da cijene na tržištu rastu. Drugo, stanodavac nije dostavio dokaze o stvarnom povećanju cijene. Treće, kompanija nije potpisala dodatni ugovor, pokazujući svoje neslaganje sa novim uslovima (rezolucija Federalne antimonopolske službe Volgo-Vjatskog okruga od 10. aprila 2014. u predmetu br. A43-15549 / 2013).

Ako postupak dođe do suda, upotrijebite još jedan argument - prisiljavanje stanara da zaključi ugovor je nezakonito, jer je to u suprotnosti s načelom njegove slobode u skladu sa članom 421. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

3. Prijavite da je promjena zakupa u prvoj godini nezakonita

U informativnom pismu Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. januara 2002. br. 66 (kaže se da tokom godine rok trajanja ugovora o zakupu mora ostati nepromijenjen. To znači da zakupodavac nema pravo na povećanje stanarine u prvoj godini saradnje sa Vašom kompanijom. Ovo pravilo važi i za one organizacije koje iznajmljuju prostor na godinu dana ili manje. Sudovi podržavaju isti stav.

Primjer (stanar je pobijedio)

Kedr (zakupodavac) i Credit Europe Bank (zakupac) sklopili su ugovor o podzakupu nestambenog prostora pod uslovom da zakupodavac ima pravo jednostrano revidirati iznos plaćanja jednom godišnje. Ujedno se obavezuje da će o promjenama obavijestiti zakupca 30 dana prije početka njihovog stupanja na snagu. Šest meseci kasnije, banka je dobila pismeno obaveštenje o povećanju mesečne naknade sa 181 hiljadu rubalja. do 273 hiljade rubalja. Ali banka je platila iznos naveden u ugovoru. Tada se stanodavac obratio sudu sa zahtjevom da naplati dug, ali je to učinio uzalud. Sudije su smatrale da iznenadna promjena uslova transakcije krši stav 11. informativnog pisma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 66, kao i stav 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji zabranjuje povećanje zakupa češće od jednom godišnje (definicija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 08.06.2009. br. 7103/09 u predmetu br. A03 -7687 / 2008-11).

Koristite ovu sudsku praksu kao dodatne argumente na sudu ili je ukažite na stanodavca. Moguće je da neće htjeti iznijeti slučaj na sud.

S jedne strane unutra Civil Code naznačeno je pravilo: visina rente se ne može mijenjati više od jednom godišnje, ali se s druge strane ne odnosi na rentu koja zavisi od kursa ili je vezana za određene koeficijente, na primjer, za inflaciju ili cijenu povećava. Ali čak i tako, možete izazove povećanje stanarine, glavna stvar je dokazati da su razlozi zakupodavca pretjerani ili beznačajni i da ne mogu promijeniti uslove transakcije.

Primjer (stanar je pobijedio)

Kompanija "Gazpromnjeft" zakupljena od organizacije "InvestKinoProekt" nestambenih prostorija s tim da se cijena zakupa može revidirati dogovorom stranaka u slučaju zvanične promjene stope inflacije. Plaćanja zakupa su se sastojala iz dva dela: fiksnog (156,38 USD godišnje po m2) i varijabilnog (u visini stvarnih troškova električne energije). Godinu dana kasnije, stanodavac je predložio povećanje osnovne stope za 15% zbog rasta potrošačkih cijena. Zakupac je to odbio, a potom je firma InvestKinoProekt išla na sud, koji je izgubila. Glavni argumenti u korist optuženog bili su takvi argumenti. U ugovoru nije bilo odredbe da je promjena cijene zakupa vezana za povećanje potrošačkih cijena. Osim toga, nije bilo odredbe o klauzuli da će, ukoliko se strane ne dogovore, biti moguće izvršiti odgovarajuće izmjene sporazuma putem suda (Odluka Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 13. aprila 2010. godine br. 1074/10 u predmetu br. A40-90259 / 08-28-767).

Obavestite stanodavca da klauzula o ponovnom pregovaranju sama po sebi ne garantuje da će se to zaista i dogoditi.