Проблеми реєстрації прав на земельні ділянки. Про актуальні проблеми практики застосування земельного законодавства. Загальні правила оформлення

В даний час вченими і практиками відзначається ряд проблем в правовому регулюванні державної реєстраціїугод з нерухомістю. Так, поруч вчених було висловлено пропозицію скасувати державну реєстрацію угод взагалі і в зв'язку з цим ввести обов'язкову нотаріальну форму угод з нерухомим майном за участю фізичних осіб. При цьому для додаткового захисту інтересів і прав учасників угоди пропонувалося встановити, що в разі невиконання нотаріально завіреної угоди права його учасників можуть бути захищені в спрощеному порядку за допомогою видачі судового наказу. Одночасно пропонувалося істотно знизити розмір державного митаза нотаріальне посвідчення угод. Обґрунтовується це тим, що реєстрація та прав, і угод одночасно є надлишковою, а також тим, що з позиції відповідності принципу публічної достовірності реєстрація угод не є необхідною. Таку пропозицію видається цілком розумним, проте для цього потрібен збільшення кількості нотаріусів, число яких в ряді регіонів штучно стримується.

Разом з тим така точка зору поділяється не всіма. Так, на думку Тужіловой-Орданскій реєстрація угод необхідна. В обґрунтування наводиться позов ТОВ до Федеральної реєстраційної службипро оскарження відмови в державній реєстрації договору купівлі-продажу житлового приміщення. З матеріалів справи випливало, що будівельна організація- власник житлового приміщення - уклала договір купівлі-продажу з ТОВ, проте ФРС відмовила в реєстрації на тій підставі, що раніше вже був зареєстрований договір купівлі-продажу з іншою особою на це ж житлове приміщення. ТОВ, не заперечуючи зазначеного факту, вказало, що хоча договір купівлі-продажу був зареєстрований, однак покупець не зареєстрував перехід права власності. У зв'язку з цим на думку позивача будівельна компаніязалишається власником житлового приміщення і відповідно може їм розпоряджатися.

Арбітражний суд в позові відмовив, вказавши, що запис в ЕГРП про зареєстроване договорі купівлі-продажу квартири перешкоджає реєстрації нового договору купівлі-продажу тієї ж квартири, укладеного тим же продавцем до тих пір, поки реєстраційний запис про більш ранньому договорі не буде погашена записом про припинення згаданого договору з огляду на його розірвання, відмови від нього однієї зі сторін або припинення з інших підстав.

Таким чином, на думку автора, завдяки наявності зареєстрованого договору вдалося запобігти цивільне правопорушення. Слід зазначити, що наведений приклад є, скоріше, винятком, ніж правилом. На практиці реєстрація договору (угоди) і реєстрація переходу права власності відбувається практично одночасно.

Видається правильним думку тих авторів, які, пропонуючи скасувати державну реєстрацію угод, допускають деякі винятки. Так, на думку В.А. Алексєєва необхідно продовжити реєстрацію лише тих правочинів, які не тягнуть безпосереднього переходу прав, наприклад, угоди з відкладальною умовою, коли перехід права пов'язаний з повною виплатою покупної ціни. Така точка зору обгрунтована, оскільки в іншому випадку учасники угоди втратили б усіх переваг, які дає державна реєстрація.

Спеціальні правила встановлені для державної реєстрації різних видів договору оренди нерухомості. Договір оренди будівель і споруд підлягає державній реєстрації лише у тому випадку, якщо він укладений на строк не менше року. На практиці виникло питання про необхідність державної реєстрації договорів оренди так званих нежитлових приміщень, Тобто частин будівель або споруд (коли в оренду здається не вся будівля або споруда, а тільки його частину, наприклад, одна або кілька кімнат, підвал і т.д.), укладених на термін менше одного року. З цього питання висловлювалися різні точки зору і відповідно різної була практика. Іншими словами, мова йшла про те, чи можна застосувати до зазначеного договору положення ст. 651 ЦК, що обумовило необхідність державної реєстрації договору оренди будівлі або споруди строком в 1 рік, або ж слід керуватися положеннями п. 2 ст. 609 ЦК, який встановив необхідність державної реєстрації договорів оренди нерухомого майнанезалежно від терміну.

Спроба вирішити цю проблему була зроблена в інформаційному листі Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 № 53, в якому було сказано наступне.

Стаття 1 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" відносить житлові та нежитлові приміщення до нерухомого майна, право на яке, а також угоди з якими підлягають обов'язковій державній реєстрації у випадках і в порядку, встановлених законом. Відповідно до частини 2 пункту 6 статті 12 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" приміщення (житлове та нежитлове) являє собою "об'єкт, що входить до складу будівель і споруд".

У п. 2 вказаного інформаційного листаробиться наступний висновок. Беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в Цивільному кодексі Російської Федераціївідсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила пункту 2 статті 651 цивільного кодексуРосійської Федерації.

Відповідно до пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди нежитлових приміщень, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Договір оренди нежитлових приміщень, укладений на термін менше одного року, не підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту, що визначається відповідно до пункту 1 статті 433 Цивільного кодексу Російської Федерації.

Зазначений лист, безсумнівно, зіграло позитивну роль у виробленні однакового підходу до цього питання (особливо з урахуванням тієї обставини, що розгляд спорів з приводу дійсності згаданих договорів оренди входить, як правило, в компетенцію арбітражного суду). Разом з тим не можна не враховувати той обставини, що інформаційні листи не є джерелом права і носять лише рекомендаційний характер.

Слід також виходити з того, що відсутність державної реєстрації договору оренди нерухомого майна в період, коли не набув чинності Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і не була створена єдина системадержавної реєстрації, а підприємства бюро технічної інвентаризації виробляли лише реєстрацію власників майна, не є підставою для визнання договору оренди недійсним. На практиці зустрічалися суперечки, коли договір оренди, укладений до вступу в дію Закону про державну реєстрацію, продовжувався сторонами вже в період дії названого Закону.

В даному випадкуслід виходити з того, що пролонгація договору оренди не означає укладення нового договору, оскільки орендні відносини зберігаються між сторонами на колишніх умовах на новий термін. Прийняті після укладення договору нормативні акти, Що містять положення про обов'язкової реєстраціїдоговорів оренди нерухомого майна, визнають дійсними права, що існували до набрання ними чинності, за відсутності державної реєстрації. З цього випливає, що такий договір може продовжуватися невизначену кількість разів і буде дійсним незалежно від наявності його державної реєстрації. У той же час договір безоплатного користуваннямайном, який відрізняється від договору оренди тільки своєю безвозмездностью, не реєструється взагалі. Однак в п. 2 ст. 26 ЗК особливо підкреслюється, що договір безоплатного термінового користування земельною ділянкою на термін менше ніж один рік не підлягає державній реєстрації за винятком випадків, передбачених федеральним законодавством. З цієї статті ЗК можна зробити висновок про те, що якщо вказаний договірукладається на термін, що перевищує один рік, то такий договір повинен реєструватися. Певні складнощі викликає питання про співвідношення понять недійсності і неукладення договорів з нерухомістю в тих випадках, коли необхідна державна реєстрація не була проведена.

Необхідно мати на увазі, що відповідно до ст. 165 ЦК недотримання у випадках, передбачених законом, вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Така угода вважається незначною. Причому вона вважається недійсною з моменту її укладення, незалежно від того, визнана вона такою судом, і не тягне виникнення будь-яких прав і обов'язків у сторін. Ухиляється від державної реєстрації сторону можна примусити до реєстрації через суд.

У той же час відповідно до п. 3 ст. 433 ЦК договір який є основним різновидом угод, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Іншими словами, незареєстрований договір вважається неукладеним, і якщо сторону відповідно до п. 3 ст. 165 можна примусити до реєстрації в судовому порядку, То по суті мова йдепро спонукання до укладення договору.

Таким чином, якщо вважати, що норми ст. 433 ГК є спеціальними по відношенню до ст. 165 ЦК, то схема правового регулювання державної реєстрації угод з нерухомістю буде виглядати наступним чином. За відсутності державної реєстрації договори є неукладеними (п. 3 ст. 433 ЦК), угоди - недійсними (п. 1 ст. 165 ЦК), а права - невознікшім (п. 2 ст. 8 ЦК). Таким чином, для одного з видів угод - договори - ГК РФ встановив спеціальні наслідки недотримання вимоги про державну реєстрацію. При цьому правило, передбачене п. 1 ст. 165, ГК згідно з чинним законодавством взагалі не може бути застосоване, оскільки чинне законодавство встановлює обов'язковість державної реєстрації лише для перелічених вище видів договорів, а по відношенню до них застосовується спеціальна норма.

У той же час для одного договору, що підлягає державній реєстрації, - договору про іпотеку (ст. 339 ЦК) зроблено виняток з виключення: незареєстрований договір про іпотеку є не неукладеним, а недійсним.

Таким чином, у наявності різні правові наслідки передбачені для різних випадківнедотримання правила державної реєстрації угод. Якщо ж виходити з пріоритету ст. 165 ЦК, то незареєстрована угода з нерухомістю (в разі, якщо реєстрація є обов'язковою в силу закону) є нікчемним (абсолютно недійсною). Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена ​​будь-якою заінтересованою особою, інтереси якого були порушені її ув'язненням. Крім того, суд має право застосувати такі наслідки з власної ініціативи (ч. 2 п. 2 ст. 166 ЦК). Наслідки в даному випадку будуть полягати у відновленні сторін в початкове положення. Так, за договором купівлі-продажу нерухомого майна в житловій сфері продавцеві повертається нерухомість, а покупцеві - гроші.

Проте, не дивлячись на те що в період часу між здійсненням операції і державною реєстрацією переходу прав набувач нерухомого майна ще не придбав речового права на нього, ця обставина зовсім не означає відсутності зобов'язання між сторонами. Зокрема, у відчужувача існує обов'язок передати нерухомість покупцеві і, якщо відчужувач ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, набувач має право вимагати реєстрації в судовому порядку.

10.Семейний кодекс Російської Федерації від 29 грудня 1995 № 223-Ф3 // російська газета. 27.01.1996.№ 17.

П.Федеральний закон від 15 листопада 1997 № 143-Ф3 "Про акти громадянського стану" // Відомості Верховної Ради України. 24.11.1997. № 47. У розділі ст. 5340.

12.См .: Визначення Конституційного Суду Російської Федерації від 15 травня 2012 року № 880-0 "Про відмову в прийнятті до розгляду скарги громадян П.П. і Ч.Ю. на порушення їх конституційних правположеннями п. 4 ст. 51 СК РФ і п. 5 ст. 16 Федерального закону "Про акти громадянського стану".

13.Афанасьев С.Ф. Громадянська процесуальна сторона справ про виконання договору про надання послуг сурогатного материнства // Арбітражний і громадянський процес. 2014. № 7. С. 27 - 31.

14.См .: Особлива думка судді Конституційного Суду Російської Федерації С.Д. Князєва щодо Визначення від 15 травня 2012 року № 880-О

© Балашова А.І., 2016

Канская Катерина Валеріївна

Магістрантка 2го курсу ФГБОУ КубГАУ

м Краснодар, РФ [Email protected]

ДЕЯКІ ПРОБЛЕМИ ГОСУДРАСТВЕННОЙ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ

анотація

У статті розглядається поняття «державна реєстрація», найбільш часто зустрічають суперечки, що виникають при реєстрації будь-якого права на земельну ділянку або угод з ним. Автором виконано аналіз законодавства в даній області і запропоновані варіанти його вдосконалення

Ключові слова

Державна реєстрація, земельну ділянку, оборот земельних ділянок, державні

реєстратори, відмова в реєстрації прав.

Державна реєстрація - це безсумнівно одна з найважливіших функцій державного управління в сфері земельно-правових відносин, Так як вона необхідна для визначеності правового статусуземельних ділянок, оптимальної організації ефективного і прозорого механізму їх обігу. На сьогоднішній день уявити оборот земельних ділянок без здійснення державної реєстрації просто неможливо. Варто зауважити, що ця процедура є абсолютно у всіх правових системахі в законодавстві будь-якої країни. Однак всі ці країни можна розділити на три типи:

Країни, де потрібна державна реєстрація тільки прав на земельні ділянки(Німеччина, Австрія, Швейцарія);

Країни, де потрібна державна реєстрація тільки угод із земельними ділянками (Франція);

Країни, де законодавство вимагає реєструвати не тільки права на земельні ділянки, а й угоди з ними (до таких країн належить Росія).

Що ж таке державна реєстрація? Поняття цього терміна дається нам у Федеральному законі № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (далі по тексту - Закон № 122-ФЗ). Відповідно до ч. 1 ст. 2 зазначеного федерального закону, державної

МІЖНАРОДНИЙ НАУКОВИЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №2 / 2016 ISSN 2410-700Х_

реєстрацією прав на нерухоме майно є юридичний актвизнання і підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. У нашому випадку - на земельні ділянки, тому що державну реєстрацію в нашій статті ми будемо розглядати тільки в даному аспекті. Моментом виникнення, зміни, або припинення прав на земельну ділянку є момент внесення запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП). На жаль, на практиці часто виникає ряд проблем, які суттєво гальмують і ускладнюють таку важливу процедуру державної реєстрації. У статті ми розглянемо найбільш актуальні питання, які виникають в процесі реєстрації прав на земельні ділянки.

Отже, для початку процес державної реєстрації прав на земельні ділянки розділимо відповідно до ст. 13 Закону № 122-ФЗ на чотири етапи:

Прийом документів, необхідних для державної реєстрації та, безпосередньо, реєстрація цих документів;

Правова експертиза документів, перевірка законності операцій і встановлення відсутності перешкоди для державної реєстрації;

Внесення запису в ЕГРП;

Вчинення написів на правовстановлюючих документах, видача посвідчень про виробленої державної реєстрації.

У нашій статті хотілося б більш детально зупиниться на тих, обставин, на які посилаються державні реєстратори при відмові в реєстрації прав на земельні ділянки. Ці підстави зазначені в ст. 20 Закону № 122-ФЗ. Їх досить багато і перелік є закритим. До обставин, що перешкоджають державній реєстрації прав належать: заява про державну реєстрацію подано неналежною особою; подані документи не відповідають вимогам закону; правовстановлюючий документ видало неналежна особа і т.д.

Проведемо аналіз судової практики з питань відмови в державній реєстрації прав на земельні ділянки, в результаті якого виявимо найбільш актуальні та найчастіші проблеми в даній сфері. Отже, одне з найчастіших підстав для відмови в реєстрації, на яке посилається реєструючий орган - наявність протиріч між реєструються правом і правом, яке було зареєстровано раніше. Реєструючий орган приходить саме до висновку про наявність протиріч в результаті правової експертизипредставлених документів. Однак, далеко не завжди висновки реєстраторів є вірними. Так, наприклад, на Уралі реєструючий орган відмовив у реєстрації права на земельну ділянку за договором оренди, посилаючись на той факт, що раніше на дану земельну ділянку вже був зареєстрований договір оренди і права на підставі цього договору. Однак, суд постановив, що у реєструючого органу були відсутні підстави для відмови, тому що наявність в ЕГРП запису про оренду нерухомої речі не перешкоджає внесенню до реєстру запису про інше договорі оренди, отже, і реєстрації прав.

Ще одним поширеним відмовою в державній реєстрації прав на земельну ділянку є порушення абз. 1 ч. 1 ст. 20 ФЗ «Про державну реєстрацію ...» - надання документів, що не відповідають за формою та змістом не відповідають вимогам закону. Наприклад, як показує аналіз судової практики, досить часто на реєстрацію приносять документи, що не зшиті або НЕ пронумеровані, або не завірені печатками, або не вистачає підписів однієї зі сторін на поданих документах. Так в суді оскаржується відмова реєструючого органу в реєстрації по вищезазначеному підставі. Суд відмовив заявнику-організації в задоволенні вимог, визнаючи відмову реєструючого органу правомірним. Також поширеною помилкою заявників є надання документів для реєстрації права на земельну ділянку, в яких немає чіткого зазначення на межі цієї ділянки, тобто надається лише кадастровий номер. Заявники дуже часто оскаржують в

МІЖНАРОДНИЙ НАУКОВИЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №2 / 2016 ISSN 2410-700Х_

суді таку відмову. Суди залишають їх скарги без задоволення.

Однак, якщо земельну ділянку можна однозначно ідентифікувати, то така відмова буде незаконним. Так, в суді розглядалася скарга заявника на відмову державного органу в реєстрації договору оренди лісової ділянки, який перебував «в складі різних земельних ділянок, розташованих на території різних реєстраційних округів, сам по собі». Суд, вивчивши матеріали справи, визнав, що ділянку можна однозначно ідентифікувати, задовольнив вимогу заявника і зобов'язав державний реєструючий орган зареєструвати договір. Нерідкі випадки, коли реєструючий орган вимагає документи, які не є обов'язковими для здійснення державної реєстрації прав на земельну ділянку. Наприклад, реєструючий орган відмовив у реєстрації права на земельну ділянку у спільній частковій власності, мотивуючи відмову тим, що заявник не надав документ технічного обліку. Суд визнав, що витребування такого документа є необгрунтованим, тому що до теперішнього часу форма документа технічного обліку такого майна не визначена.

Пропрацювавши досить великий масив судової практики з 2011 по 2014 рр. висновок напрошується сам собою: в більшості випадків на обличчя або правова безграмотність заявників, або абсолютна некомпетентність державних реєстраторів. Ці фактори і призводять до того, що справи передаються до суду, які буквально «завалені» подібного родусправами.

Для вирішення зазначеної проблеми представляється необхідним підвищити правову грамотність населення та компетентність працівників державних органів. В першу чергу, необхідно звернути увагу на професіоналізм державних реєстраторів, провести своєрідну атестацію або кваліфікаційний іспит на рівні кожної організації, а краще - на федеральному рівні. Саме від професіоналізму працівників залежатиме і правова грамотність населення, яке зможе отримувати найбільш повну інформацію про всі необхідні документи, про нюанси, які необхідно знати про процес державної реєстрації.

У зв'язку з вищесказаним доцільно призначати на території кожного реєструючого органу чергових реєстраторів-консультантів, які будуть давати, зрозуміло, безкоштовні консультації заявникам.

Список використаної літератури:

1. Ю. Г. Курін Державна реєстрація прав на нерухоме майно та права добросовісного набувача: з минулого в даний / Журнал «Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання». 2003. № 3-4 (16-17)

2. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: Федеральний закон від 21.07.1997. № 122-ФЗ (ред. Від 29.12.2014) // СЗ РФ від 27.08.1977 № 30 ст. 3594

3. Постанова ФАС Уральського округувід 10.10.2003г. № Ф09-9558 / 13. Справа № А71-381 / 2013 // УПС «Консультант-плюс»

4. Постанова Дев'ятого арбітражного апеляційного суду. Справі № А40-60464 / 13 // УПС «Консультант-плюс»

5. Постанова ФАС Уральського округу. Справа № А07-20371 / 2012; Постанова ФАС північнокавказьких округу у справі № А53-31357 / 2012 // УПС «Консультант-плюс»

6. Постанова ФАС Далекосхідного округу. Справа № А51-8426 / 2012 // УПС «Консультант-плюс»

7. Гринь Е.А. примусове припиненняправ на земельні ділянки: теорія і практика правового регулювання. Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук/ Кубанський державний аграрний університет. Краснодар 2012. С.183

8. Постанова ФАС Поволзької округу. Справа № А65-4800 / 2013 // УПС «Консультант-плюс»

З про часів проведення земельної реформи 1991 року і передачі частини земельних ділянок у власність громадянам та юридичним особам пройшло вже більше двох десятків років. У той час як земельне законодавство помітно стройнеет і вдосконалюється в теорії, судових суперечокз питань його застосування з кожним роком стає все більше на практиці. Такі суперечки умовно можна розділити на дві групи: за участю публічно-правового елементу (наприклад, в якості власника земельної ділянки, на якій знаходиться будівля) і без участі такого (найчастіше суперечки між фізичними і юридичними особамипро порядок користування і про поділ земельної ділянки, що знаходиться в спільної власності).

Пропонуємо розглянути деякі актуальні проблеми практики застосування земельного законодавстваі можливі варіанти їх вирішення.

Проблема № 1

Чи не узгоджений порядок користування земельною ділянкою

законодавець передбачив загальний принципєдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельною ділянкою об'єкти слідують долю земельної ділянки (пункт 5 частини 1 статті 1 земельного кодексуРосійської Федерації). Зазначений принцип не поширюється на випадки, прямо зазначені в федеральних законах. Такі винятки передбачені нормами Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ) і Земельного кодексу Російської Федерації (далі - ЗК РФ).

Положенням пункту 3 статті 552 ЦК України встановлено, що продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором.

Стаття 35 ЗК РФ гарантує новому власнику право використовувати частину земельної ділянки, зайнятої об'єктом придбання будівлею, будовою і спорудою, і необхідної для експлуатації вказаних об'єктів нерухомості на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній їх власник. Тому першою проблемою, з якою може зіткнутися власник земельної ділянки та новий власникбудівлі, - це збереження сформованого перш порядку користування земельною ділянкою.

На жаль, далеко не кожного покупця будівлі турбує порядок користування земельною ділянкою, на якій розташований придбаний ним об'єкт нерухомості. Результатом подібної необачність і легковірності стають судові тяжби між власником земельної ділянки і власником розташованої на ньому нерухомості.

як показує судова практика, Навіть якщо новий власник об'єкта нерухомості не був поставлений до відома про сформований порядок користування земельною ділянкою, вимоги про встановлення нового порядку можуть бути розглянуті як посягання на права власника земельної ділянки та суди часто залишають їх без задоволення (визначення ВС РФ від 28.12.2015 № 306-ЕС15-16 430 по справі № А12-45 548/2014, Апеляційне визначення Алтайського крайового судувід 18.08.2015 по справі № 33-7863 / 2015).

Але ж дозволити таку проблему можна було і в позасудовому порядку, завчасно уклавши угоду про порядок користування земельною ділянкою. Важливо, щоб однією із сторін зазначеної угоди виступав власник земельної ділянки, на якій розташований об'єкт нерухомості.

Проблема № 2

Оскарження кадастрової вартості земельної ділянки

У пункті 3 статті 39.4. ЗК РФ зазначено, що при укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальної власності, Без проведення торгів ціна такої земельної ділянки не може перевищувати його кадастрову вартість чи інший розмір ціни земельної ділянки, якщо він встановлений федеральним законом. Відносини по встановленню кадастрової вартості земельної ділянки регулюються статтями 65 і 66 ЗК РФ, головою III.1 Федерального закону від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» (далі - Закон про оціночну діяльність). Такі правовідносини відносяться до сфери публічних, оскільки однією зі сторін є виконавчі органи державної владисуб'єктів Російської Федерації або органи місцевого самоврядування, Що прийняли рішення про проведення державної кадастрової оцінки і (або) затвердили результати визначення кадастрової вартості об'єктів нерухомості.

Ключова проблема таких правовідносин полягає в тому, що нерідко кадастрова вартістьземельної ділянки значно перевищує його ринкову ціну. Відповідно до пункту 6 постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації (далі - ВС РФ) від 30.06.2015 № 28 «Про деякі питання, що виникають при розгляді судами справ про оскарження результатів визначення кадастрової вартості об'єктів нерухомості» із заявою або з адміністративним позовною заявоюпро перегляд кадастрової вартості вправі звернутися юридичні та фізичні особи, Які володіють об'єктом нерухомості на праві власності, постійного (безстрокового) користування або довічного успадкованого володіння, а також інші особи, якщо результатами визначення кадастрової вартості порушені їхні права і обов'язки. Положення зазначеного пункту містять вичерпний перелік осіб, які мають право на оскарження кадастрової вартості земельної ділянки.

Однак на практиці знизити кадастрову вартість земельної ділянки можливо в тому випадку, якщо її розмір перевищує ринкову вартість ділянки. Бажано, щоб такі обставини були підтверджені висновком судової експертизипро визначення ринкової вартості земельної ділянки (визначення ВС РФ від 21.09.2015 по справі № 51-АПГ15-22, визначення ВС РФ від 29.07.2015 № 46-АПГ15-11).

Крім судового порядку оскарження кадастрової вартості земельної ділянки законодавець передбачив також можливість перегляду кадастрової вартості в комісіях з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості, які створені при територіальних управліннях Росреестра. Необхідно відзначити, що дотримання такого порядку не є обов'язковим.

При цьому в разі зміни кадастрової вартості за рішенням комісії або суду, така вартість застосовується з 1 січня календарного року, В якому подано відповідну заяву про перегляд кадастрової вартості, але не раніше дати внесення до державний кадастрнерухомості кадастрової вартості, яка була предметом оскарження (абзац 5 статті 24.20 Закону про оціночну діяльність).

Таким чином, навіть якщо кадастрова вартість в результаті буде знижена, витрачений підприємцем час може стати катастрофою для бізнесу. Для того, щоб вирішити проблему з найменшими втратами, рекомендуємо заздалегідь подбати про належні докази дійсної ринкової вартості земельної ділянки, а також про експертну організації, яка зможе організувати проведення судової експертизи.

Проблема № 3

Будівництво об'єктів нерухомості до належного оформлення прав на земельну ділянку

В силу статті 222 ГК РФ будівлю, будівлю або споруду, зведені на земельній ділянці, що не наданому в установленому порядку або на земельній ділянці, дозволене використання якого не допускає будівництва на ньому даного об'єкта, або створені без отримання на це необхідних дозволів або з порушенням містобудівних і будівельних нормі правил, є самовільними забудовами.

Зазначені об'єкти підлягають знесенню силами і засобами забудовника і за його рахунок. Винятки, встановлені пунктом 3 статті 222 ГК РФ, передбачають ряд умов, при сукупному дотриманні яких можливе придбання права власності на самовільну споруду. Однак визнання права власності на об'єкт можливо лише за особою, яка має речовими правами на земельну ділянку.

За відсутності названого умови, навіть якщо забудовнику вдалося якимось чином зареєструвати право власності в Росреестра, об'єкт не перестане бути самовільно побудовою. Така реєстрація не спричинить будь-яких правових наслідківяк для забудовника, так і для третіх осіб. Рішення суду про визнання споруди самовільної і про спонукання до її зносу буде документом-підставою, що встановлює відсутність прав у забудовника на зведений об'єкт нерухомості. Копія такого рішення надсилається до реєструючого органу для внесення відповідного запису в Росреестр (пункт 1 статті 17 Федерального закону від 21.07.1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»). Аналогічний висновок міститься в пункті 23 постанови Пленуму Пн РФ № 10, Пленуму ВАС РФ № 22 від 29.04.2010, апеляційному визначенніВС РФ від 29.04.2016 № 5-АПГ16-12.

Щоб уникнути вищезгаданих проблем рекомендуємо перш ніж зводити багатоповерховий будинок на земельній ділянці і вкладати в будівництво все нажите чесною працею, подбати про належне оформлення прав на планований до забудови земельну ділянку.

Проблема № 4

Сервітут і проблеми його «незатребуваність»

Перехід права власності або права оренди на землю за допомогою укладання угод купівлі-продажу і оренди відповідно є найбільш затребуваними, оскільки в більшій мірі задовольняють економічним інтересам обох сторін угоди, ніж при сервітут. Покупець сплачує відповідну вартості земельної ділянки ціну і отримує повну владу над земельною ділянкою, а орендар вносить орендні платежіі може на встановлений договором строк володіти і користуватися землею. Продавець і орендодавець зі свого боку також отримують зустрічне надання, в розмірі та порядку, встановленому договором. Це зручно і зрозуміло.

Однак на практиці сервітути все ж працюють, звичайно, якщо встановлені відповідно до вимог закону. А ось на цьому етапі і можуть виникнути складності.

Право обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут) закріплено в статті 23 ЗК РФ. Сервітут встановлюється відповідно до вимог цивільного законодавства.

В силу статті 274 ЦК України право вимагати встановлення сервітуту належить власнику нерухомого майна. Відповідно до пункту 1 зазначеної статтівласник нерухомого майна (земельної ділянки, іншого нерухомого майна) має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки, а в необхідних випадкахі від власника іншої земельної ділянки (сусідньої ділянки) надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту). Конституційний СудРосійської Федерації неодноразово наголошував, що названа норма спрямована на підтримання балансу між інтересами власника земельної ділянки та потребами інших осіб, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту (визначення від 22.03.2012 № 510-О-О, від 24.09.2012 № 1562- О, від 02.07.2013 № 1046-О).

Особи, яким земельна ділянка була передана на праві довічно успадкованого володіння, постійного безстрокового користування також має право вимагати встановлення сервітуту (пункт 4 статті 274 ГК РФ). На вимогу інших осіб сервітут може бути встановлений, якщо таке право закріплено федеральним законом.

Нерідко з вимогою про встановлення сервітуту звертаються орендарі земельних ділянок. причому в окремих випадкахорендарі подають негаторний позови, Мотивуючи свої вимоги неможливістю користуватися орендованим земельних ділянкою без встановлення сервітуту і засновуючи їх на статті 304 ГК РФ.

Положення зазначеної статті надають право власнику нерухомої речі вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння. З питань застосування даної норми Верховний Суд Російської Федерації неодноразово наголошував, що звернутися з такими вимогами вправі, в тому числі, орендар земельної ділянки. Такий висновок зроблений у визначенні ВС РФ від 07.04.2016 по справі № 310-ЕС15-16 638, № А35-8277 / 2014 і в пункті 3 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 15.01.2013 № 153.

Однак закон не передбачає право орендаря заявляти вимоги про встановлення сервітуту. Показовим прикладом можливого результату розгляду вимог орендаря про встановлення сервітуту є визначення ВС РФ від 15.01.2015 № 308-ЕС14-7676 у справі № А53-22 912/2013. Відмова в задоволенні позовних вимог орендаря Верховний Суд Російської Федерації мотивував неправильним тлумаченням статті ГК РФ і неприпустимістю застосування положень статті 304 ЦК України з метою надання особі права користування чужою земельною ділянкою і підміни, таким чином, позову про сервітут.

Встановлення сервітуту обумовлено необхідністю внесення правової визначеності в відносини власників сусідніх земельних ділянок в тих випадках, коли потреби одного з них, пов'язані з використанням належного йому майна, не можуть бути задоволені іншим способом. Ці інтереси можуть бути забезпечені як шляхом добровільного підписання власниками пануючого і обслуговуючого земельних ділянок угоди про сервітут, так і в судовому порядку, якщо між цими особами не досягнуто такої угоди чи є розбіжності з його окремими умовами.

Таким чином, для встановлення сервітуту необхідно довести наявність підстав для його встановлення (неможливість використання земельної ділянки без отримання права обмеженого користування іншим земельною ділянкою). В судовому порядку такі обставини можуть бути підтверджені, зокрема, висновком експертизи. Також спірним є питання про пропорційності плати за обмежене користування чужою земельною ділянкою.

При таких обставинах сервітут чи може замінити собою правовідносини, що випливають з договорів купівлі-продажу та оренди. Однак в окремих випадках встановлення сервітуту не просто доцільно, а необхідно.

Будь-яка правова проблема, В тому числі в сфері земельних правовідносин, вимагає глибокого і детального аналізу. Автор статті вважає за необхідне донести до читача, що ні одна загальна порада не дозволить його приватної проблемипо суті. Разом з тим освітлені питання, можливо, підштовхнуть когось дістати свої земельні проблемиз «довгого ящика» і приступити до їх негайного вирішення.

У ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» міститься ст. 25.2 «Особливості державної реєстрації права власності громадянина на земельну ділянку, надану для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального гаражного або індивідуального житлового будівництва», а в Законі також ст. 22.2 «Особливості державної реєстрації прав на земельні ділянки, утворені при розділі, об'єднанні, перерозподілі земельних ділянок або виділ з земельних ділянок». Знайшли своє відображення в законі і особливості, що виникають у зв'язку з наявністю різних категорій земель.

Одним з найбільш актуальних питань, Що виникають при здійсненні державної реєстрації прав на нерухомість, як відзначають представники Росреестра, є питання про державну реєстрацію прав на земельні ділянки, утворені при розділі, об'єднанні, перерозподілі земельних ділянок або виділ з земельних ділянок.

Актуальність даного питання полягає тому, що в умовах стрімко розвиваються правовідносин з приводу власності на нерухоме земельні ділянки, в тому числі в зв'язку з їх відчуженням на підставі договорів купівлі-продажу, міни, інших договорів, - особи, які мають у спільній частковій власності земельні ділянки , прагнуть режим спільної часткової власності на земельну ділянку перевести в режим власності.

Чинним законодавством Російської Федерації правовласникам земельних ділянок надано право утворювати з них шляхом поділу, об'єднання, перерозподілу або виділення нові земельні ділянки.

Заключним етапом освіти земельних ділянок є державна реєстрація прав на утворені в результаті розділу, об'єднання, перерозподілу, виділу земельної ділянки. Саме з зазначеного моменту відомості, внесені до державного кадастр, втрачають тимчасовий характер, а земельні ділянки, з яких під час розподілу, об'єднанні, перерозподілі утворюються земельні ділянки, припиняють своє існування. Отже, з вказаного моменту новостворений земельну ділянку вважається юридично існуючим.

Поділ земельної ділянки тягне за собою утворення з цілого двох і більше земельних ділянок і, разом з тим, одночасно припиняє своє існування цілий земельну ділянку. Належність цілої ділянки на праві власності особі, знаменує і наявність у нього права власності на новостворені земельні ділянки. У разі поділу земельної ділянки, що перебуває у спільній власності, учасники спільної власності зберігають таке право на все утворені в результаті поділу земельної ділянки, якщо інше не визначено угодою між ними.

Об'єднання ділянок тягне за собою припинення існування об'єднуються ділянок з одночасним виникненням цілого земельної ділянки. Належність об'єднуються ділянок на праві власності особі їх об'єднує також означає наявність у нього права власності на новостворений об'єднаний ділянку. У разі об'єднання земельних ділянок, що належать різним особам, у таких осіб виникає право спільної часткової власності на утворений земельну ділянку.

Практичним прикладом об'єднання ділянок через суд є наступний.

Так, Майкопський міський суд Республіки Адигея Рішенням від 12 липня 2011 року по позовом про об'єднання земельних ділянок та визнання права спільної часткової власності на земельну ділянку встановив:

Пряжников В.А. звернувся до суду з позовом до Орлову А.І. і адміністрації муніципального освіти«Місто Майкоп» і в його обґрунтування вказав, що раніше він придбав 2/5 частки домоволодіння. Власником 3/5 частки домоволодіння є Орлов А.І. Вказана земельна ділянка перебуває у спільній власності, порядок користування земельною ділянкою було визначено шляхом встановлення паркану. Він не вживав ніяких заходів щодо оформлення права власності на земельну ділянку. В кінці 2010 року він вирішив продати частину належної йому житлового будинку. При оформленні документів стало відомо, що земельна ділянка, які мали бути в частковій власності, придбаний відповідачем у власність. Позивач вважає, що земельна ділянка була передана відповідачу незаконно, оскільки він, як власник частки житлового будинку, має право на відповідну частку земельної ділянки. В силу вищевикладеного, просив скасувати Постанову глави адміністрації м Майкопа, а також скасувати свідоцтво про право власності на землю, об'єднати земельну ділянку, і встановити на нього часткову власність, Визнавши за Орловим А.І. право власності на 35 частки, за Пряжнікова В.А. - на 25 частки.

Як встановлено в судовому засіданні, позивач Пряжников В.А. на підставі договору купівлі-продажу є власником 2/5 частки житлового одноповерхового будинку, а так само службових будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці. Відповідачу Орлову А.І. на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом належить 35 частки домоволодіння.

Доводи позивача про те, що земельна ділянка не підлягав розділу, знайшли своє підтвердження в судовому засіданні.

Згідно з положеннями ст. 37 Земельного кодексу Української РСР (який діяв на момент надання Орлової З.С. (матір'ю Орлова) у власності частини спірної земельної ділянки) при переході права власності на будівлю, споруду до кількох власникам зазначені права на землю переходять, як правило, в розмірі пропорційно часткам власності на будівлю, споруду.

На момент розгляду даної справи правовідносини між позивачем та відповідачем регулюються ГК Росії з діапазоном дії з 01.01.1995 року і по теперішній час і ЗК Росії, чинним з 30.10.2001 року по теперішній час.

Застосовуючи положення досліджених судом актів і доказів до даних правовідносин, суд приходить до висновку про те, що спірна земельна ділянка є неподільним і, відповідно, він може бути тільки об'єктом спільної часткової власності позивача Пряжнікова В.А. і відповідача Орлова О.І.

Аналізуючи представлені в судове засіданнядокази в їх сукупності, суд вважає за необхідне визнати недійсним свідоцтво про право власності на землю, виданий Орлової Зіні Сергіївні, в частині встановлення права власності частину земельної ділянки, а так само визнати недійсним свідоцтво про державну реєстрацію права, видане Орлову Андрію Івановичу в частині встановлення права власності на земельну ділянку.

Для відновлення порушеного права позивача, суд вважає за необхідне об'єднати земельні ділянки, що знаходяться в користуванні Пряжнікова В.А. і Орлова О.І. і визнати на утворений земельну ділянку право спільної часткової власності за Пряжнікова В.А. - на 2/5 частки, за Орловим А.І. - на 3/5 частки.

При перерозподілі декількох суміжних земельних ділянок утворюються кілька інших суміжних земельних ділянок та існування первинних ділянок припиняється. При перерозподілі земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, у їх власників виникає право власності на відповідні новоутворені ділянки відповідно до угоди між такими власниками про освіту земельних ділянок. При цьому необхідно відзначити, що перерозподіл може містити в собі і об'єднання, і розділ. В результаті перерозподілу може зберегтися як первинна кількість земельних ділянок, так і збільшитися або зменшитися.

Державна реєстрація права на земельну ділянку, що утворюється при виділено його в рахунок частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, що знаходиться у спільній частковій власності більш ніж п'яти осіб (земельна частка), може бути здійснена на підставі заяви, поданої особою, уповноваженою загальними зборами учасників часткової власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення в порядку, встановленому Федеральним законом від 24 липня 2002 року №101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». свої повноваження дане осібпідтверджує випискою з протоколу загальних зборів, Завіреної уповноваженим посадовою особоюоргану місцевого самоврядування.

Загальні збори учасників часткової власності проводиться з ініціативи сільськогосподарської організації, що має правові підставина використання цієї земельної ділянки, або за пропозицією учасника часткової власності на цю земельну ділянку. Орган місцевого самоврядування за місцем знаходження земельної ділянки, що перебуває у спільній частковій власності, має право звернутися до сільськогосподарської організації, що використовує цю земельну ділянку, з пропозицією про скликання загальних зборів учасників часткової власності на земельну ділянку. Загальні збори учасників часткової власності вважаються правомочними, якщо на них присутні учасники часткової власності, які становлять не менше ніж 20% їх загального їх числа або володіють більш ніж 50% часток у праві спільної власності на цю земельну ділянку. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували учасники часткової власності на цю земельну ділянку, присутні на таких зборах і володіють в сукупності більш ніж 50% часток у праві спільної власності на цю земельну ділянку від загального числа часток, якими володіють присутні на таких зборах учасників часткової власності. Прийняте загальними зборами рішення оформляється протоколом. До протоколу додається список присутніх і реквізити документів, що підтверджують їх права на землю.

Зазначений протокол оформляється в трьох примірниках, один з яких зберігається у голови загальних зборів, другий - у особи, за пропозицією якого проводилося це зібрання, третій - в органі місцевого самоврядування за місцем знаходження земельної ділянки, що перебуває у спільній частковій власності.

Відповідно до ст. 22.2 Закону про реєстрацію, підставою для державної реєстрації прав власності та інших речових правна земельні ділянки, утворені при розділі, об'єднанні, перерозподілі земельних ділянок або виділ з земельних ділянок, є:

· Рішення про розподіл або про об'єднання перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок;

· Угода про розподіл, про об'єднання, про перерозподіл земельних ділянок або про виділ з земельних ділянок;

· Інший документ, на підставі якого відповідно до цього Закону та іншими федеральними законами здійснюється освіту земельних ділянок.

Державна реєстрація прав на земельні ділянки, утворені при поділі чи об'єднанні земельних ділянок, які перебувають у власності однієї особи, здійснюється на підставі заяви такої особи. Державна реєстрація прав на земельні ділянки, утворені при розділі, об'єднанні або перерозподілі земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, здійснюється на підставі заяви виконавчого органудержавної влади, органу місцевого самоврядування або діє за їх дорученням особи або на підставі заяви осіб, яким такі земельні ділянки надані відповідно до ЗК Росії.

Обов'язковими додатками до наданих документів, є:

1) правовстановлюючий документ на земельну ділянку, з якого утворені земельні ділянки (подання правовстановлюючого документа не потрібно в разі, якщо право на відповідну земельну ділянку раніше було зареєстровано в установленому законом порядку);

2) згода (землекористувачів, землевласників, орендарів, заставодержателів) в письмовій формі осіб на освіту земельних ділянок в разі, якщо необхідність такого згоди передбачена ЗК Росії.

Однією з особливостей державної реєстрації прав на такі земельні ділянки, відповідно до п. 4 ст. 22.2 Закону про реєстрацію, є те, що державна реєстрація прав здійснюється одночасно по відношенню до всіх земельних ділянок, утворених при розділі, перерозподілі земельних ділянок або виділ з земельних ділянок.

В такому випадку може виникнути певні труднощі, якщо в результаті сформованих до моменту реєстрації обставин на один з утворених ділянок свої права заявить третя особа. Виходячи з п. 4 ст. 22.2 випливає, що поки конфлікт з ним не буде залагоджено, інші земельні ділянки не зможуть бути зареєстровані. А конфлікти, пов'язані з правом власності на об'єкти нерухомості можуть тривати роками.

Положення цього пункту не застосовуються при державній реєстрації прав на земельні ділянки, утворені при розділі, об'єднанні земельних ділянок або виділ з земельних ділянок, наданих садівничих, городницьких або дачного некомерційного об'єднання громадян, а також на земельні ділянки, утворені при виділено з земельних ділянок сільськогосподарського призначення , що знаходяться у спільній частковій власності більш ніж п'яти осіб.

Таким чином, для здійснення дій по одночасної державної реєстрації щодо всіх, утворених при розділі (виділ, перерозподілі) земельних ділянок, - заяви і необхідні документиповинні бути подані усіма власниками новостворених земельних ділянок (або їх представниками, що діють за дорученням, засвідченої відповідно до діючим законодавством). Так само в разі, якщо права на земельну ділянку (земельні ділянки), з якого (яких) утворені нові земельні ділянки були зареєстровані в Єдиному державному реєстріправ, то одночасно повинні бути подані і заяви, документи на припинення прав і ліквідацію такої ділянки (ділянок).

Ще одна особливість здійснення державної реєстрації прав на новоутворені ділянки з раніше існуючого ділянки (ділянок), викладена в п. 7 ст. 22.2 Закону про реєстрацію, - одночасно із заявою про державну реєстрацію прав на утворені земельні ділянки може бути подано заяву про державну реєстрацію переходу або припинення прав на такі земельні ділянки. У цьому випадку державна реєстрація переходу або припинення прав на такі земельні ділянки здійснюється одночасно з державною реєстрацією прав на утворені земельні ділянки.

Державна реєстрація права власності громадянина на земельну ділянку, надану до введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального гаражного або індивідуального житлового будівництва на праві власності, довічного успадкованого володіння або постійного (безстрокового) користування або якщо в акті, свідоцтві або іншому документі, що встановлюють або засвідчують право громадянина на дану земельну ділянку, не вказано право, на якому надано таку земельну ділянку, або неможливо визначити вид цього права, здійснюється з урахуванням особливостей, встановлених статтею 25.2 Закону про державну реєстрацію прав .

Серед особливостей державної реєстрації прав на зазначений земельну ділянку закон називає:

· Не допускається державна реєстрація права власності громадянина на зазначену земельну ділянку в разі, якщо така земельна ділянка відповідно до федеральним законом не може бути надано в приватну власність;

· Витребування у заявника додаткових документівдля державної реєстрації права власності громадянина на вказаний в п. 1, 2, 7 ст. 25.2 земельна ділянка не допускається;

Документи, які є підставою для державної реєстрації прав та зазначені в п. 2 ст. 25.2 виділяти як особливість, на наш погляд, не представляється доцільним, так як надання зазначених документівцілком охоплюється п. 1 ст. 17 Закону про державну реєстрацію прав в частині «інші документи, які відповідно до законодавства Російської Федерації підтверджують наявність, виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав».

Власнику потрібно пройти «вогонь, воду і мідні труби». Оформлення заповітного шматка землі зажадає від землевласника чимало часу і сил.

Існує два найбільш загальних випадку оформлення землі у власність:

• власник має початкові землевідвідна документи
• власник не володіє початковими землевідвідна документами.

Для землевласників, які володіють необхідними документами

Розглянемо той варіант, коли у власника земельної ділянки є документи. В даному випадку процес оформлення землі у власність буде проходити за спрощеною схемою, з найменшою кількістю проблем і перешкод.

Якщо у громадянина є в наявності документи, які підтверджують його право на володіння земельною ділянкою, або документи, що свідчать про надання ділянки землі початкового землекористувачу, то відповідно до законом № 93-ФЗ«Про внесення змін до деяких законодавчі актиРосійської Федерації з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна »громадянин може в спрощеному порядку оформити ділянку у власність.

для отримання свідоцтва про державну реєстрацію земельної ділянки власник повинен надати початкові землевідвідна документи, а також кадастровий паспорт ділянки землів Управління Федеральної реєстраційної служби.

Деякі проблеми, з якими може зіткнутися землевласник:

• встановлення меж земельної ділянки(В разі, якщо площа ділянки була змінена)

Власник землі має право провести процедуру межування (встановлення меж) і отримати у власність ту площу ділянки, яка йому фактично належить.

• отримання підпису сусідівв Акт погодження меж

Підписи можуть бути отримані при обопільній згоді або ж через суд.

Землевласник не має початкові землевідвідна документи в тому випадку, якщо власник не має документи, які б підтверджували його права на дану ділянку землі, йому слід звернутися в Адміністрацію того муніципального освіти, в якому знаходиться ділянка.

Процедура оформлення документів для приватизації складається з наступних етапів:

• громадянин подає до Адміністрації письмову заяву з проханням про надання земельної ділянки у власність. Після закінчення одного місяця землевласник отримує відповідь;
• наступний етап включає себе проведення топографічної зйомки земельної ділянки, затвердження проекту меж, постановку ділянки на кадастровий облік і проведення робіт з межування;
• потім Адміністрація готує Постанова про надання земельної ділянки у власність. На підставі даного документа згодом укладається договір, який підлягає державній реєстрації Управлінні Федеральної реєстраційної служби.

Власник може зіткнутися також з наступними проблемами:

• земельної ділянка не підлягає приватизації, так як відповідно до затвердженого плану забудови територій віднесено до земель загального користування. Рішення: продовжувати користування землею на підставі вже існуючого праваабо ж оформити договір оренди землі.
• в разі якщо правом на нерухомість мають кілька осіб, а ділянку землі неподільний, то приватизація можлива тільки у спільну часткову власністьна підставі спільної заяви власників нерухомості.
• набуваючи у власність нерухомість, громадянин не приділив достатньо уваги документам на землю, тому вони не оформлені належним чином. Рішення: якщо угода укладена до 1990, тобто можливість зареєструвати право власності на зазначені земельні ділянки. Якщо угода укладена після 1990, то громадянин має право зареєструвати тільки ту частину землі, яка безпосередньо зайнята нерухомістю.

На закінчення слід зазначити, що проблеми, що виникають при реєстрації і приватизації земельних ділянок, майже завжди можна вирішити, але часто вимагають допомоги фахівців. Для вирішення виниклих проблем ви завжди можете отримати