1. Izvođač na osnovu Ugovora o upravljanju stambenom zgradom ili Ugovora o pružanju usluga održavanja i (ili) izvođenja radova na popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi ili Ugovora o obavljanju radovi na popravku zajedničke imovine u višestambenoj zgradi (navedite šta želite) Br. ____ od "__" _______ ______ (u daljem tekstu "Ugovor"), predočio na prihvatanje sljedeće usluge i (ili) obavio radove na održavanju i tekućoj popravci zajedničke imovine u višestambenoj zgradi br. ____ na adresi: ________________________________________________________________

1. 1. Ukupno, za period od "___" ____________ _____ do "___" ____________ _____, izvedeni su radovi (usluge su pružene) u ukupnom iznosu od (____________) rubalja.

(riječima)

1. Radovi (usluge) su izvedeni, izvršeni (u potpunosti / djelimično / neizvedeni), u (utvrđenim / dodatnim) rokovima, sa (odgovarajućim / neodgovarajućim) kvalitetom.

(podvuci neophodno ili odmah naznači u aktu)

1. Potraživanja u vezi sa ispunjenjem uslova Sporazuma stranaka jedna s drugom (imaju / nemaju).

1. 1. Kupac ima sljedeće tvrdnje u pogledu obima, rokova, kvaliteta rada (usluga) ___________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
(opisane su reklamacije, naznačeni nedostaci, radovi, usluge)

Ovaj zakon sastavljen je u 2 primjerka, iste pravne snage, po jedan za svaku stranku

Potpisi stranaka:

Izvođač - Društvo za upravljanje "_______________" DOO

_______________________ _____________
(pozicija, puno ime) (potpis)

Kupac - _______________________ _____________
(ime) (potpis)

Bilješka:
<1>U skladu sa klauzulom 4 dijela 8 člana 161.1 Zakona o stanovanju Ruske Federacije (Sabrani zakoni Ruske Federacije, 2005, N 1, čl. 14; 2011, N 23, čl. 3263; 2014, N 30, Član 4264, 2015, N 27, 3967) predsjednik vijeća stambene zgrade, ako je ovlašten, potpisuje, između ostalog, akte o prijemu izvršenih usluga i (ili) izvedenih radova na održavanju i tekućim popravcima zajedničkih zgrada. nekretnine u stambenoj zgradi.
<2>Minimalna lista usluga i radova potrebnih za osiguravanje pravilnog održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi odobrena je uredbom Vlade Ruske Federacijeod 03.04.2013. N 290... Za svaku kuću se utvrđuje i utvrđuje konkretan spisak i obim radova u skladu sa aktima proljetnog i jesenskog pregleda stambenih zgrada.
<3>Standard za utrošak komunalnih usluga, održavanja i tekućih popravki zajedničke imovine u stambenoj zgradi utvrđuje se odgovarajućim uredbama regionalnih ili općinskih vlasti.
<4>Trošak po jedinici obavljenog posla (pružene usluge) prema ugovoru o upravljanju višestambenom zgradom ili ugovoru o pružanju usluga održavanja i (ili) izvođenja radova na popravci zajedničke imovine u višestambenoj zgradi.
<5>Procijenjeni trošak po jedinici obavljenog posla po ugovoru o djelu za popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

Od 16. februara 2016. godine stupa na snagu Naredba Ministarstva građevina Ruske Federacije od 26. oktobra 2015. br. 761 / pr „O odobravanju obrasca potvrde o prijemu za pružene usluge i izvedene radove“. Dokument je odobren obrazac akta o prihvatanju izvršenih usluga i radove na održavanju i tekućoj popravci zajedničke imovine u dekadi. Naredbu je 2. februara 2016. godine registrovalo Ministarstvo pravde Ruske Federacije pod brojem 40928.

Podaci o ovom dokumentu objavljeni su 5. februara 2016. Shodno tome, 10 dana nakon zvaničnog objavljivanja, registrovana Naredba Ministarstva građevinarstva Ruske Federacije stupa na snagu. Dakle, od 16. februara 2016. godine društva za upravljanje moraju potpisati ove akte sa predsjednikom savjeta MKD-a ili ovlaštenim vlasnikom po punomoćniku.

Obrazac potvrde o prijemu obavljenog posla

U odobrenom obrascu dokumenta potrebno je navesti adresu MKD-a za koju su izvršeni određeni radovi i usluge. održavanje i popravak zajedničke imovine.

U ime svih vlasnika kuće govori predsjednik vijeća MKD-a ili drugi vlasnik prostora u ovoj kući, ovlašten od skupštine vlasnika. Navedeno je ime ovog vlasnika, broj njegovog stana ili sobe. Takođe, akt sadrži dokument koji potvrđuje ovlašćenja vlasnika: odluku OSS ili datum i broj punomoćja.

U aktu se moraju navesti podaci o izvršiocu obavljenog posla i pruženih usluga. Potrebno je navesti puni naziv izvođača, njegovu poziciju i osnovu za izvođenje radova i pružanje usluga.

Takođe je potrebno navesti period za koji je izvršena određena količina radova i izvršene usluge za određeni ukupan iznos, što je propisano aktom.

Potvrda o prijemu izvršenih radova i izvršenih usluga sastavljeno u dva primjerka i potpisano od obje strane. Svaki primjerak akta ostaje kod predstavnika obje strane.

U obrazac je ugrađena tabela u kojoj se navodi naziv vrste posla ili usluge, učestalost / kvantitativni pokazatelj obavljenog posla ili pružene usluge, mjerna jedinica, procijenjeni trošak i cijena.

Procijenjeni trošak po jedinici obavljenog posla ili izvršenih usluga uzima se iz ugovora o djelu za izvođenje radova na održavanju i popravci zajedničke imovine u denarima. Naziv vrste posla ili usluge, kao što smo gore napisali, preuzeto je sa Minimalne liste radova i usluga.

U klauzuli 9 Pravila za pružanje usluga i obavljanje poslova neophodnih za osiguranje pravilnog održavanja zajedničke imovine u MKD -u, kaže se da se informacije o obavljenom poslu i pruženim uslugama odražavaju u aktima sačinjenim u forma uspostavljena federalni organ izvršna vlast obavljanje funkcija zakonska regulativa u oblasti stambeno-komunalnih usluga, te su dio tehnička dokumentacija MKD.

Učestalost izvještaja o prijemu obavljenog posla

Što se tiče učestalosti isporuke i potpisivanje akata o prihvatanju izvedenih radova, tada još nema tačnog odgovora na ovo pitanje. Najvjerovatnije će društva za upravljanje morati da potpisuju ovaj akt na mjesečnom, tromjesečnom ili godišnjem nivou, u zavisnosti od učestalosti pružanja usluga ili obavljanja poslova na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

Ali tu se postavlja razumno pitanje, da li kompanije za upravljanje sada moraju da izvještavaju vlasnike o prijemnim potvrdama za obavljene radove za svaku zamijenjenu sijalicu u ulazu ili hemijsko čišćenje koje se obavlja 2-3 puta sedmično?

Ministarstvo građevinarstva Ruske Federacije još nije dalo nikakva objašnjenja o tome. Ova situacija je sasvim opravdana održavanje zajedničke imovine u denarima... Na primjer, nakon zamjene vrata, okvira ili prozora na prilazu, sasvim je poželjno sastaviti i potpisati takve akte. Tada će kompanija za upravljanje biti čista pred vlasnicima, a vlasnici stanova će biti upoznati sa trošenjem sredstava.

Sve dok akt o prijemu obavljenog posla ne potpišu obje strane, rad se neće smatrati prihvaćenim niti pruženom uslugom. Ali zašto sastavljati i potpisivati ​​ovaj obrazac akta za obavljene radove na održavanju zajedničke imovine u stambenoj zgradi? Uostalom, ovi se radovi izvode gotovo svakodnevno, na primjer, čišćenje lokalnog područja.

Zašto onda svaki put sastavljati i potpisivati ​​akt o prijemu mokrog čišćenja na ulazu, kada je raspored ovog posla sa potpisom izvođača istaknut na informativnom štandu u ulazu? Svaki vlasnik može sam kontrolirati ovaj proces prema rasporedu i, ako je potrebno, nazvati svoje društvo za upravljanje radi potrebnih informacija.

Ako se oslonimo na činjenicu da akt o prijemu obavljenog posla mora sadržavati čitav spisak aktivnosti, onda možemo pretpostaviti da se u njemu evidentiraju svi radovi i usluge obavljene u određenom vremenskom periodu, na primjer, za mjesec dana. Ali, da rezervišemo, nigde se ne govori o učestalosti prijema obavljenog posla i pruženih usluga.

Očigledno, dok se ovaj mehanizam ne otkloni, bit će potrebno polaziti od učestalosti s kojom su društva za upravljanje podnosila izvještaje o obavljenom poslu i pruženim uslugama za održavanje i tekuću popravku zajedničke imovine u višestambenoj zgradi.

I još nešto: nije svaka kuća stvorena ICD savjet i odobren je njegov predsjednik. I, kako praksa pokazuje, prilično je problematično sazvati skupštinu vlasnika prostorija u stambenoj zgradi radi izbora ovlaštene osobe za potpisivanje akta o prijemu izvedenih radova. Stoga se priča o potpisivanju akata može odužiti sve dok ne postoji ovlašteni vlasnik koji djeluje u ime svih vlasnika stanova.

Sve ove dvosmislene i kontroverzna pitanja dovodi u pitanje svrsishodnost i punovažnost davanja saglasnosti na Naredbu Ministarstva građevinarstva na akte o prijemu izvedenih radova i izvršenih usluga.

Chat

Syrovatsky Sergey

Advokat, Rostov na Donu

Besplatna procjena Vaše situacije

3949 odgovora

1.198 recenzija

Članci Izvještaj upravljačke organizacije klijentima

Kalendarska godina je završena, što znači da je došlo vrijeme za pripremu izvještaja ne samo za regulatorna tijela, već i za vlasnike prostorija u stambenoj zgradi. Međutim, za razliku od računovodstvenog, poreskog, statističkog izvještavanja, obrazac i postupak popunjavanja koji su regulisani regulatornim dokumentima, izvještaj upravljačke organizacije formira samostalno. To zahtijeva poznavanje internih informacija o kompaniji, kreativnost i analitičke vještine. Članak sadrži neke prijedloge za sastavljanje takvog izvješća.

Forma i red - predmet dogovora

Prema stavu 11 čl. 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, osim ako ugovorom o upravljanju stambenom zgradom nije drugačije određeno, upravljačka organizacija godišnje u toku prvog kvartala tekuće godine podnosi vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi izvještaj o realizaciji ugovora o upravljanju za prethodnu godinu. Ovo je jedino pravilo zakona koje spominje izvještaj društva za upravljanje klijentima. Ni oblik, ni sadržaj, ni postupak podnošenja izvještaja, ni posljedice prijema prigovora vlasnika stanova na isti, nisu propisani regulatornim dokumentima.

Za organizaciju upravljanja, koja je izabrana na osnovu rezultata javnog tendera koji je raspisao organ lokalna uprava, uslovi su donekle specifični: 15 dana prije isteka ugovora mora omogućiti vlasnicima prostorija da se upoznaju sa godišnjim pisanim izvještajem o izvršenju ugovora o upravljanju, uključujući podatke o obavljenim poslovima, pružene usluge održavanja i popravke zajedničke imovine, kao i informacije o prekršajima, utvrđenim od strane ovlaštenih kontrolni organi(14. podstav 14. Pravila za provođenje otvorenog tendera od strane organa lokalne samouprave za izbor upravljačke organizacije za upravljanje stambenom zgradom, odobrenih Uredbom Vlade Ruske Federacije od 06.02. 2006. N 75).

U vezi sa svim navedenim, potrebno je vrlo kritično biti prema dokumentima koje izdaju organi lokalne samouprave koji odobravaju približne forme izvještaj. Lokalne vlasti ne može zahtijevati pripremu izvještaja od upravljačkih organizacija, osim u slučaju kada prostorije pod upravljanjem pripadaju općinskom stambenom fondu. Glavna svrha takvih dokumenata je podizanje pravne svijesti vlasnika prostorija (kako bi građani znali šta zahtijevati od društva za upravljanje).

Bilješka! Lokalna samouprava nema pravo nametati upravljačkoj organizaciji obrazac prijave vlasnicima prostorija.

Dakle, forma, rokovi i procedura za podnošenje izvještaja mogu se dogovoriti samo u ugovoru o upravljanju. Upravljačka organizacija po pravilu razvija svoj obrazac (pogodan za sastavljače), označava ga kao aneks ugovora, a takođe određuje vrijeme, učestalost i proceduru dostavljanja izvještaja vlasnicima. Međutim, postoje i druge situacije kada u ugovoru o upravljanju nema riječi o izvještavanju izvođača. U tom slučaju vlasnici, na osnovu zakona, imaju pravo da traže izvještaj tokom prvog kvartala. kalendarske godine, ali za formalnu implementaciju ovaj zahtjev biće dovoljno da rukovodeća organizacija izvrši banalno "odjavu". Upravljačka organizacija nije odgovorna za nedostavljanje izvještaja klijentima. U najgorem slučaju za nju, vlasnici mogu jednostavno promijeniti način upravljanja (odabrati drugu upravljačku organizaciju), čime raskinu ugovor sa prethodnom kompanijom * (1).

Ako su oblik, uslovi i postupak podnošenja izvještaja utvrđeni sporazumom, možda postoji i mjesto za utvrđivanje odgovornosti za njihovo kršenje već u obliku novčanih sankcija.

Zašto vam je potrebna prijava vlasniku lokala?

Očigledno, glavni dionik su vlasnici lokala. Izvještaj im je potreban kao izvor informacija o poslovima (uslugama) koje obavlja (obavlja) upravljačka organizacija. Budući da je objekt upravljanja stambena zgrada i da stanarima nisu potrebni podaci o drugim zgradama, izvještaj treba da sadrži podatke samo za jednu zgradu.

Kao što znate, prilikom zaključivanja ugovora o upravljanju, stranke su dužne utvrditi popis radova i usluga za održavanje i popravak zajedničke imovine, kao i komunalije koje upravljačka organizacija mora pružiti vlasnicima prostorija tokom uslovima ugovora. Ubuduće, menadžment organizacija izdaje samo račun (dokument o plaćanju) vlasnicima u skladu sa ugovorom. Zauzvrat, ne dolazi do prihvatanja izvršenih radova (usluga) u tradicionalnom smislu (sa potpisivanjem akta između naručioca i izvođača). Pravila za održavanje zajedničke imovine (klauzula 40) daju vlasnicima prostorija pravo, u skladu sa uslovima ugovora:

• primati informacije o spiskovima, količinama, kvalitetu i učestalosti pruženih usluga i obavljenog posla (najkasnije 5 radnih dana od datuma podnošenja prijave);
• provjeriti obujam, kvalitetu i učestalost pružanja usluga i obavljanja posla (uključujući provođenjem odgovarajućeg pregleda);
• zahtijevati od odgovornih lica da otklone utvrđene nedostatke i provjere potpunost i blagovremenost njihovog otklanjanja.

O postupku ostvarivanja ovih prava u normativni dokument nije rečeno. Konkretno, u kojoj formi treba sastaviti zahtjev i dati podatke o listama, obimu, kvalitetu i učestalosti usluga i radova? U dokumentu o uplati mogu se odraziti samo podaci o iznosu ponovnog obračuna plaćanja za komunalije, održavanje i popravku stambenog prostora u slučaju kršenja kvaliteta ili učestalosti pružanja ovih usluga (podstav "d" stavka 38. Pravila za pružanje komunalnih usluga). Također, izvođač komunalnih usluga dužan je sačiniti akt o nepružanju. Istovremeno, informacije o stvarnom obimu, vrstama i cijenama usluga koje se pružaju u vezi sa zajedničkom imovinom stambene zgrade u cjelini nisu dostupne svakom pojedinačnom vlasniku. Drugim riječima, svaki pojedinačni vlasnik nema "sliku" cijele kuće, a pokazatelji iz uplatnog dokumenta koji se tiču ​​samo njegovog udjela u zajedničkoj imovini su suštinski neinformativni.

Dakle, interes vlasnika lokala je razumljiv - oni žele da znaju omjer iznosa koji su oni platili (predstavljeni na plaćanje) sa obimom i vrstama planiranih (stvarno izvedenih) radova i usluga. Stoga, sa stanovišta vlasnika, izvještaj upravljačke organizacije treba da bude što detaljniji, ispunjen sveobuhvatnim informacijama o stanju zajedničke imovine, obavljenim radovima, njihovoj cijeni, a te informacije treba dati na razumljiv način. , pogodan oblik (tabele, grafikoni, dijagrami). Vlasnici to mogu postići samo ako insistiraju na odobrenju posebnog obrasca izvještaja kao aneksa ugovora o upravljanju. Međutim, trenutno iz mnogo razloga (prije svega, nizak nivo pravne svijesti i aktivnosti građana, kao i nerazvijena konkurencija na tržištu upravljanja višestambenim zgradama), prilikom dogovaranja uslova ugovora o upravljanju, prevladava snaga je na strani upravljačke organizacije. Vlasnici, po pravilu, pristaju na sve predložene uslove, a često se ni ne upoznaju sa nacrtom ugovora prije njegovog neposrednog usvajanja. Stoga je scenario kada vlasnik dobije idealan izvještaj od upravljačke organizacije za njega praktično nerealan. Kompanija će predstaviti takav izvještaj, koji je pogodan za sastavljanje. Stoga ostaje da saznamo: kakvu korist sama menadžment organizacija može imati od predstavljanja izvještaja potrošačima? Ili je izvještaj samo teret za kompaniju, koji odvlači pažnju na troškove rada i materijala (u vezi s tim je napravljen neinformativan, nedetaljan, sažet)?

Zašto mi treba izvještaj od upravljačke organizacije?

Duboko smo uvjereni da izvještaj upravljačke organizacije vlasnicima prostora uz kompetentan pristup njegovoj pripremi i, naravno, uz dugoročnu strategiju prisustva na tržištu, može postati djelotvoran alat za utjecaj na vlasnike prostorija.

Glavna funkcija izvještaja sa stanovišta upravljačke organizacije je da informiše vlasnike prostorija. Specifičnost upravljanja stambenom zgradom je u tome što vlasnici prostora ne mogu uvijek vidjeti i, kako kažu, dodirnuti rezultat usluga i radova. Na primjer, ako građanin angažira tim za popravak stana, on sam prati napredak radova, provjerava kvalitetu upotrijebljenih materijala, vidi rezultat, prihvaća ga, prisiljava izvođače da otklone nedostatke itd., Tj. drži prst na pulsu, jer zna za šta i kome plaća novac.

Situacija sa održavanjem zajedničke imovine je i dalje potpuno drugačija. Pomisao da „negdje postoji nekakva upravljačka organizacija, radi neki posao, ja to plaćam nešto novca“ neće nestati iz svijesti prosječnog čovjeka. U većini slučajeva, vlasnik prostora nema pojma ni o rezultatu rada niti o njihovom stvarnom trošku (po imenu). Stanari vide rezultat samo nekih usluga i radova - čisto susjednoj teritoriji i prostorije zajednička upotreba, pravovremeno odlaganje smeća. Možda čak i ne sumnjaju u stanje građevinske opreme sve dok se ne dogodi hitan slučaj. Zato one rukovodeće organizacije koje, u uslovima ograničenog finansiranja, radije rade na prevenciji vanredne situacije na komunalije, dok žrtvuju, na primjer, čišćenje ulaza, nikada neće dobiti zahvalnost od stanara. Nasuprot tome, dovoljno je učiniti preuređenje na ulazu zadobiti povjerenje građana. Uvjeriti stanovnike u potrebu provođenja remont vjerovatno je da zajednička imovina neće uspjeti ako slučaj ranije nije došao do nesreće. Ali, kao što znate, jeftinije je spriječiti nesreću nego prvo otklanjati njene posljedice pa tek onda uzroke. Stoga, upravljačka organizacija koja ozbiljno shvata svoje poslovanje i klijente treba da promeni mišljenje vlasnika lokala. Stanovnici treba da poznaju stanje zajedničke imovine u cjelini i njeno stanje pojedinačni elementi(i ne samo one koje su na vidiku). Oni bi trebali imati informacije o tome koje mjere društvo za upravljanje poduzima za poboljšanje stanja zajedničke imovine. To će im omogućiti da trezveno sagledaju situaciju i donesu informisane odluke na generalnim skupštinama (na primjer, da podrže nepopularan prijedlog kompanije za povećanje plaćanja za održavanje i popravku zajedničke imovine).

S obzirom na navedeno, možemo navesti nekoliko komponenti izvještaja organizacije za upravljanje vlasnicima prostora.

Stanje zajedničke imovine

Sastavljanje ovog odjeljka izvještaja ne bi trebalo postati nešto novo za upravljačku organizaciju, budući da su pregled zajedničke imovine i evidentiranje njihovih rezultata aktima uključeni u niz odgovornosti za održavanje zajedničke imovine nametnutih upravljačka organizacija prema zakonu (podstav 2, stavovi 11, 13, 14 Pravila za održavanje i popravku zajedničke imovine, klauzula 2.1 Pravila i propisa tehnički rad stambeni fond odobren Rezolucijom Državnog građevinskog komiteta Ruske Federacije od 27. septembra 2003. N 170). Pored toga, dopisom br. 14316-RM/07 od 20.12.2006.godine, Ministarstvo regionalnog razvoja je preporučilo da se prilikom promjene upravljačkih organizacija izradi bilateralni akt državne zajedničke imovine, kojim se može ocijeniti učinak. prethodnog društva, kao i da planira upravljanje, održavanje i popravku zajedničke imovine od strane društva sljedbenika.

Forma takvog akta nije zakonom utvrđena, međutim, tradicionalno organizacije koriste obrazac dat u Prilogu 1 Pravilnika za sprovođenje javnog konkursa organa lokalne samouprave za izbor upravljačke organizacije za upravljanje stanom. zgrada. Istovremeno to pretpostavljamo dati oblik je nepotrebno detaljan za vlasnike lokala. Upravljačka organizacija ima pravo sastavljanja sopstveni oblik odjeljak izvještaja o stanju zajedničke imovine, u kojem je pažnja usmjerena samo na neophodne tačke, posebno na postotak istrošenosti pojedinačnih inžinjerskih sistema za pružanje komunalnih usluga i drugih konstruktivnih elemenata zajedničke imovine , o informacijama o posljednjim većim popravkama u kući. Ovi podaci će pomoći vlasnicima da objasne postojeću stopu nezgoda, opravdaju potrebu za popravkom i povećaju iznos naknade.

Spisak usluga i radova

U ovom dijelu izvještaja treba ponoviti listu odobrenih usluga i radova generalna skupština(klauzula 17 Pravila za održavanje i popravak zajedničke imovine) i predstavljeno u aneksu ugovora o upravljanju (klauzula 2, klauzula 3, član 162 ZK RF). Vjerujemo da upravljačka organizacija treba sama odabrati nivo detalja. Vjerojatno je najpreporučljivije pronaći sredinu između dvije krajnje tačke: "održavanje i popravak zajedničke imovine" iz platnog dokumenta i vrlo detaljne liste koja je data u Dodacima 2 i 3 Pravila za postupanje raspisan konkurs organa lokalne samouprave za izbor upravljačke organizacije za upravljanje stambenom zgradom ... Važno je da je predstavljeni popis s nazivom i obimom određenih usluga i radova specifičan (na primjer, nepraktično je u izvještaj uključiti tako opći naziv usluga kao što je održavanje zajedničkih prostorija, jer se ne može mjeriti u fizičke termine; potrebno je napisati "ulazi za čišćenje" sa određenim brojem čišćenja u određenom vremenskom periodu). Po našem mišljenju, potrebno je u izvještaj uključiti upravo prirodne pokazatelje obima obavljenih radova i pruženih usluga. Samo u ovom slučaju vlasnici lokala mogu razumjeti koji su radovi i u kojoj mjeri su stvarno izvedeni. Navođenje ukupne cijene usluga i radova je neinformativno.

Odjeljak izvještaja predstavljen u ovom obrascu zapravo zamjenjuje akt o pružanju usluga i obavljanju poslova. Podsjetimo, samo stvarne usluge i obavljeni radovi podliježu plaćanju. By opšte pravilo klauzula 1 čl. 711 Građanskog zakonika Ruske Federacije, naručilac je dužan platiti izvođaču ugovorenu cijenu nakon konačne isporuke rezultata radova, pod uslovom da je posao obavljen uredno iu ugovorenom roku. Isto pravilo vrijedi i za pravne odnose prema ugovoru o pružanju usluga uz naknadu (član 783. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Upravljačka organizacija izdaje dokumente o plaćanju vlasnicima prostorija na osnovu toga što je cijeli opseg posla planiran ugovorom o upravljanju završen u određenom mjesecu. Zakon predviđa mehanizam za smanjenje naknada u slučaju kršenja kvaliteta i nepoštovanja obima poslova i usluga. Smatra se da su usluge i radovi izvedeni u iznosu u kojem je naplaćena naknada, ako nije bilo pravovremenih izjava potrošača o povredi kvalitete.

Posebno treba napomenuti da u okviru ugovora o upravljanju kompanija ne samo da pruža usluge (koje nemaju materijaliziran rezultat, potrošene u vrijeme pružanja), već i obavlja poslove (koji imaju materijalni rezultat). Zakon nalaže dokumentovanje prijenos rezultata rada na kupca - potpisivanjem akta (članovi 720, 753 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Od datuma potpisivanja akta računa se period tokom kojeg kupac ima pravo na pritužbe na kvalitet rada (član 724. Građanskog zakonika Ruske Federacije). To se posebno odnosi na popravak zajedničke imovine. U tom smislu, upravljačka organizacija je zainteresovana da ima potpise predstavnika vlasnika prostorija odgovarajući akt... Ako su predstavnici vlasnika prostorija učestvovali u prihvatanju radova, preporučljivo je to prikazati u izvještaju, na primjer, sastavljanjem referentne tabele (sa kolonama "Vrsta i obim posla", "Datum prijema" "," Puno ime predstavnika vlasnika ").

O pitanju indikatora troškova u izvještaju

Naravno, po nekim pokazateljima tehničko stanje zajednička imovina i podaci o obimu pruženih usluga i obavljenih radova u prirodnim mjernim jedinicama u izvještaju upravljačke organizacije su neophodni. Finansijska poravnanja se vrše između vlasnika prostora i izvođača radova, stoga u izvještaju treba odraziti određene informacije o novčanim tokovima. Ali pitanje je: koji?

Troškovi usluga ili procjena prihoda i rashoda?

Vrlo često se u obrascima izvještaja koje preporučuju organi samouprave, kao iu obrascima koje samostalno razvijaju društva za upravljanje, mogu pronaći pokazatelji kao što su troškovi izvođenja određenih radova. Vjerujemo da ovi podaci ne samo da nisu potrebni vlasnicima prostora (i nemaju semantičko opterećenje za njih), davanje takvih informacija se ne uklapa u suštinu odnosa prema ugovoru o upravljanju.

Slažete se, kupcu prema ugovoru o djelu (pružanje usluga) uopće nisu potrebne informacije o dešifriranju troškova izvođača (izvođača). Međutim, malo je vjerovatno da će izvođač otkriti svoje pokazatelje ekonomska aktivnost pred kupcem: zašto kupac treba da zna koliku dobit donosi izvođaču. Ali čak i ako izvođač radi s gubitkom, informacije o iznosu gubitka neće utjecati na odnos s kupcem na bilo koji način (izvođač ne može zahtijevati povećanje cijene samo zato što pretpostavlja gubitke prema ugovoru). Sva finansijska poravnanja između strana zasnivaju se na uslovima ugovora utvrđenim u fazi njegovog zaključivanja. Ako je izvođaču bilo jasno da će ugovorena cijena i obim posla dovesti do gubitaka, imao je pravo odbiti zaključenje ugovora. Ako je to postalo očigledno već tokom izvršenja ugovora, onda to takođe nije osnov za jednostrana promena uslovima ugovora, ali se kvalifikuje kao preduzetnički rizik izvođača.

Mišljenje stručnjaka... U izvještaju upravljačke organizacije nema mjesta za procjenu prihoda i rashoda stambene zgrade... Trebalo bi da odražava troškove rada i usluga.

Sve gore navedeno u potpunosti se primjenjuje na odnos između vlasnika prostora i upravljačke organizacije. U izvještaju treba navesti troškove stvarno izvedenih radova i pruženih usluga, koji odgovaraju njihovom obimu u fizičkom smislu i stopi plaćanja u skladu sa ugovorom o upravljanju. Ukupni troškovi stvarno izvršenih radova i pruženih usluga moraju se uporediti sa ukupnim iznosom obračunate naknade za održavanje i popravku stambenih prostora u ovoj stambenoj zgradi za izvještajni period.

Procjenu prihoda i rashoda za određenu stambenu zgradu treba ostaviti za internu upotrebu od strane upravljačke organizacije kao alat za računovodstveno upravljanje. Osim toga, otkrivanje informacija o stvarnim troškovima organizacije za upravljanje možda neće igrati na njezine ruke (na primjer, konkurenti ga mogu koristiti). Ove informacije se objavljuju u finansijskim izvještajima samo u cjelini za vrstu djelatnosti, ali ne i za određeni predmet upravljanja. Naravno, ako upravljačka organizacija vjeruje da će postići bilo kakve ciljeve pružanjem informacija o stvarnom iznosu troškova za održavanje određenog doma, ništa je ne sprječava da ih uvrsti u izvještaj. Međutim, po našem mišljenju, to nije preporučljivo.

Nagodbe sa vlasnicima lokala

Uz troškove usluga i radova po ugovoru o upravljanju, u izvještaju treba obratiti posebnu pažnju na disciplinu plaćanja vlasnika prostora. Osnova za formiranje ovog odjeljka izvještaja može biti prometni list koji daje računovođa na račun obračuna sa vlasnicima prostorija (62, 76) u okviru stambenih zgrada. Dakle, zasebno morate navesti dug na početku izvještajnog perioda, iznose prikazane za plaćanje, uplate primljene od vlasnika prostora, dug na kraju izvještajnog perioda. Smatramo da bi ove pokazatelje trebalo objaviti zasebno za svaku vrstu komunalnih usluga te za održavanje i popravak zajedničke imovine. Ako se akumuliraju sredstva za velike popravke, status naselja po ovom osnovu se takođe prikazuje posebno. Pored toga, organizacija koja upravlja primaocem budžetska sredstva za nadoknadu troškova nastalih u vezi sa pružanjem usluga po regulisanim cijenama ili pružanjem usluga povlaštenim kategorijama građana, preporučljivo je i posebno navesti obračune uz budžet za pojedinu stambenu zgradu.

Napomenu... Informacije u izvještaju o dugovanju rezidenata mogu poboljšati njihovu platnu disciplinu.

Odraz duga vlasnika prostora u izvještaju upravljačke organizacije može postati dodatni poticaj da se on otplati i objasni zašto je, na primjer, upravljačka organizacija zapravo pružila manje usluga nego što je predviđeno ugovorom o upravljanju * (2).

Dodatno, u izvještaj je dozvoljeno uključiti informacije o iznosima koje je društvo za upravljanje prenijelo organizacijama za snabdevanje resursima. Ako su ovi iznosi jednaki primanjima vlasnika lokala o plaćanju komunalija, upravljačka organizacija će pokazati da opasnost od isključenja komunalija zbog dugova izaziva samo neplaćanje stanara.

Trebam li odobriti izvještaj?

Neki stručnjaci smatraju da bi izvještaj upravljačke organizacije trebao biti odobren na generalnoj skupštini vlasnika prostora. Ako izvještaj posmatramo kao neku vrstu akta o obavljanju poslova i pružanju usluga, s tim se treba složiti. Međutim, zakon ne ukazuje na takvu potrebu: posebno stav 6 čl. 162 LC RF predviđa automatsko produženje ugovora o upravljanju, bez obzira na rezultate rada za prethodni period. Imajte na umu da prema st. 8 str.2 čl. 145 LCD RF generalna skupština Članovi HOA -e odobrava izvještaj ortačkog društva o finansijske aktivnosti(možete povući analogiju sa izvještajem upravljačke organizacije), međutim, termin "odobrenje" se zapravo koristi u značenju "upoznavanje" * (3). Dakle, odobrenje izvještaja je potrebno samo ako je to izričito predviđeno ugovorom o upravljanju. Osim toga, u ugovor se može uključiti i sljedeći uslov: izvještaj se smatra odobrenim ako u roku od 30 dana nakon njegovog podnošenja upravljačka organizacija nije primila nikakve primjedbe formulisane na generalnoj skupštini vlasnika prostorija. Preporučljivo je ugovorom o upravljanju propisati proceduru i rezultate razmatranja prigovora vlasnika na izvještaj. Općenito, prigovore na izvještaj treba smatrati zahtjevom potrošača (član 29. Zakona Ruske Federacije od 07.02.1992. N 2300-1 "O zaštiti prava potrošača") sa odgovarajućim posljedicama. Logično je pretpostaviti da ako su vlasnici, kako kažu, smogli snage da održe sastanak i međusobno se dogovore o prigovorima na prijavu, onda su odlučni da brane svoja prava.

Dakle, kada razvijate obrazac za izvještavanje za upravljačku organizaciju, trebali biste se prije svega staviti u kožu vlasnika lokala i zapitati se: koje informacije bi oni željeli dobiti? Najvjerovatnije neće biti teško odgovoriti na ovo pitanje - svaki kupac želi znati koji su radovi izvedeni, koliko koštaju i kako se stanje servisirane nekretnine promijenilo. Uzimajući to u obzir, kao i polazeći od vlastitih ciljeva (poboljšati platnu disciplinu klijenata, opravdati potrebu proširenja liste radova i usluga, povećati iznos plaćanja), upravljačka organizacija mora pronaći optimalnu oblik pružanja informacija stanarima.