1. Виконавець на підставі Договору управління багатоквартирним будинком або Договору про надання послуг з утримання та (або) виконання робіт з ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку або Договору підряду щодо виконання робіт з ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку (вказати необхідне)№ ____ від «__» _______ ______ м. (далі - "Договір"), пред'явив до приймання такі послуги та (або) виконані роботи з утримання та поточного ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку № ____, розташованому за адресою: _______________________________________________________

1. 1. Усього за період з «___» ____________ _____ р. по «___» ____________ _____ р.виконано робіт (надано послуг) на загальну суму (____________) рублів.

(Прописом)

1. Роботи (послуги) виконані, надані (повністю /частково/ не виконані), у (встановлений/додатковий) терміни, з (належною/неналежною) якістю.

(Потрібне підкреслити або відразу вказати в акті)

1. Претензій щодо виконання умов Договору Сторони одна до одної (мають/не мають).

1. 1. Замовник має такі претензії щодо обсягів, термінів, якості робіт (послуг) __________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
(Описуються претензії, вказуються недоліки, робіт, послуг)

Цей Акт складений у 2-х примірниках, що мають однакову юридичну силу, по одному для кожної Сторони

Підписи сторін:

Виконавець - Керівна компанія ТОВ «_______________ »

_______________________ _____________
(посада, ПІБ) (підпис)

Замовник – _______________________ _____________
(ПІБ) (підпис)

Примітка:
<1>Відповідно до пункту 4 частини 8 статті 161.1 Житлового кодексу Російської Федерації (Збори законодавства Російської Федерації, 2005, N 1, ст. 14; 2011, N 23, ст. 3263; 2014, N 30, ст.4264, 2015, ст.3967) голова ради багатоквартирного будинку, за наявності повноважень, підписує в тому числі акти приймання наданих послуг та (або) виконаних робіт з утримання та поточного ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку.
<2>Мінімальний перелік послуг та робіт, необхідних для забезпечення належного утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, затверджено постановою Уряду Російської Федераціївід 3 квітня 2013 р. N 290. Конкретний перелік та обсяг робіт визначається та встановлюється на кожному будинку у відповідність до актів весняних та осінніх оглядів багатоквартирних будинків.
<3>Норматив споживання комунальних послуг, робіт з утримання та поточного ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється відповідними постановами органів регіональної чи муніципальної влади.
<4>Вартість за одиницю виконаної роботи (наданої послуги) за договором управління багатоквартирним будинком або договором надання послуг за утримання та (або) виконання робіт з ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку.
<5>Кошторисна вартість за одиницю виконаної роботи за договором підряду щодо виконання робіт з ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку.

З 16 лютого 2016 року набирає чинності Наказ Мінбуду РФ від 26.10.2015 №761/пр "Про затвердження форми акта приймання наданих послуг та виконаних робіт". У документі затверджено форма акту приймання наданих послугта виконаних робіт з утримання та поточного ремонту спільного майна в МКД. Наказ 2 лютого 2016 зареєстрований Мін'юстом РФ під номером 40928.

Інформація про документ опублікована 5 лютого 2016 року. Отже, через 10 днів після офіційної публікації зареєстрований Наказ Мінбуду РФ набирає чинності. Тому з 16 лютого 2016 року керуючі компанії мають підписувати у голови ради МКД або уповноваженого власника за довіреністю ці акти.

Форма акта приймання виконаних робіт

В затвердженій формі документа необхідно вказати адресу МКД, для якої були виконані ті чи інші роботи та послуги з утримання та поточний ремонт спільного майна.

Від імені всіх власників будинку виступає голова ради МКД або інший власник приміщення у цьому будинку, уповноважений загальними зборами власників. Вказуються ПІБ даного власника, номер його квартири чи кімнати. Також в акті прописується документ, що підтверджує повноваження власника: рішення ОСС або дата та номер довіреності.

В акті обов'язково зазначаються реквізити виконавця виконаних робіт та наданих послуг. Необхідно вказати ПІБ виконавця, його посаду та підставу для виконання робіт та надання послуг.

Також обов'язково потрібно зазначити період, за який виконано певну кількість робіт та надано послуг на конкретну загальну суму, що прописується в акті.

Акт приймання виконаних робіт та наданих послугскладається у двох примірниках та підписується обома сторонами. Кожен екземпляр акта залишається у представників обох сторін.

У форму вбудовано таблицю, в якій вказується найменування виду роботи або послуги, періодичність/кількісний показник виконаної роботи або наданої послуги, одиниця виміру, кошторисна вартість та ціна.

Кошторисна вартість за одиницю виконаної роботи або наданої послуги береться на підставі договору підряду щодо виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в МКД. Найменування виду роботи чи послугиЯк ми вже писали вище, береться з мінімального переліку робіт та послуг.

У п.9 Правил надання послуг та виконання робіт, необхідних для забезпечення належного утримання спільного майна в МКД, сказано, що відомості про виконані роботи та надані послуги відображаються в актах, складених за формою, встановленою федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції правового регулюванняу сфері ЖКГ, і є складовою технічної документаціїМКД.

Періодичність звіту за актом приймання виконаних робіт

Щодо періодичності здачі та підписання актів приймання виконаних робітТочної відповіді на це питання поки немає. Швидше за все, підписувати цей акт керуючим компаніям належить щомісяця, щокварталу чи щорічно залежно від періодичності надання послуг або виконання робіт із утримання та ремонту спільного майна в МКД.

Але тут виникає резонне питання, невже керуючим компаніям тепер доведеться звітувати перед власниками за актами приймання виконаних робіт за кожну замінену лампочку в під'їзді або сухе прибирання, яке проводиться 2-3 рази на тиждень?

Мінбуд РФ про це жодних роз'яснень поки що не дає. Така ситуація цілком виправдана з поточним ремонтом спільного майна у МКД. Наприклад, після заміни під'їзних дверей, рам чи вікон цілком доцільно складати та підписувати такі акти. Тоді і компанія, що управляє, буде чиста перед власниками, і власники квартир будуть в курсі витрачання коштів.

Поки акт приймання виконаних робіт не буде підписаний обома сторонами, то й робота не вважатиметься прийнятою чи послуга надана. Але навіщо складати та підписувати цю форму акта для виконаних робіт із утримання спільного майна у МКД? Адже ці роботи виробляються практично щодня, наприклад, прибирання прибудинкової території.

Тоді навіщо щоразу складати та підписувати акт приймання вологого прибирання у під'їзді, коли графік даної роботи за підписом виконавця вивішується на інформаційному стенді у під'їзді? Кожен власник може проконтролювати цей процес за графіком самостійно і за необхідності зателефонувати до своєї керуючої компанії за необхідною інформацією.

Якщо ж спиратися на той факт, що акт приймання виконаних робіт повинен містити цілий перелік заходів, то можна припустити, що до нього записуються всі роботи та послуги, здійснені у певний період, наприклад, за місяць. Але, обмовимося, про періодичність актування приймання виконаних робіт та наданих послуг ніде не йдеться.

Мабуть, поки це механізм не буде налагоджений, доведеться виходити з тієї періодичності, з якою керуючі компанії складали звітність з виконаних робіт і послуг з утримання та поточного ремонту спільного майна в МКД.

І ще один момент: далеко не у кожному будинку створено порада МКДі затверджено його голову. А скликати загальні збори власників приміщень у МКД заради вибору уповноваженої особи на підписання актів приймання виконаних робіт, як показує практика, є досить проблематичним. Тому історія з підписанням актів може затягнутися доти, доки не знайдеться уповноважений власник, який діє від імені всіх власників квартир.

Всі ці неоднозначні та спірні питанняставлять під сумнів доцільність та обґрунтованість затвердження Наказу Мінбуду про акти приймання виконаних робіт та наданих послуг.

Спілкуватися у чаті

Сироватський Сергій

Юрист, м. Ростов-на-Дону

Безкоштовна оцінка вашої ситуації

3949 відповідей

1198 відгуків

СтаттіЗвіт керуючої організації перед клієнтами

Завершився календарний рік, а це означає, що настав час підготовки звітності не лише для контролюючих органів, а й для власників приміщень у багатоквартирному будинку. Однак, на відміну від бухгалтерської, податкової, статистичної звітності, форма та порядок заповнення яких регламентуються нормативними документами, звіт керуючої організації формується нею самостійно. Це вимагає вільного володіння внутрішньою інформацією компанії, творчих навичок та аналітичних здібностей. У статті наведено деякі пропозиції щодо складання такого звіту.

Форма та порядок - предмет узгодження

Відповідно до п. 11 ст. 162 ЖК РФ, якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, керуюча організаціящорічно протягом першого кварталу поточного року подає власникам приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконання договору управління за попередній рік. Це єдина норма закону, в якій згадується звіт керуючої компанії перед клієнтами. Ні форма, ні зміст, ні порядок подання звіту, ні наслідки надходження від власників заперечень за ним не обумовлені в нормативних документах.

Для керуючої організації, яка обрана за результатами відкритого конкурсу, що проводиться органом місцевого самоврядування, вимоги дещо конкретизовані: за 15 днів до закінчення строку дії договору вона має надати власникам приміщень можливість ознайомитися із щорічним письмовим звітом про виконання договору управління, що включає інформацію про виконані роботи, надані послуги з утримання та ремонту спільного майна, а також відомості про порушення, виявлених уповноваженими контрольними органами(Пп. 14 п. 14 Правил проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком, затверджених Постановою Уряду РФ від 06.02.2006 N 75).

У зв'язку з усім сказаним потрібно вельми критично ставитися до документів, які затверджуються органами місцевого самоврядування, якими затверджуються. зразкові формизвіту. Місцева владащо неспроможні вимагати складання звіту від керівників організацій, крім ситуації, коли що у управлінні приміщення належать до муніципальному жилфонду. Головна мета подібних документів - підвищити правосвідомість власників приміщень (щоб громадяни знали, чого вимагати від компанії, що управляє).

Зверніть увагу!Орган місцевого самоврядування немає права нав'язувати керуючої організації форму звіту перед власниками приміщень.

Отже, форма, строки та порядок подання звіту можуть бути узгоджені лише у договорі управління. Як правило, керуюча організація розробляє свою форму (зручну для укладачів), вказує її як додаток до договору, а також визначає терміни, періодичність та порядок доведення звіту до власників. Проте трапляються й інші ситуації -коли у договорі управління немає жодного слова про звітність виконавця. У цьому випадку власники на підставі закону мають право вимагати звіт протягом першого кварталу календарного року, але для формального виконання цієї вимогиКерівної організації буде достатньо зробити банальну «відписку». Відповідальності за неподання звіту клієнтам керуюча організація не несе. У найгіршому для неї випадку власники просто можуть змінити спосіб управління (вибрати іншу організацію, що управляє), розірвавши тим самим договір з попередньою компанією * (1).

Якщо ж форма, строки та порядок подання звіту встановлені у договорі, там може знайтися місце і для визначення відповідальності за їх порушення вже у вигляді фінансових санкцій.

Навіщо потрібний звіт власнику приміщення?

Очевидно, що головна зацікавлена ​​сторона – власники приміщень. Звіт необхідний їм як джерело інформації про виконані (надані) керуючою організацією роботи (послуги). Оскільки об'єктом управління є багатоквартирний будинок та мешканцям не потрібна інформація щодо інших будинків, звіт повинен містити відомості лише по одному будинку.

Як відомо, під час укладання договору управління сторони зобов'язані визначити перелік робіт та послуг із утримання та ремонту спільного майна, а також комунальних послуг, які мають бути надані керуючою організацією власникам приміщень протягом строку дії договору. Надалі керуюча організація лише виставляє власникам рахунок (платіжний документ) згідно з договором. У свою чергу, приймання виконаних робіт (наданих послуг) у традиційному її розумінні (з підписанням акта між замовником та виконавцем) не відбувається. Правила утримання спільного майна (п. 40) дають власникам приміщень право відповідно до умов договору:

• отримувати інформацію про переліки, обсяги, якість та періодичність наданих послуг та виконані роботи (не пізніше 5 робочих днів з дати звернення);
• перевіряти обсяги, якість та періодичність надання послуг та виконання робіт (у тому числі шляхом проведення відповідної експертизи);
• вимагати від відповідальних осіб усунення виявлених дефектів та перевіряти повноту та своєчасність їх усунення.

Про порядок реалізації зазначених прав у нормативному документіне говориться. Зокрема, в якому вигляді має бути складений запит та надана інформація про переліки, обсяги, якість та періодичність послуг та робіт? У платіжному документі може знайти відображення лише інформація про суму перерахунку плати за комунальні послуги, утримання та ремонт житла у разі порушення якості чи періодичності надання цих послуг (пп. «д» п. 38 Правил надання комунальних послуг). Також виконавець комунальних послуг зобов'язаний складати акт про їхнє ненадання. Водночас про фактичний обсяг, види та вартість наданих послуг щодо спільного майна багатоквартирного будинку в цілому інформація кожному окремому власнику недоступна. Інакше висловлюючись, в кожного окремого власника не складається «картинка» загалом по будинку, а показники з платіжного документа, що стосуються лише частки у спільному майні, насправді неинформативны.

Таким чином, інтерес власників приміщень зрозумілий - вони хочуть знати співвідношення сплачених ними (пред'явлених до сплати) сум з обсягом та видами запланованих (фактично виконаних) робіт та послуг. Тому з погляду власника звіт керуючої організації має бути максимально деталізований, наповнений вичерпною інформацією про стан спільного майна, виконані роботи, їх вартість, причому ця інформація має бути надана у зрозумілому, зручному вигляді (таблиці, графіки, діаграми). Домогтися цього власники можуть лише якщо наполягають на затвердженні конкретної форми звіту як додатка до договору управління. Проте на даний час з багатьох причин (насамперед низький рівень правосвідомості та активності громадян, а також нерозвинена конкуренція на ринку управління багатоквартирними будинками) за погодженням умов договору управління перевага сил на боці керуючої організації. Власники ж, як правило, погоджуються на всі запропоновані умови, навіть не ознайомившись із проектом договору до його безпосереднього прийняття. Тому варіант розвитку подій, коли власник отримає ідеальний йому звіт керуючої організації, майже нереальний. Компанія надасть такий звіт, який їй зручно складати. Тому залишається з'ясувати: яку вигоду може мати сама керуюча організація з подання споживачам звіту? Чи звіт є лише тягарем для компанії, що відволікає трудові та матеріальні витрати (у зв'язку з чим його становлять неінформативним, недеталізованим, лаконічним)?

Навіщо потрібний звіт керуючої організації?

На наше глибоке переконання, звіт керуючої організації перед власниками приміщень за грамотного підходу до його складання і, звичайно, за умови довгострокової стратегії присутності на ринку може стати ефективним інструментом на власників приміщень.

Головна функція звіту з погляду керуючої організації – інформування власників приміщень. Специфіка діяльності з управління багатоквартирним будинком полягає в тому, що власники приміщень не завжди можуть побачити і, як то кажуть, помацати результат послуг та робіт. Наприклад, якщо громадянин наймає бригаду для ремонту квартири, він сам стежить за перебігом робіт, перевіряє якість матеріалів, що використовуються, бачить результат, приймає його, змушує виконавців усувати недоліки тощо, тобто тримає руку на пульсі, бо знає, за що та кому він платить гроші.

Зі змістом спільного майна досі ситуація зовсім інша. Зі свідомості обивателя ніяк не піде думка, що «десь є якась керуюча організація, вона виконує якісь роботи, я їй плачу якісь гроші». Найчастіше ні про результати робіт, ні про їх фактичну вартість (за найменуваннями) власник приміщення не має поняття. Мешканці бачать результат лише деяких послуг та робіт – чисту прибудинкову територіюта приміщення загального користування, своєчасне вивезення сміття. Про стан внутрішньобудинкового інженерного обладнання можуть і підозрювати досі виникнення аварійної ситуації. Саме тому ті керуючі організації, які в умовах обмеженого фінансування вважають за краще проводити роботи із запобігання аварійних ситуаційна комунальних мережах, жертвуючи при цьому, наприклад, прибиранням під'їздів, ніколи не дочекаються подяки від мешканців. І навпаки, достатньо зробити косметичний ремонту під'їзді, щоб здобути довіру громадян. Переконати мешканців у необхідності проводити капітальний ремонтспільного майна навряд чи вдасться, якщо до аварій справа не доходила раніше. Але, як відомо, дешевше за аварію запобігти, ніж усувати спочатку її наслідки і тільки потім причини. Тому керуючої організації, яка серйозно ставиться до свого бізнесу та клієнтів, потрібно змінювати свідомість власників приміщень. Мешканці повинні знати, в якому стані перебуває спільне майно загалом та його окремі елементи(і не тільки ті, що на увазі). Вони повинні мати інформацію про те, яких заходів вживає керуюча компанія для покращення стану спільного майна. Це дозволить їм тверезо поглянути на ситуацію та приймати виважені рішення на загальних зборах (наприклад, підтримати непопулярну пропозицію компанії про збільшення плати за утримання та ремонт спільного майна).

З урахуванням вищевикладеного можна назвати кілька складових звіту організації, що управляє, перед власниками приміщень.

Стан спільного майна

Складання даного розділу звіту не повинно стати чимось новим для керуючої організації, оскільки проведення оглядів спільного майна та оформлення їх результатів актами входять до кола обов'язків щодо утримання спільного майна, що покладаються на керуючу організацію законом (пп. 2 п. 11, 13, 14) Правил утримання та ремонту спільного майна, п. 2.1 Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду, затверджених Постановою Держбуду РФ від 27.09.2003 р. N 170). Крім того, у Листі від 20.12.2006 N 14316-РМ/07 Мінрегіон рекомендував при зміні керуючих організацій складати двосторонній акт стану спільного майна, який може використовуватись для оцінки результативності роботи попередньої компанії, а також для планування робіт з управління, обслуговування та ремонту загального майна компанією-наступником.

Форму такого акту законом не встановлено, однак традиційно організації користуються формою, наведеною у додатку 1 до Правил проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком. Разом з тим, вважаємо, дана формає надмірно докладною для власників приміщень. Керівна організація має право скласти власну формурозділу звіту про стан спільного майна, в якому наголошено лише на необхідних моментах, зокрема на відсотках зносу окремих внутрішньобудинкових інженерних систем для надання комунальних послуг та інших конструктивних елементів спільного майна, на відомостях про останній капітальний ремонт, проведений у будинку. Ці дані допоможуть пояснити власникам наявний рівень аварійності, обґрунтувати необхідність проведення ремонту та підвищення розміру плати.

Перелік послуг та робіт

Цей розділ звіту має повторювати перелік послуг та робіт, затверджений на загальні збори(п. 17 Правил утримання та ремонту спільного майна) та поданий у додатку до договору управління (пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Вважаємо, що ступінь деталізації керуюча організація має обрати самостійно. Ймовірно, найбільш доцільно знайти золоту середину між двома крайніми точками: «утримання та ремонт спільного майна» з платіжного документа та дуже докладний перелік, який наведено у додатках 2 та 3 до Правил проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком . Важливо, щоб поданий перелік із найменуванням та обсягами тих чи інших послуг та робіт був конкретним (наприклад, включати до звіту таке узагальнене найменування послуг, як утримання приміщень загального користування, недоцільне, адже його не можна виміряти в натуральних величинах; потрібно писати «прибирання під'їздів») з конкретною кількістю прибирань у певний період). На нашу думку, до звіту необхідно включати саме натуральні показники обсягу виконаних робіт та наданих послуг. Тільки в такому разі власники приміщень можуть зрозуміти, які роботи та в якому обсязі були справді виконані. Вказівка ​​сумарної вартості послуг та робіт неінформативна.

Розділ звіту, поданий у такому вигляді, фактично замінює собою акт про надання послуг та виконання робіт. Нагадаємо, що оплаті підлягають лише фактично надані послуги та виконані роботи. за загальному правилуп. 1 ст. 711 ДК РФ замовник зобов'язаний сплатити підряднику обумовлену ціну після остаточної здачі результатів роботи за умови, що робота виконана належним чином та у погоджений термін. Ця ж норма застосовується і до правовідносин за договором надання послуг (ст. 783 ДК РФ). Керівна організація виставляє власникам приміщень платіжні документи, виходячи з того, що весь обсяг робіт, запланований договором управління, у конкретному місяці було виконано. Законом передбачено механізм зниження плати у разі порушення якості та недотримання обсягу робіт та послуг. Послуги та роботи вважаються виконаними у тому обсязі, в якому нараховано плату, якщо не надійшло своєчасних заяв споживачів про порушення якості.

Особливо зауважимо, що в рамках договору управління компанія не тільки надає послуги (що не мають уречевленого результату, що споживаються в момент надання), а й виконує роботи (які мають матеріальний результат). Закон вимагає документального оформленняпередачі замовнику результату роботи - шляхом підписання акта (ст. 720, 753 ЦК України). З дня підписання акта відраховується термін, протягом якого замовник має право пред'являти претензії до якості робіт (ст. 724 ЦК України). Особливо це актуально для виконання робіт із ремонту спільного майна. У зв'язку з цим керуюча організація зацікавлена ​​в тому, щоб мати підписи представників власників приміщень на відповідному акті. Якщо представники власників приміщень брали участь у прийманні робіт, це доцільно відобразити у звіті, наприклад, шляхом складання довідкової таблиці (з графами «Вигляд та обсяг робіт», «Дата приймання», «ПІБ представника власників»).

До питання вартісних показників у звіті

Безумовно, одними показниками технічного станузагального майна та відомостями про обсяги наданих послуг та виконаних робіт у натуральних одиницях виміру у звіті керуючої організації не обійтися. Між власниками приміщень та виконавцем проводяться фінансові розрахунки, тому певна інформація про грошові потоки має знайти відображення у звіті. Але питання: яка саме?

Вартість послуг чи кошторис доходів та витрат?

Найчастіше в рекомендованих органами самоврядування формах звітів, соціальній та самостійно розроблених управляючими компаніями формах можна зустріти такі показники, як витрати виконання тих чи інших робіт. Вважаємо, що ці дані не просто не потрібні власникам приміщень (і не несуть для них смислового навантаження), надання такої інформації не укладається у сутність відносин за договором управління.

Погодьтеся, замовнику за договором підряду (надання послуг) відомості про розшифрування витрат підрядника (виконавця) не потрібні. Втім, і підрядник навряд чи розкриватиме показники своєї господарської діяльностіперед замовником: навіщо замовнику знати, який прибуток він приносить підряднику. Але навіть якщо підрядник працює собі на збиток, інформація про суму збитку ніяк не вплине на відносини із замовником (підрядник не може вимагати підвищення ціни лише тому, що зазнає збитків за договором). Усі фінансові розрахунки між сторонами ґрунтуються на умовах договору, визначених на стадії його укладання. Якщо підряднику було ясно, що узгоджені вартість та обсяг робіт спричинять збитки, він мав право відмовитися від укладання договору. Якщо це стало очевидно вже у процесі виконання договору, це також є підставою для односторонньої зміниумов договору, а кваліфікується як підприємницький ризик підрядника.

Думка експерта. У звіті керуючої організації немає місця кошторису доходів і витрат на багатоквартирному будинку. У ньому має бути відображена вартість робіт та послуг.

Все сказане повністю застосовується і до відносин між власниками приміщень та організацією, що управляє. У звіті слід зазначити вартість фактично виконаних робіт та наданих послуг, що відповідає їх обсягу у натуральних показниках та ставці плати згідно з договором управління. Сумарну вартість фактично виконаних робіт та наданих послуг потрібно порівняти із сумарним розміром нарахованої плати за утримання та ремонт житлового приміщення у даному багатоквартирному будинку за звітний період.

Кошторис доходів і витрат за конкретним багатоквартирним будинком слід залишити для внутрішнього користування керуючою організацією як інструмент управлінського обліку. Крім того, розкриття інформації про фактичні витрати керуючої організації може зіграти не на руку їй самій (наприклад, її можуть використовувати конкуренти). Ці відомості опубліковуються у складі бухгалтерської звітності лише загалом за видом діяльності, але з конкретному об'єкту управління. Звичайно, якщо керуюча організація вважає, що досягне будь-якої мети шляхом надання відомостей про фактичний розмір витрат на обслуговування конкретного будинку, їй ніщо не заважає включати їх до звіту. Однак, на нашу думку, це є недоцільним.

Розрахунки із власниками приміщень

Поряд із вартістю послуг та робіт за договором управління у звіті слід звернути особливу увагу на платіжну дисципліну власників приміщень. Основою для формування цього розділу звіту може стати подана бухгалтером оборотна відомість за рахунком обліку розрахунків із власниками приміщень (62, 76) у розрізі багатоквартирних будинків. Так, окремо слід зазначити борг початку звітного періоду, пред'явлені до оплати суми, що надійшли від власників приміщень платежі, заборгованість наприкінці звітний період. Вважаємо, що ці показники необхідно розкривати окремо по кожному виду комунальних послуг та утримання та ремонту спільного майна. Якщо проводиться накопичення коштів на капітальний ремонт, стан розрахунків із цієї підстави також показується окремо. Крім того, керуючої організації, яка є одержувачем бюджетних коштівна компенсацію витрат, понесених у зв'язку з наданням послуг за регульованими цінами або з наданням послуг пільговим категоріям громадян, також доцільно окремо вказати розрахунки з бюджетом щодо конкретного багатоквартирного будинку.

На замітку. Інформація у звіті про заборгованість мешканців може покращити їхню платіжну дисципліну.

Відображення у звіті керуючої організації заборгованості власників приміщень може стати додатковим стимулом погасити її і пояснить, чому, наприклад, керуюча організація фактично надала менше послуг, ніж було передбачено договором управління*(2).

Додатково до звіту допускається включати інформацію про суми, перераховані керуючою компанією на адресу ресурсопостачальних організацій. Якщо ці суми дорівнюють надходженням від власників приміщень в оплату комунальних послуг, керуюча організація покаже, що загроза відключення подачі комунальних ресурсів у зв'язку з боргами викликана лише неплатежами мешканців.

Чи потрібно затверджувати звіт?

Деякі експерти вважають, що звіт керуючої організації має бути затверджено на загальних зборах власників приміщень. Якщо вважати звіт своєрідним актом про виконання робіт та надання послуг, із цим слід погодитись. Однак закон не вказує на таку потребу: зокрема, п. 6 ст. 162 ЖК РФ передбачає автоматичну пролонгацію договору управління незалежно від результатів роботи за минулий період. Зауважимо, що згідно з пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ загальні збори членів ТСЖзатверджує звіт товариства про фінансової діяльності(можна провести аналогію зі звітом керуючої організації), проте термін «затвердження» фактично застосовується у значенні «ознайомлення»*(3). Таким чином, затвердження звіту необхідне лише якщо це спеціально передбачено договором управління. Крім того, до договору може бути включена така умова: звіт вважається затвердженим, якщо протягом 30 днів після його подання до керуючої організації не надійшли заперечення, сформульовані на загальних зборах власників приміщень. Порядок та результати розгляду заперечень власників за звітом доцільно прописати у договорі управління. У цілому ж заперечення щодо звіту слід розглядати як претензії споживачів (ст. 29 Закону РФ від 07.02.1992 N 2300-1 "Про захист прав споживачів") з відповідними наслідками. Логічно припустити, що якщо вже власники, що називається, зібралися з силами, щоб провести збори та узгодити між собою заперечення щодо звіту, то вони твердо мають намір відстоювати свої права.

Отже, розробки форми звіту керуючої організації слід насамперед поставити себе місце власників приміщень і запитати: яку інформацію вони хотіли б отримати? Швидше за все, відповісти на це питання буде не дуже складно - будь-який замовник хоче знати, які роботи були виконані, скільки вони коштують і як змінився стан майна, що обслуговується. З огляду на це, а також виходячи з власних цілей (підвищити платіжну дисципліну клієнтів, обґрунтувати необхідність розширення переліку робіт та послуг, підвищення розміру плати), керуюча організація має знайти оптимальну форму надання інформації мешканцям.