Promjene stambenih pravnih odnosa. Priručnik za obuku iz stambenog prava 3 Koncept sadržaja i elemenata stambenih pravnih odnosa
Stambeni pravni odnosi su svaka interakcija između ljudi vezana za stanovanje. To može uključivati vlasništvo (kao i kupovinu i prodaju) stana, odnose iznajmljivanja, kao i održavanje i održavanje stambenog prostora u ispravnom stanju. Sve je to regulisano Zakonom o stanovanju Ruska Federacija.
Stambeni pravni odnosi su svi odnosi između građana koji nastaju u vezi sa stambenim prostorom.
Stambeni kod stambeno-pravne odnose definira kao sve odnose između građana koji nastaju u vezi .
Ova grupa uključuje koncepte kao što su posjedovanje ili iznajmljivanje stambenog prostora, stambeno zbrinjavanje onih kojima je potrebna, kao i sve operacije sa stambenim prostorom - kupovina, prodaja, održavanje.
Svi ovi odnosi su regulisani Zakonikom o stanovanju, koji utvrđuje proceduru za sklapanje takvih odnosa, pravila kojih se moraju pridržavati njihovi učesnici, kao i načine rješavanja spornih pitanja.
Struktura
Struktura pravnih odnosa je interakcija njihova tri glavna elementa – objekta, subjekta i sadržaja. O objektima i temama će se govoriti u nastavku. Sadržaj stambeno-pravni odnosi veoma svestran. Ova kategorija uključuje prava i odgovornosti ljudi i organizacija koje ulaze ili su uključene u stambene transakcije.
Manje suvoparnim jezikom rečeno, sadržaj pravnih odnosa sa stanovima je ono što vlasnici, stanari, vlasnici stanova, društvo za upravljanje i država treba da rade i na šta imaju pravo.
Njihovi objekti i subjekti
Predmet odnosa je ono zbog čega on nastaje. IN u ovom slučaju objekat – stambeni prostor (stan, soba, privatna kuća). Odnosi u vezi (gospodarske zgrade, industrijske zgrade itd.), zemljišne parcele i druge nekretnine su regulisane drugim aspektima zakona.
Stambeni prostori se razlikuju od nestambenih po tome što su opremljeni svime što je potrebno za život tokom cijele godine. One. Stambeni prostor je uvijek trajno izgrađen, ima grijanje, vodu i kanalizaciju, struju. Takvi prostori se evidentiraju u stambenoj knjizi.
Subjekti su ljudi i organizacije koji stupaju u pravne odnose. U ovom slučaju to mogu biti pojedinci (pojedinci), preduzeća i organizacije koje posjeduju stanove, gradske vlasti, društva za upravljanje i država.
Učesnici
Gotovo svi ljudi sudionici su stambenih pravnih odnosa.
Fizičko lice postaje učesnik u stambeno pravnim odnosima u sledećim slučajevima:
- Posjeduje stambeni prostor ();
- Iznajmljivanje stanova (stanodavac);
- Iznajmljivanje stanova (stanara);
- Registrovan u stanu;
- Živi u kući;
- Prodaje ili kupuje stanovanje.
One. svaka osoba, sa rijetkim izuzecima, je učesnik pravni odnosi sa kućištem.
Ostali učesnici:
- Društvo za upravljanje (obavlja održavanje stambenih prostorija i interakciju sa dobavljačima resursa);
- Poduzeća koja zaposlenicima pružaju kancelarijski smještaj;
- Lokalne vlasti koje imaju na raspolaganju dio stambenog fonda;
- Država.
Šta su oni?
Stambeni pravni odnosi obuhvataju sljedeća stanja i operacije:
- Vlasništvo (vlasnik može biti građanin, organizacija, vlast lokalne vlasti, država);
- Prijava i prebivalište (za to ne morate biti vlasnik nekretnine, a vlasnik ne mora nužno živjeti u svom stanu);
- Kupoprodaja (samo za privatnu imovinu);
- Iznajmljivanje i iznajmljivanje;
- Održavanje stambenog prostora.
Svi oni su regulisani Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.
Vrste
Stambeni pravni odnosi se dijele na ravnopravne i organizacione.
Sve vrste stambenih pravnih odnosa dijele se na ravnopravne i organizacione.
Jednaka prava podrazumevaju interakciju učesnika jednakih po pravnom statusu, najčešće su to odnosi između privatnih lica, rjeđe - transakcije koje obavljaju preduzeća (na primer, prenos službenog stanovanja sa jedne organizacije na drugu).
Organizacioni odnosi se zasnivaju na moći i podređenosti. Takvi odnosi nastaju ako je vlasnik imovine organizacija ili lokalna samouprava, a to je i svaki pravni odnos u koji je uključena država.
Podvrsta
Ravnopravni odnosi se dijele na imovinske i neimovinske. Većina njih spada upravo u prvu kategoriju - to su promet nekretninama, odnosi između stanodavca i zakupca, vlasnika i svih prijavljenih u stanu, odnosi između vlasnika, ako ih ima više.
Lični neimovinski odnosi nisu vezani za pravo svojine ili stanovanja u objektu. To može uključivati lične odnose između ljudi prijavljenih u stambenim objektima, susjeda komunalni stan. Takvi odnosi nisu regulisani zakonom i nastaju spontano.
Posebnosti
Pravo na stanovanje i njegova nepovredivost jedno je od osnovnih ljudskih prava. Na osnovu toga, odnosi povezani sa datim područjem podrazumijevaju niz interakcija u različitim područjima. Na primjer, odnos između više vlasnika jednog stana ili kuće može biti isključivo lični (bliski srodnici) ili ekonomski, čiji se redoslijed utvrđuje na sudu (vlasnici prostorija u stanu).
Najjednostavniji vid stambenog pravnog odnosa u koji svaki građanin ulazi je prijava i prebivalište. Registracija je dokumentovano pravo na život u određenom stambenom objektu. Vlasnik se može dodijeliti, kao i njegovi bliski srodnici ili druga lica. Nije potrebno živjeti u mjestu registracije, međutim, ako se osoba duže vrijeme ne pojavi u mjestu gdje je prijavljen, registracija se može proglasiti fiktivnom i poništiti.
Razlozi za pojavu
Razlozi zbog kojih građani i organizacije stupaju u stambene pravne odnose utvrđeni su Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.
Kao i svaki pravni odnos, stambene interakcije moraju imati neku osnovu za nastanak. Zakon o stanovanju Ruske Federacije utvrđuje sledeći razlozi, prema kojem građani i organizacije stupaju u stambeno pravne odnose:
- Ugovori i transakcije u vezi sa stanovanjem i nisu u suprotnosti sa zakonima;
- Zakoni i akti organa vlasti lokalna uprava, uspostavljanje prava svojine ili stanovanja na određenom stambenom prostoru;
- Sudske odluke;
- Sticanje stambenog vlasništva (kupovina u novogradnji, privatizacija);
- Članstvo u stambenim zadrugama;
- Radnje ili nečinjenje drugih zainteresovane strane(naslijeđe).
Svi ovi događaji su osnov za nastanak stambenih odnosa samo ako nisu u suprotnosti sa zakonom. IN inače takvi odnosi se nazivaju nezakonitim i mogu se poništiti.
Njihov sadržaj
Sadržaj pravnih odnosa odnosi se na prava i obaveze njihovih učesnika. Građani imaju pravo posjedovanja, stanovanja i korištenja stambenih prostorija na način propisan zakonom, te izdavanja, kupovine i prodaje. Takođe, u nekim situacijama je obezbeđeno i pravo na dobijanje službenog, opštinskog ili javnog stanovanja. To podrazumijeva pravo da se od njih zahtijeva pravilno održavanje kuće društvo za upravljanje, zahtijevaju poboljšanja propisana zakonom uslove za život itd.
Zauzvrat, građani imaju i obaveze vezane za stanovanje. Vaša je odgovornost da platite na vrijeme komunalna plaćanja(za vlasnike) i najam(za stanare), brinuti se o zajedničkoj imovini (u stambenim zgradama ili zajedničkim stanovima), ispunjavati uslove ugovora prema kojem je građaninu priznato pravo boravka (ako postoji).
Prava i odgovornosti organizacija i organa vlasti obično se navode u relevantnim sporazumima i propisima koje sve strane moraju poštovati.
Pravna osnova
Svi odnosi vezani za stambene prostore regulirani su Zakonom o stanovanju Ruske Federacije. Ako nema jasnih uputstava za određene situacije, pojašnjenja mogu biti sadržana u Građanskom ili Porodični kod. Na primjer, RF IK reguliše priznavanje stana kao komunalnog.
Budući da su interakcije prilično složene i gotovo ih je nemoguće izbjeći, postoji mnogo stručnjaka koji savjetuju javnost o stambenom zakonodavstvu. Njihova pomoć uvelike olakšava interakciju u pitanjima stambenih transakcija.
Video o pravima iz oblasti stambenih odnosa:
Poglavlje 3. Stambeni pravni odnosi §3.1. Stambeni pravni odnosi: pojam, karakteristike, vrste
IN stambeni zakoni Pojam “stambenih odnosa” nije definisan. Prije usvajanja Zakonika o stanovanju RSFSR-a pod stambenim pravnim odnosima *(81) obično su se podrazumijevali samo građanskopravni odnosi u pogledu korištenja stambenih prostorija od strane građana; ovi odnosi su bili regulisani građanskim pravom *(82) . Nakon kodifikacije stambenog zakonodavstva i usvajanja 1983. Zakonika o stanovanju RSFSR-a, koncept „stambenih odnosa“ počeo je da se posmatra u širem smislu, kao opšti, kolektivni, koji obuhvata sve vrste stambenih odnosa (vidi , na primjer: Vishnevskaya I.S. Sovjetsko stambeno pravo n/d, 1986. P. 32; Stambeno pravo, stambeno zakonodavstvo - odnos s građanskim pravom // Novi građanski zakonik Rusije i sektorsko zakonodavstvo. M., 1995. str. 62).
Potreba za razvojem ovakvog koncepta nastala je zbog potrebe za integrisanim pristupom rešavanju stambenih pitanja u kontekstu promene i sve veće složenosti prirode poslova u oblasti stambenog zbrinjavanja građana (Sedugin P.I. Stambeno pravo: Udžbenik za univerzitete M.: Norma, 2004. P. 2) . Prema Yu.K. Tolstoja, koncept „stambenih odnosa“ je kolektivan. Na to treba obratiti pažnju, jer se u svakodnevnoj svesti stambeni odnosi vezuju za odnose u vezi sa korišćenjem već primljenog ili kupljenog stambenog prostora (Tolstoj Yu.K. Stambeno pravo. M., 1996. str. 25). Koncept “stambenih odnosa” ima isto značenje u stambenom zakonodavstvu kao, na primjer, koncept “vodnih odnosa” u vodnom zakonodavstvu, “šumski odnosi” u zakonodavstvu šuma, koji pokrivaju skup društvenih odnosa različite pravne prirode, regulisano zakonima o vodama i šumama.
Stambeni pravni odnosi su opšti, generički pojam koji uključuje različite vrste odnosi koji nastaju u vezi sa stanovanjem: vlasništvo, korištenje i raspolaganje stambenim prostorom, obezbjeđivanje stambenih prostorija potrebitima, upravljanje i rad stambeni fond itd.
Kao rezultat regulisanja društvenih odnosa normama stambenog prava stiču pravni oblik i postaju stambeni pravni odnosi. Ovaj koncept, kako ispravno primjećuje E.B. Lykov, pokriva širok spektar pravnih odnosa, koje različiti naučnici klasifikuju različito u zavisnosti od toga šta razumeju pod stambenim pravom: instituciju građanskog prava, podoblast ili složenu granu prava. Istovremeno, pojavio se i širok pristup problemu koji se razmatra i izuzetno uzak (Lykova E.B. Stambeno pravo Rusije: Udžbenik. Voronjež, 2002., str. 52).
Konkretno, S.M. Kornejev se odnosi na stambene odnose koji se odnose na upravljanje stambenim fondom, njegovo održavanje i popravku; odnosi nastali u vezi sa davanjem stambenih prostorija građanima i njihovim korištenjem pod uslovima najma i zakupa; imovinski odnosi u stambeni sektor i drugi društveni odnosi koji se odnose na zadovoljenje stambenih potreba (Vidi, na primjer: Korneev S.M. Glavni trendovi u razvoju stambenog prava u uvjetima nastanka tržišne ekonomije // Građansko pravo Rusije tokom prelaska na tržište. M., 1995. Str. 149, 150. Stambeno pravo. Yu.K. Tolstoj iste odnose naziva stambenim, ali smatra da su „stambeni odnosi“ kolektivni koncept koji uključuje određene vrste odnosa različitih grana (Tolstoj Yu.K. Stambeno pravo: Udžbenik. M., 1996. str. 25). V.N. Litovkin smatra stambenim odnosima samo odnose koji uključuju posjedovanje i korištenje tuđe imovine, koja pripada nekom drugom po pravu svojine (pravo svojine). Istovremeno, odnose koji proizlaze iz potrošnje vlastitog doma on preuzima izvan granica stambenih odnosa (Litovkin V.N. Stambeno pravo, stambeno zakonodavstvo - odnos sa građanskim pravom // Novi građanski zakonik Rusije i industrijsko zakonodavstvo. M. , 1995. str. 57).
Dakle, možemo dati sljedeću klasifikaciju stambenih pravnih odnosa. Ne može se ne složiti sa onim što Yu.K. Podijelivši ih u dvije velike grupe:
1) organizacioni odnosi izgrađeni na principima moći i podređenosti;
2) odnosi koji se razvijaju na osnovu ravnopravnosti njihovih učesnika, koji se dijele na imovinske i lične neimovinske odnose koji proizlaze iz činjenice bliskosti.
Ovom klasifikacijom organizaciono-pravni odnosi se ne dijele na vrste, već su samo okvirno navedeni (odnosi za upravljanje stambenim fondom, obračun građana kojima je stambena potreba i stambena raspodjela). Pošto su ove dvije vrste pravnih odnosa navedene kao primjer, može se pretpostaviti da postoje i druge vrste organizacionih odnosa. Stambeni fond može biti u vlasništvu pravna lica, Ruska Federacija, njeni sastavni subjekti, kao i opštine koje upravljaju stambenim fondom kroz mrežu organa upravljanja stambeno-komunalnim uslugama koje stvaraju. Odnosi koji nastaju u procesu upravljanja stambenim fondom su isključivo upravljački i malo je vjerovatno da ih treba svrstati u organizacione stambene pravne odnose. Drugačija je situacija sa odnosima koji se razvijaju između organizacija za održavanje stambenih objekata i korisnika stambenog prostora – odnosi koji se po pravilu zasnivaju na ugovoru o zakupu. I iako u njima, prema E.B. Likova, postoje elementi organizacionih odnosa, oni su izgrađeni na principima jednakosti njihovih učesnika (Lykova E.B. Stambeno pravo Rusije: Udžbenik. Voronjež, 2002. str. 53, 54).
Samo jednu vrstu odnosa treba klasifikovati kao organizacionu, koja se odnosi na računovodstvo građana kojima je potrebno stanovanje i raspodelu stambenih prostorija iz fonda društvena upotreba, kao i stambeni prostori u stambenim ili stambeno-građevinskim zadrugama. Oni su u osnovi pravnih odnosa koji nastaju u vezi sa korišćenjem stambenog prostora datog po nalogu. Organizacioni odnosi su neraskidivo povezani sa stambenim odnosima, te ih je preporučljivo svrstati u jedan od tipova stambenih pravnih odnosa (Lykova E.B. Uredba. Op. P. 54).
Pravni odnosi u vezi sa korištenjem stambenih prostorija od strane građana su uglavnom imovinski odnosi, iako se među njima može izdvojiti mala grupa ličnih neimovinskih odnosa (npr. susjedski odnosi u zajedničkom stanu).
Stvaranjem stambenog tržišta, stambeni prostori uključeni u sve stambene fondove, izuzev fonda društvenog korištenja, uključeni su u tržišne odnose. Stambeni prostori iz ovog fonda distribuiraju se građanima kojima su potrebni poboljšani uslovi života i ustupaju im se bez naknade, tj. bez upotrebe tržišnih mehanizama, posebno ugovora o kupoprodaji. To određuje nastanak organizacionih odnosa u pogledu raspodjele stambenog prostora. Stambeni zakonik RSFSR-a je uglavnom osmišljen da reguliše nastale odnose.
U vezi tržišnih odnosa, onda proizilaze, po pravilu, iz sporazuma komercijalno angažovanje stambeni prostori, ugovori o podzakupu i drugi osnovi uglavnom su nadoknađeni i regulisani Građanskim zakonikom Rusije.
Stambeno zakonodavstvo reguliše odnose u vezi sa:
1) nastanak, sprovođenje, promenu, prestanak prava svojine, korišćenja, raspolaganja stambenim prostorom državnih i opštinskih stambenih fondova;
2) korišćenje stambenih prostorija privatnog stambenog fonda, zajedničke imovine vlasnika prostorija;
3) razvrstavanje prostorija u stambene i isključivanje iz stambenog fonda;
4) knjigovodstvo stambenog fonda, održavanje, popravku, rekonstrukciju i preuređenje stambenih prostorija;
5) menadžment stambene zgrade;
6) osnivanje i rad stambenih i stambeno-građevinskih zadruga, udruženja vlasnika kuća, prava i obaveze njihovih članova;
7) pružanje komunalnih usluga, plaćanje zakupnine za stambeni prostor i javna komunalna preduzeća;
8) kontrolu korišćenja i bezbednosti stambenog fonda, usklađenosti stambenih prostorija sa utvrđenim sanitarnim i tehnička pravila i normama i drugim zakonskim zahtjevima.
Stambeni odnosi u pogledu korištenja stambenog prostora također se mogu podijeliti u grupe u zavisnosti od razloga njihovog nastanka. Na primjer, mogu nastati iz ugovora o društvenom i komercijalnom zakupu ili podzakupu stambenih prostorija, useljavanjem privremenih stanovnika, iz članstva u stambenoj zadruzi (ZhK), u porodici vlasnika ili zakupca stambenog prostora , člana stambene zadruge (ZhK), iz ugovora o zakupu službenih stambenih prostorija ili stambenih prostorija u studentskom domu ili drugim specijalizovanim prostorijama, iz ugovora o doživotnom izdržavanju sa izdržavanim licima ili iz testamentarnog odbijanja.
Na osnovu obima stambenih prava svi korisnici se mogu podijeliti u dvije grupe:
Imati nezavisno pravo stalno koriste stambene prostore (uslovno se mogu nazvati "primarni" korisnici - prema vlasniku ili organu kojeg on ovlasti);
Oni koji nemaju samostalno pravo korištenja stambenih prostorija (uslovno se mogu nazvati „sekundarnim“ korisnicima stambenog prostora).
Potonji bi trebali uključivati podstanare i privremene stanovnike. Članovi porodice rezidencijalnih korisnika također mogu igrati različite uloge. Na primjer, u stambenoj zadruzi (ZhK) njihova prava zavise od prava članova stambene zadruge (ZhK). Kada akcionar napusti zadrugu, mora biti iseljen zajedno sa njim ako ne iskoristi pravo preče kupovine u zadruzi. Drugi je legalni statusčlan porodice zakupca u ugovoru socijalno zapošljavanje stambenog prostora, koji se može okarakterisati kao samostalan, jer u ovom ugovoru članovi porodice imaju jednaka i identična prava sa zakupcem stambenog prostora na korištenje. Prava “sekundarnih” korisnika stambenog prostora su nešto uža od prava “primarnih” korisnika.
Stambeni odnosi su odnosi koji nastaju u vezi stanovanja i povezani sa njim. elementi pravnih odnosa (subjekti, sadržaj, subjekt). Subjekti pravnih odnosa su lica koja učestvuju u ovim pravnim odnosima. Subjekti stambenih odnosa su građani, pravna lica, Ruska Federacija i njeni sastavni subjekti, općine(Član 4 Zakona o stanovanju RF). Odredbe Zakonika o stanovanju primjenjuju se na stambene odnose koji uključuju strani državljani, lica bez državljanstva, strana pravna lica, ako Zakonom o stanovanju ili drugim zakonom nije drugačije određeno savezni zakon. Glavni subjekti stambeno-pravnih odnosa su stranke. Nazivi stranaka: 1. U stambeno imovinsko pravnim odnosima samo građani (stanar, član stambene zadruge (ZhK), članovi njihovih porodica i druga lica koja imaju samostalno pravo. da koriste stambene prostore i privremene stanare vlastite stambene prostorije (kuće, stanove) imaju pravo da ih koriste za lični boravak, stanovanje članova svojih porodica, sklapaju ugovor o zakupu stambenih prostorija i na drugi način raspolažu prostorom pri korištenju stambenih objekata ličnih vlasnika, subjekti su, s jedne strane, građanin-vlasnik, as druge, članovi njegove porodice, uključujući bivše, i zakupci stambenih prostorija. Vrste stambenih pravnih odnosa.
Stambeni odnosi su odnosi koji nastaju u vezi stanovanja i povezani sa njim. Stambeno-komunalne usluge: 1) o korišćenju stambeno-komunalnih usluga 2) o davanju, pribavljanju, korišćenju stambenih prostorija u kućama državnog i javnog stambenog fonda. 3) o korišćenju službenog w/p. 4) za korišćenje spavaonica. 4) o stambenom zbrinjavanju građana u kućama stambenih zadruga i njihovom korišćenju 5) o korišćenju stanova u kućama individualnih stambenih zadruga. 6) odnosi za upravljanje i rad nauka o životu.
8. Sadržaj ustavni zakon građana za stanovanje. Ostvarivanje prava građana na stanovanje u savremenim uslovima. Zaštita stambenih prava. Svaki ima pravo na stanovanje. Niko ne može biti proizvoljno lišen stambenog prostora. Pravo građana na stanovanje može se svesti na tri pravne mogućnosti, iako norme Ruske Federacije ne sadrže izričito takvu pravnu formulu: stabilno, održivo, trajno korištenje stambenog prostora u svim vrstama. stambenog fonda; poboljšanje uslova života u kućama svih vrsta stambenih zgrada; obezbeđivanje zdravog životnog okruženja, životnog okruženja dostojnog civilizovanog čoveka (ovo poslednje proizilazi iz normi međunarodno pravo). Riječ "svi" u članku znači svakoga pojedinci koja se nalazi na teritoriji Rusije, kao i porodica kao prirodna zajednica građana. Čini se da pravna lica - stanovnice i stanovnice, kao sudionici stambenih pravnih odnosa kao stanodavci, nemaju ustavno pravo na stanovanje (2. dio čl. 671. Građanskog zakonika). Pravo na stanovanje će postati subjektivno pravo tek kada je određeni građanin učesnik u konkretnim stambenim pravnim odnosima - vlasnik, zakupac; obaveza plaćanja poreza i taksi u kontekstu komentarisanog članka za određeni subjekt konačnog pravnog odnosa nastupiće tek kada on stekne svojstvo poreskog obveznika.
Promjena stambenih odnosa rezultat je promjene ugovora o zakupu (ugovor o podzakupu, ugovor o zakupu) stambenog prostora. Ugovor o zakupu stana može se promijeniti samo uz saglasnost zakupca, članova porodice koji žive sa njim i stanodavca, osim u slučajevima predviđenim zakonom.
Razlozi za promjenu stambenih odnosa su:
1. useljenje drugih članova porodice ili drugih građana u stambeni prostor kao privremeni stanovnici;
2. Odlazak iz stambenih prostorija, uključujući i u slučaju smrti;
3. Podjela stambenog prostora (zaključivanje ugovora o zakupu stambenog prostora sa više stanara koji žive zajedno);
4. Ujedinjavanje stanara stambenih prostorija u jednu porodicu;
5. Zamjena poslodavca ili člana stambene zadruge i stambenog kompleksa;
6. Prijem ispražnjenog stambenog prostora u zajedničkom stanu;
7. Odbijanje zakupca viška stambenog prostora i obezbjeđivanje manjeg stambenog prostora za zamjenu naseljenog;
8. Prenos stambenog prostora u drugi pravni režim(privatizacija stambenog prostora i dr.).
By opšte pravilo u skladu sa stavom 1. čl. 450 Građanskog zakonika Ruske Federacije, izmjena građanskog ugovora moguća je samo po dogovoru strana. Kada jednostrano odbijanje od izvršenja ugovora u bilo kojem dijelu, kada je takvo odbijanje dozvoljeno zakonom, ugovor o zakupu će se također smatrati izmijenjenim (član 3. člana 450. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Na zahtjev jedne od strana, ugovor o zakupu može biti podložan izmjenama samo u sudski postupak iu slučajevima predviđenim zakonom:
1. Kada značajno kršenje ugovor o zakupu stambenog prostora jedne od strana - na zahtjev druge strane. Povreda ugovora o zakupu od strane jedne od strana smatra se značajnom ako za drugu stranu prouzrokuje takvu štetu da joj je bitno uskraćeno ono na šta je imala pravo da računa pri sklapanju ugovora o zakupu stambenog prostora;
2. Kada značajna promjena okolnosti, odnosno kada su se one toliko promijenile da da su stranke to razumno mogle predvidjeti, ugovor o zakupu stana one uopće ne bi zaključile, ili bi bio zaključen pod bitno drugačijim uslovima.
Prestanak stambenih pravnih odnosa
Prestanak stambenih odnosa podrazumijeva prestanak prava i obaveza stranaka - stanodavca, zakupca, članova njegove porodice koji žive zajedno sa stanarom (član 2. člana 453. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
U ovom slučaju, strane nemaju pravo zahtijevati vraćanje onoga što su izvršile po obavezi prije raskida ugovora, osim ako zakonom ili sporazumom stranaka nije drugačije određeno (član 4. člana 453. Građanskog zakonika). Ruske Federacije).
U skladu sa čl. 450 Građanskog zakonika Ruske Federacije na zahtjev jedne od strana građanski ugovor može se prekinuti samo na sudu i samo u slučajevima predviđenim zakonom.
Ugovor o podzakupu stambenog prostora predviđenog ugovorom o socijalnom najmu prestaje istekom roka na koji je zaključen.
U skladu sa čl. 84 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije, deložacija iz stambenih prostorija u zgradi državnog ili javnog stambenog fonda, koja se koristi na osnovu ugovora o socijalnom najmu, dozvoljena je samo na sudu prema tri opcije:
1. uz obezbjeđenje drugih komfornih stambenih prostorija po ugovoru o socijalnom zakupu;
2. uz obezbjeđivanje drugih stambenih prostorija po ugovoru o socijalnom zakupu;
3. bez obezbjeđenja drugih stambenih prostorija. Tužioci u ovoj kategoriji predmeta mogu biti i građani i predstavnici državnih organa.
U skladu sa čl. 85. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, građani se deložiraju iz stambenih prostorija uz obezbjeđivanje drugih udobnih stambenih prostorija prema ugovorima o socijalnom najmu ako:
1) kuća u kojoj se nalazi stambeni prostor podliježe rušenju;
2) stambeni prostor podliježe prenosu u nestambeni prostor;
3) je stambeni prostor proglašen neispravnim za stanovanje;
4) kao rezultat izvršenja remont ili rekonstrukcije kuće, stambeni prostor se ne može sačuvati ili će se njegova ukupna površina smanjiti, zbog čega se zakupcu i članovima njegove porodice koji žive u njoj može priznati da im je potreban stambeni prostor, ili će se povećati, kao zbog čega će ukupna površina zauzetih stambenih prostorija po članu porodice znatno premašiti stopu provizije.
Ako stanar i članovi njegove porodice koji s njim žive duže od šest mjeseci bez opravdanog razloga ne plaćaju stambene i komunalne usluge, mogu biti iseljeni sudskim putem uz davanje drugog stambenog prostora na osnovu ugovora o socijalnom najmu, čija veličina odgovara do veličine stambenih prostorija uspostavljenih za useljenje građana u hostel (član 90. Stambenog zakonika Ruske Federacije).
Član 91. Zakona o stanovanju Ruske Federacije reguliše postupak deložacije stanara i (ili) članova njegove porodice koji žive sa njim iz stambenih prostorija bez obezbeđivanja drugih stambenih prostorija. Bez obezbeđivanja drugih stambenih prostorija, građani su lišeni roditeljska prava, ako je vanbračna zajednica ovih građana sa decom prema kojoj su lišeni roditeljskog prava od strane suda priznata kao nemoguća.
U okviru stambenog zakonodavstva, ne postoji ograničenje na period privremenog odsustva, tokom kojeg će osoba nastaviti da zadržava pravo na stambeni prostor koji koristi. Privremeno odsutan građanin zadržava prava i obaveze stanara ili člana porodice stanara prema ugovoru o socijalnom najmu, uključujući plaćanje stambenih i komunalnih usluga. Privremeno odsutan građanin zadržava pravo da bude registrovan kao potrebiti građanin.
Razlozi za proglašenje lica privremeno odsutnim mogu biti:
1) poziv na služenje vojnog roka,
2) privremeni odlazak iz prebivališta zbog uslova i prirode posla, u vezi sa službenim putovanjem u inostranstvo ili usavršavanjem;
3) odlazak iz stambenih prostorija u kućama državnog ili opštinskog stambenog fonda dece u vezi sa gubitkom roditeljskog staranja;
4) putovanja u vezi sa obavljanjem poslova staratelja (staratelja);
5) putovanje radi lečenja;
6) pritvor ili zatvor i sl.
Istovremeno, u skladu sa dijelom 3 čl. 83. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, u slučaju odlaska poslodavca i članova porodice stalno mjesto boravka u drugom mestu, ugovor o zakupu stambenog prostora smatra se raskinutim danom odlaska. Sudovi zadovoljavaju samo one tužbe, prema kojem je utvrđeno ne da je građanin bio odsutan iz sporne stambene prostorije duže od 6 mjeseci, već da je raskinuo ugovor o zakupu stambenog prostora, ako sam građanin nije podnio zahtjev za isključenje. od upisa u sporni stambeni prostor.
Pod strukturom stambenog pravnog odnosa podrazumijeva se skup stabilnih elemenata koji osiguravaju njegovu cjelovitost. Svaki stambeni pravni odnos sastoji se od tri strukturna elementa: 1) subjekata (učesnika) pravnih odnosa; 2) objekti pravnih odnosa - objekti materijalnog sveta, oko kojih se između subjekata stvara određena pravna veza; 3) odnos između prava i obaveza subjekata pravnih odnosa, u skladu sa kojim se formira stvarno ponašanje subjekata pravnih odnosa.
Samu strukturu stambeno pravnog odnosa ne treba mešati sa strukturom sadržaja stambeno pravnog odnosa, jer sadržaj stambeno pravnog odnosa, kao element pravnog odnosa, ima svoju strukturu, o čemu će biti reči. dalje.
Objekti stambenih pravnih odnosa
U pravnoj literaturi još uvijek nema jasnog razumijevanja šta je predmet stambenih pravnih odnosa, dok je u zakonodavstvu odgovor na ovo pitanje nešto lakše pronaći. I Zakon o stanovanju RSFSR-a i Zakon o stanovanju Rusije koriste koncept „stambenih prostorija“. Prema dijelu 1. člana 15. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, jedini objekt stambenih pravnih odnosa su stambene prostorije. To su stambene zgrade i njihovi dijelovi, stanovi i njihovi dijelovi, sobe. Zauzimanje stambenih prostorija koje su u skladu sa sanitarnim zakonodavstvom Ruske Federacije priznate kao neprikladne za stanovanje, kao i pružanje građanima za stalni ili privremeni boravak nestambenih prostorija, nije dopusteno.
Ranije, za odnose koji proizilaze iz ugovora o komercijalnom zakupu, Zakon o stanovanju RSFSR-a koristio je izraze „kuća“ i „stan“. Predmet (predmet) ugovora o komercijalnom zakupu je stambeni prostor u obliku stambene zgrade ili njenog dijela, stana ili dijela (član 673. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Preporučljivo je uvesti u stambeno zakonodavstvo i prakticirati jedinstven koncept objekta (predmeta) svih vrsta stambenih pravnih odnosa - stambenih prostorija. Može se shvatiti kao stambena zgrada, dio kuće, stan, dio stana, au slučajevima predviđenim zakonom i dio sobe.
Stambeno zakonodavstvo nameće određene zahtjeve za stambene prostore. Prije svega, mora biti stambena, tj. tokom cijele godine, funkcionalno namjenjen za boravak građana. To znači da stambena zgrada u kojoj se nalazi stambeni prostor mora biti trajna zgrada. Sve vrste privremenih koliba i prikolica nisu klasifikovane kao takve zgrade i nisu uključene u stambeni fond. U takvim prostorijama građani mogu živjeti, ali sa njima mora biti sklopljen ugovor o zakupu (ugovor o zakupu). Predmet stambenih pravnih odnosa ne mogu biti pomoćne prostorije (kuhinje, hodnici i sl.).
Član 673 Građanskog zakonika Ruske Federacije utvrđuje samo dva zahtjeva za predmet ugovora o komercijalnom zakupu: stambeni prostor mora biti izoliran i pogodan za stalni boravak. IN Civil Code sadržaj pojma „podobnost stambenog prostora za stanovanje“ utvrđuje se na način propisan stambenim zakonodavstvom. Iz ovoga možemo zaključiti da stambeni prostor mora zadovoljavati sanitarne i tehnički zahtjevi. Prilikom utvrđivanja podobnosti stambenih prostorija polaze se od građevinski kodovi i pravila (SNiP), vatra i sanitarni zahtjevi(na primjer, prostorija se ne smije nalaziti u suterenu ili polupodrumu, visina prostorije od poda do stropa treba biti najmanje 2,5 m, osvjetljenje prostorije treba biti prirodno). Neprikladnost stambenog prostora može biti posljedica fizičkog dotrajalosti kuće, lokacije u područjima zabranjenim za razvoj, u područjima opasnim po život itd. Iz člana 673 Građanskog zakonika Ruske Federacije može se izvesti još jedan zaključak: predmet komercijalnog zakupa stambenog prostora podliježe minimalnim zahtjevima, tj. predmet ovog sporazuma Mogu postojati bilo koje prostorije, uključujući i one loše opremljene, koje ispunjavaju samo sanitarne i tehničke zahtjeve.
Proceduru za priznavanje prostora kao stambenog prostora i uslove koje stambeni prostor mora ispunjavati utvrđuje Vlada Ruske Federacije u skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije i drugim saveznim zakonima.