Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования. Признание договора ипотеки недействительным. Судебная практика Как признать договор залога движимого имущества недействительным

Исполнение некоторых сделок стороны обеспечивают залогом. На залоговые соглашения распространяются общие положения о договорах, в том числе, о недействительности.

О том, как правильно , расскажем далее.

Особенности залоговых соглашений

Залог является одним из способов обеспечения различных обязательств. Он применяется как к движимым, так и недвижимым объектам. Чаще всего он используется при оформлении кредитов на квартиру. Залог на недвижимость или ипотека сегодня заключается достаточно часто.

К залоговым договорам по закону предъявляется ряд требований. Эти соглашения должны содержать:

Сведения о предмете залога (подробное описание объекта, его характеристики, адрес и т.д.);
Оценка заложенного объекта;
Сведения об основном обязательстве (размере, сроке);
Место хранения заложенного объекта;
Данные сторон соглашения.

Заключаются залоговые договоры в письменной форме. Если основной договор требует нотариального удостоверения, то и залоговый нужно заверить у нотариуса. Для ипотеки обязательна процедура государственной регистрации. Соглашение о залоге считается действительным, только если при его составлении соблюдены все указанные требования.

Во избежание проблем в дальнейшем стоит внимательно отнестись к договору еще на стадии его заключения. Важно включить в соглашение все требуемые положения, заключить его в надлежащей форме. Поэтому лучше доверить работу по разработке залогового договора, его оформлению специалисту.

Юристы нашей компании грамотно составят необходимую документацию. Кроме того, они проведут анализ проекта договора, подскажут клиенту, на что следует обратить внимание при подписании предложенного другой стороной соглашения.

Основания недействительности

Основания для оспаривания залоговых договоров прямо предусматриваются в ГК РФ. В кодексе говорится о том, что при несоблюдении требований о форме соглашения, его можно признавать недействительным. В зависимости от основного заключенного сторонами договора форма может быть просто письменной, нотариальной или с государственной регистрацией.

Однако признать договор залога недействительным можно и по иным основаниям. Они устанавливаются для любых видов сделок. В зависимости от характеристик выделяют ничтожные и оспоримые сделки. Ничтожными они являются в силу закона с самого момента своего заключения. Оспоримые же признаются таковыми только через суд.

К основным причинам оспаривания залоговых соглашений относятся:

Противоречие законодательству (например, заключение в ненадлежащей форме);
Заключение соглашения недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
Подписание договора лицом, не достигшим совершеннолетия;
Отсутствие полномочий на заключение соглашения.

Полный список всех оснований для недействительности договоров приведен в ГК РФ. Правильно определить их наличие помогут опытные юристы нашей компании.

Помощь юриста

Оспаривание договоров, в том числе залоговых, нельзя отнести к легким спорам. Поэтому их ведение стоит поручить профессиональным юристам. Они предоставляют услуги следующего характера:

Консультирование клиентов по вопросу заключения, оспаривания залоговых договоров;
Оценка заключенных соглашений;
Составление иска о признании их недействительными;
Подача документов в суд;
Участие в процессе оспаривания договора.

Признать договор залога недействительным можно только через суд. Поэтому для оспаривания соглашения требуется провести подготовительную работу. Первым делом идет оценка соглашения и выявление оснований для его недействительности. Затем идет сбор доказательств, составление и подача документов в суд. Не менее важно грамотно изложить свою позицию в суде.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании недействительными договора займа и договора залога квартиры (ипотеки)

02.02.2015 г. я заключил с Ответчиком договор займа (прилагаю), согласно которому получил денежные средства в сумме 1 500 000 рублей сроком на 12 месяцев под 30 % годовых. Однако фактически мной было получено 1 492 537,31 руб ., что подтверждается расходным кассовым ордером от 03.02.2015 г. (прилагаю).

Согласно п.2.3 договора займа в качестве обеспечения исполнения заемных обязательств между мной и ответчиком был заключен договор залога от 02.02.2015 г. (прилагаю), в котором объектом обеспечения являлась квартира по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11, принадлежащая мне на праве собственности на основании договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (прилагаю).

Считаю, что указанные договор займа и договор залога являются недействительными по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1-2 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Таким образом, в силу ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор займа от 02.02.2015 г. подлежит государственной регистрации. Однако договор займа в установленном порядке зарегистрирован не был , что подтверждается выпиской из ЕГРП (прилагаю)

На основании ст.10 Закона РФ «О залоге» считаю, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора займа от 02.02.2015 г.

Согласно п.2.4 договора займа, п.1.1 договора залога стоимость предмета залога определена в размере 3 000 000 рублей.

Однако рыночная цена указанной квартиры существенно превышает цену, установленную договором займа от 02.02.2015 г, договором залога от 02.02.2015 г., составляя не менее 12 000 000 руб.

В соответствии с ч.1 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» условие о цене квартиры является существенным условием договора.

В соответствии с ч.3 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Однако, учитывая, что установленная договором цена существенно ниже рыночной считаю, что это условие является основанием для признания договора залога кабальной сделкой.

В соответствии с ч.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с ч.4 ст.179 Гражданского кодекса РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 – 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.

В соответствии с ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Во исполнение договора займа я уплатил ответчику следующие денежные средства:

16.11.2014 – 6 164 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 16.03.2015 (прилагаю);
02.12.20.14 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 02.04.2015 (прилагаю);
26.12.2014 – 1 000 000 руб., что подтверждается кассовой подписью от 26.05.2015 на заявлении на перевод денежных средств (прилагаю);
05.02.2015 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 05.06.2015 (прилагаю);
26.02.20.15 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 26.07.2015 (прилагаю).

Таким образом, всего мной было уплачено ответчику 1 118 664 руб.

Учитывая, что договор займа от 02.02.2015 г. и договор залога от 02.02.2015 г. были заключены мной для удовлетворения моих личных потребностей, считаю, что к возникшим из них отношениям подлежит применению законодательство о защите прав потребителей – Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1. В соответствии с ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

На основании изложенного и в соответствии со ст.10 Закона РФ «Об ипотеке», ст.167, ст.179 Гражданского кодекса РФ, ст.17 Закона о защите прав потребителей,

ПРОШУ СУД:

Применить последствия недействительности договора займа от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре, а именно обязать ответчика вернуть истцу денежные средства в сумме 1 118 664 руб.
Применить последствия недействительности договора залога от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре.
Признать недействительной запись о наличии обременения в виде ипотеки права собственности истца на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей” и пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1000000 рублей. В случае, если цена иска превышает эту сумму, потребитель уплачивает государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1000000 рублей. На основании изложенного, прошу суд определить госпошлину, подлежащую уплате по настоящему исковому заявлению, в сумме 594 руб.

Приложения:

Договор займа
Договор залога
Свидетельство о государственной регистрации права
Расходный кассовый ордер
Чеки о безналичной оплате услуг
Заявление на перевод денежных средств
Выписка из ЕГРП
Исковое заявление – копия для ответчика

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в нарушение условий о порядке возврата займа ответчиком платежи в счет погашения задолженности осуществлялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Захарова Т.О.

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Зинкиной И.В.
судей Сеник Ж.Ю., Голубовой А.Ю.,
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Микрокредитная компания "АСД-ФИНАНС" к С.Ю.АА., К. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску С.Ю.АА. к ООО "МКК "АСД-Финанс" о признании договора займа и договора залога недействительными, по апелляционной жалобе С.Ю.АА. на решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Сеник Ж.Ю., судебная коллегия,

Установила:

ООО "Микрофинансовая организация АСД-ФИНАНС" обратилось в суд с указанным иском, указав, что 15.12.2015 г. между ООО "АСД-ФИНАНС" и С.Ю.АА. заключен договор займа N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с условиями которого ответчику был предоставлен заем в размере 1 400 000 рублей сроком на один год под 60% годовых.
В обеспечение исполнения обязательств по договору займа 15.12.2015 г. стороны заключили договор залога не движимого имущества С.Ю.АА. на праве собственности: жилого дома площадью 170,6 кв. м и земельного участка площадью 693 кв. м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Также в обеспечение исполнения заемщиком принятых на себя обязательств 15.12.2015 г. между ООО "АСД-Финанс" и К. заключен договор поручительства N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Ссылаясь на то, что в нарушение условий о порядке возврата суммы займа, установленных договором, ответчиком платежи в счет погашения задолженности осуществлялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, истец просил суд взыскать с ответчиков в солидарном порядке сумму задолженности по договору займа от 15.12.2015 г. по состоянию на 13 февраля 2017 года в размере 6 126 936,90 рублей, из которых сумма основного долга - 1 395 409,80 рублей, проценты за пользование займом - 4 721 527,10 рублей, штраф за ненадлежащее исполнение условий договора - 10 000 рублей, а также сумму уплаченной при подаче иска государственной пошлины.
Обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определив способ его реализации -посредством продажи с публичных торгов, начальную продажную стоимость в размере 2 800 000 рублей.
Не согласившись с данным иском, С.Ю.АА. подала встречный иск, в котором просила суд признать недействительным договор займа от 15.12.2015 г. и договор залога от 15.12.2015 г.
В обоснование встречных исковых требований С.Ю.АА. сослалась на то, что договор залога не соответствует требованиям ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в частности, в нем отсутствуют данные об оценке предметов ипотеки, указание на размер процентов, установленных абз. 2 п. 3.2 договора займа, оценка земельного участка не определена в соответствии с требованиями ст. 67 названного закона и не указана в договоре залога на самом договоре отсутствует надпись о государственной регистрации ипотеки. Договор займа не зарегистрирован, тогда как в него включено соглашение об ипотеке.
Впоследствии истец подала в суд заявление об изменении основания встречного иска, в котором ссылалась на то, что помимо нарушений положений ст. ст. 9, 10, 22, 67 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", заключенный договор займа, содержащий условия о залоге недвижимости и договор залога нарушают права несовершеннолетних детей ответчика, поскольку после рождения второго ребенка ответчик получила государственный сертификат на материнский (семейный) капитал на сумму 276 250 руб. Данные денежные средства ответчик потратила в 2011 и 2013 году на улучшение жилищных условий ее детей - на оплату строительства жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,а по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН края, принадлежащего С.Ю.АА. на праве собственности. С.Ю.АА. указала, что после использования ею средств материнского капитала на строительство жилого дома он стал в силу закона принадлежать ей и ее детям на праве долевой собственности. На момент заключения договора залога трое несовершеннолетних детей С.Ю.АА.: ФИО18.С. и ФИО7 являлись несовершеннолетними. С.Ю.АА., как мать детей, обязана была защищать их права. Ссылаясь на положения п. 2 ст. 37 ГК РФ для совершения сделок с имуществом подопечного, необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Указанное требование при заключении оспариваемых С.Ю.АА. сделок исполнено не было. Истец указывает, что договор залога нарушает права ее детей, поскольку предусматривает обращение взыскания на предмет залога в виде жилого дома и земельного участка, находящихся в долевой собственности истца и ее детей, тогда как дети залогодателями по договору не являлись.
Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 апреля 2017 года суд взыскал с С.Ю.АА. и К. в пользу ООО "Микрокредитная компания "АСД-Финанс" задолженность по договору займа N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.12.2015 г. в размере 6 126 936,90 рублей, а также сумму уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере 31 529 рублей.
Суд обратил взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности С.Ю.АА., а именно: жилой дом площадью 170,6 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН А, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - земли под домами индивидуальной жилой застройки, площадью 693 кв. м расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, определив способ реализации имущества - путем продажи с публичных торгов, начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка - 3 436 800 рублей.
В удовлетворении встречного искового заявления и ходатайства об отсрочке реализации имущества С.Ю.АА. суд отказал.
Не согласившись с принятым решением, С.Ю.АА. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить и принять новое решение.
В апелляционной жалобе С.Ю.АА., повторяя доводы иска, указывает на то, что оспариваемый договор залога нарушает права ее детей ФИО19 ФИО6, ФИО7, установленные п. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", поскольку предусматривает обращение взыскания на предмет залога в виде жилого дома и земельного участка, находящегося в долевой собственности ФИО20 ФИО6, ФИО7, которые не являются залогодателями и не несут ответственности по обязательствам, предусмотренным договором залога для залогодателя в случае неисполнения обеспеченного залогом основного обязательства.
Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", считает, что оспариваемый договор залога должен быть признан недействительной сделкой, и согласно положений ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Несовершеннолетние ФИО23 ФИО6, ФИО7, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Автор жалобы также указывает, что при подписании договора займа она находилась под влиянием обмана, совершенного К., который являлся ее сожителем и отцом сына ФИО7 К. занимался оформлением документом, воспользовался ее болезненным состоянием, убедил, что дом не будет находиться в залоге.
Суд не применил положения пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", разъяснения изложенные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06 июля 2016 года, ст. ст. 21, 28, 37, 166, 168 ГК РФ, ст. 64 СК РФ, разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 43 ГПК РФ.
В договоре залога отсутствуют данные об оценке предметов ипотеки.
В договор займа включено соглашение об ипотеке, однако требования в отношении государственной регистрации этого договора, установленные для договора об ипотеке, не соблюдены.
В договоре залога отсутствует указание на размер процентов, установленных абзацем 2 п. 3.2 договора займа.
Оценка земельного участка как предмета ипотеки не определена с соблюдением требований ст. 67 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и не указана в договоре о залоге.
На договоре залога отсутствует надпись о государственной регистрации ипотеки.
Тем самым при заключении договора займа и кредитного договора нарушены нормы ст. ст. 9, 10 и 67 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Суд не применил нормы ст. ст. 9, 10 и 67 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", чем нарушил нормы материального права.
Суд не снизил размер процентов, которые увеличены кредитором с 60% годовых до 365% годовых учитывая, что кредитор не обращался с требованием о взыскании задолженности в течение 8 месяцев.
Не применил нормы ст. 404 ГК РФ и разъяснения, изложенные в п. 13 Информационного письма, Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 г. N 147 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса РФ".
Отказал в удовлетворении ходатайства об отсрочке реализации имущества на срок один год.
Не предоставил возможность ознакомиться с экспертными заключением ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ", которым определена рыночная стоимость жилого дома и земельного участке в размере 4 296 000 рублей без учета того, что дом и земельный участок находятся в зоне затопления, а дом требует капитального ремонта. Апеллянт была лишена возможности заявить ходатайство о проведении повторной экспертизы.
На апелляционную жалобу ООО "Микрокредитная компания АСД-Финанс" поданы возражения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя С.Ю.АА. - Щ.Е.П., представителя ООО "Микрокредитная компания АСД-Финанс" - Е., судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 апреля 2017 года отмене по доводам апелляционной жалобы С.Ю.АБ. не подлежит.
Так, судом установлено и подтверждается материалами дела, что 1512.2015 г. между ООО "АСД-ФИНАНС" и С.Ю.АА. заключен договор займа N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с условиями которого С.Ю.АА. был предоставлен заем в размере 1400 000 рублей сроком на один год под 60% годовых.
Материалами дела подтверждается и заемщиком не оспаривалось, что данная сумма займа ответчиком получена, указанной суммой ответчик воспользовалась.
15.12.2015 г. между ООО "АСД-Финанс" и К. заключен договор поручительства, согласно которому К. принял на себя обязательство отвечать перед названым юридическим лицом за исполнение С.Ю.АА. обязательств, возникших из договора займа от 15.12.2015 г. N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
В обеспечение исполнения договора займа 15.12.2015 г. стороны заключили договор залога недвижимого имущества С.Ю.АА. на праве собственности: жилого дома площадью 170,6 кв. м и земельного участка площадью 693 кв. м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В результате ненадлежащего исполнения С.Ю.АА. обязательств по договору займа, по состоянию на 13.02.2017 г. образовалась задолженность в размере 6 126 936,90 рублей, в том числе: задолженность по основному долгу - 1 395 409,80 рублей, проценты за пользование займом - 4 721 527,10 рублей, штраф за ненадлежащее исполнение условий договора займа - 10 000 рублей.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 28, 310, 333, 348, 349, 420, 421, 807, 808, 809, 810 Гражданского кодекса РФ, положениями ФЗ "Об ипотеке", ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и исходил из наличия оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Микрокредитная компания АСД-Финанс", поскольку заемщик не исполнял надлежащим образом принятых на себя обязательств по своевременному погашению суммы кредита, в результате чего образовалась задолженность. Поскольку обязательства заемщика были обеспечены поручительством и договором залога, суд взыскал солидарно с заемщика и поручителя задолженность по договору займа и обратил взыскание на заложенное имущество.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора залога недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что действующее законодательство не содержит в качестве обязательного условия для заключения договора залога недвижимости приобретенного родителями даже при помощи средств материнского капитала, получение согласия органа опеки и попечительства на совершение подобного рода сделки.
При этом, суд отклонил ходатайство должника об отсрочке реализации имущества, поскольку истцом не представлено доказательств отсутствия права пользования, а рано владения или распоряжения иным жилым помещением, как и не представлено доказательств того, что ответчик будет иметь возможность исполнить денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, в течение срока, на который она просит предоставить отсрочку реализации имущества.
Суд отклонил довод С.Ю.АА. о том, что договор займа, содержащий соглашение об ипотеке, не зарегистрирован в установленном порядке, поскольку само по себе наличие данного соглашения в договоре займа при наличии составленного в письменной форме и зарегистрированного в установленном порядке договора залога не свидетельствует о несоответствии сделки требованиями действующего законодательства.
Судом первой инстанции также обоснованно отклонен довод апеллянта об отсутствии данных об оценке передаваемых в залог объектов недвижимости, поскольку договором ипотеки по соглашению сторон установлена стоимость дома и участка в размере 2 800 000 рублей.
Суд также признал несостоятельной ссылку апеллянта на то, что на договоре залога отсутствует надпись о государственной регистрации ипотеки, поскольку государственная регистрация залога проведена, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
С данными выводами судебная коллегия соглашается, находит их законным и обоснованными, а доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Таким образом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, за исключением случаев, когда такие сделки нарушая требования закона или иного правового акта, при этом посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц - такие сделки являются ничтожными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 и статьей 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Статья 8 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно пункту 2 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 08 июня 2010 года N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой Ч." пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Из содержания приведенных положений следует, что в случае совершения родителями несовершеннолетних детей сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, суды обязаны проверить, не будут ли нарушены права несовершеннолетних детей совершением такой сделки.
Между тем залог имущества в силу договора ипотеки, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влек сам по себе безусловное отчуждение недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.
Таким образом, из положений указанных нормативных актов следует, что действующее законодательство не связывает возможность передачи собственником жилого помещения, права пользования которым имеет несовершеннолетний член семьи собственника, либо иное несовершеннолетнее лицо, в залог с целью обеспечения исполнения заемщиком условий договора по возврату суммы займа, с наличием разрешения органов опеки и попечительства.
Отказывая в удовлетворении указанных требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку перечисленные выше правовые нормы не предусматривают необходимость получения собственником жилого помещения, право пользования которым имеют несовершеннолетние члены его семьи, разрешения органов опеки и попечительства на передачу указанного жилого помещения в залог с целью обеспечения исполнения заемного обязательства, то заключенный между С.Ю.АА. и ООО "Микрофинансовая организация АСД-Финанс" договор залога от 15.12.2015 г. не подлежит признанию ничтожным по приведенным во встречном иске основаниям.
При этом, на момент заключения сделки - залога имущества, собственником данного имущества была зарегистрирована С.Ю.АА., которая, как указал суд, в силу п. 1 ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей и с учетом этого п. 1 ст. 28 ГК РФ устанавливает норму, согласно которой за несовершеннолетних, не достигших возраста четырнадцати лет, сделки могут совершать их родители, усыновители или опекуны.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ, а также иные положения законодательства, в том числе п. 2 ст. 37 ГК РФ, во взаимосвязи с которыми закрепляется специальный порядок совершения родителями, как законными представителями несовершеннолетних, сделок с принадлежащим детям имуществом, направлен на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних.
При этом С.Ю.АА. не представила суду доказательства, из которых бы следовало, что заключая сделку и передавая в залог с целью обеспечения исполнения кредитных обязательств, принадлежащее ей на праве собственности имущество, которое было реконструировано с участием средств материнского капитала, она действовала в противовес интересам своих детей. Указанная сделка сама по себе для детей никаких негативных последствий не несла. Основанием обращения взыскания на предмет залога явилось неисполнение заемщиком С.Ю.АА. обязательств по кредитному договору, то есть нарушение ею обязательств. Таким образом, суждения апеллянта о том, что при заключении договора она действовала не в интересах своих детей, опровергаются материалами дела и не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Негативные последствия для детей повлекло не заключение их матерью договора залога, а ненадлежащее ее поведение как стороны гражданского правоотношения, что к мотивам заключения сделки отношения не имеет.
Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы С.Ю.АА. о необходимости привлечения детей в качестве третьих лиц к участию в деле, поскольку таковые не опровергают правильность выводов суда первой инстанции.
Вопреки требования положений ст. 56 ГПК РФ С.Ю.АА. не представлено доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достоверности доказательств, о том, что при заключении договора займа и договора залога недвижимого имущества она была под влиянием обмана со стороны К.
Доводам апеллянта об отсутствии данных об оценке предметов ипотеки и отсутствие государственной регистрации ипотеки судом первой инстанции уже дана оценка, которые были обоснованно отклонены как несостоятельные.
Доводы апеллянта о том, что суд не снизил размер процентов, которые увеличены кредитором с 60% годовых до 365%: годовых учитывая, что кредитор не обращался с требованием о взыскании задолженности в течение 8 месяцев, так же не свидетельствуют о незаконности выводов суда, поскольку указанные проценты являются договорными (ст. 809 ГК РФ), установленными соглашением сторон в качестве платы за пользование деньгами, сведения о них внесены в соответствующий раздел договора займа "Порядок предоставления и возврата суммы займа, порядок расчета и уплаты процентов", а не в раздел, предусматривающий ответственность за неисполнение денежного обязательства. С.Ю.АА. с указанными условиями договора была согласна.
В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
На основании ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Статьей 421 ГК РФ регламентирована свобода граждан и юридических лиц в заключении договора.
Таким образом, на законодательном уровне закреплено право сторон определять условия договора по своему усмотрению. При этом, условия договора займа, ответчиком не оспаривались, встречные исковые требования относительно оспаривания условий договора в части процентов не заявлялись. Личная подпись истца в договоре займа свидетельствует о ее добровольном волеизъявлении заключить договор на изложенных в нем условиях.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п. 3.2 договора займа за пользование займом заемщик уплачивает проценты из расчета процентной ставки в размере 60% годовых.
Согласно абзаца 2 п. 3.2 договора займа в случае нарушения заемщиком срока возврата займа, предусмотренного п. 3.4 договора либо в случае нарушения заемщиком срока уплаты очередного ежемесячного платежа, предусмотренного Графиком платежей, заемщик уплачивает заимодавцу проценты за пользование займом, начиная со дня, следующего за днем нарушения заемщиком срока возврата займа либо срока уплаты очередного ежемесячного платежа соответственно, в размере 365% годовых.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 13/14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных договором, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.
Пунктом 4 вышеназванного Постановления разъяснено, что проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ, по своей природе отличаются от процентов, подлежащих уплате за пользование денежными средствами, предоставленными по договору займа (ст. 809 ГК РФ), кредитному договору (ст. 819 ГК РФ) либо в качестве коммерческого кредита (ст. 823 ГК РФ). Поэтому при разрешении споров о взыскании процентов годовых суд должен определить, требует ли истец уплаты процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа, либо существо требования составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства (ст. 395 ГК РФ).
Поскольку основанием возникновения обязанности по уплате процентов за пользование займом являются согласованные сторонами в договоре условия предоставления займа, проценты за пользование займом не могут рассматриваться в качестве меры ответственности за нарушение обязательств.
В данном случае, предъявляемые истцом ко взысканию проценты за пользование займом подлежат взысканию именно на основании ст. 809 ГК РФ, то есть процентов за пользование займом, а не в качестве ответственности за неисполнение денежного обязательства, соответственно применение к ним положений ст. 333 ГК РФ законом не предусмотрено.
В связи с изложенным, правовые основания для снижения размера просроченных процентов, как того требует С.Ю.АА., у суда первой инстанции отсутствовали.
Отказывая в удовлетворении ходатайства об отсрочке реализации имущества на срок один год, суд первой инстанции свою позицию мотивировал. Оснований не согласиться с данными выводами суда у судебной коллегии нет, поскольку доказательств, которые бы опровергали указанные судом в обоснование данного отказа обстоятельства, не представлено.
Доводы апеллянта о том, что суд не предоставил возможность ознакомиться с экспертными заключением ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку согласно материалам дела с заявлением об ознакомлении с указанным экспертным заключением обращалась представитель С.Ю.АА. - Щ.Е.А. (л.д. 209 том НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН). Согласно сведениям из справочного листа представитель С.Ю.АА. - Щ.Е.А. ознакомлена с экспертным заключением от 03.04.2017 г. Согласно протоколу судебного заседания от 20.04.2017 г. представителю С.Ю.АА. - Щ.Е.А. было предоставлено время для ознакомления с экспертным заключением. Ходатайств об отложении судебного заседания от стороны апеллянта не поступало, как не поступало ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы.
В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию С.Ю.АА., изложенную в иске, которой дана надлежащая оценка в обжалуемом решении суда первой инстанции.
Ссылок на иные заслуживающие внимания обстоятельства, свидетельствующие о недействительности договора залога от 15.12.2015 г. указывающие на незаконность и необоснованность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усмотрела, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы С.Ю.АА. не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

В России трудно найти человека, который бы ни разу не брал кредит в банке. Ипотека так же широко распространена – это возможность быстро решить жилищный вопрос. Существенный недостаток – это залог квартиры под заем .

Брать деньги на 20 – 30 лет – это большой риск как для самого банка, так и для заемщика. Тем не менее граждане подписывают договоры, составленные банками не всегда понимая, что кроме обязательств заемщика, они обладают и правами потребителя. А банки, в свою очередь, не имеют право вносить в договор пункты, которые противоречат закону.

В случае нарушений законодательства одной из сторон, ипотечный договор может быть расторгнут. В статье вы узнаете, на что следует обращать внимание при подписании договора, когда ипотечный кредит признается недействительным и что происходит в реальности судебной практики .

Как закон регулирует отношения между заемщиком и банком

В России работа банков регулируется Центробанком России. А отношения банка как кредитора с населением, как с потребителем, установлены ГК РФ, КоАП (ст. 15.26) https://www.zakonrf.info/koap/15.26/ , ЗоЗПП (закон о защите прав потребителей), ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805 , ФЗ «Об ипотеке» http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/ , УК РФ.

Вам, как потребителю, необходимо знать свои права. Если вы берете квартиру или другую недвижимость в ипотеку для себя лично, своей семьи и не собираетесь использовать в коммерческих целях, то вы – потребитель. Банк обязан относиться к вам как продавец товаров и услуг к покупателю.

Все тонкости договоров в спорных вопросах лучше решать с помощью юриста, который работает именно в сфере кредитования под залог недвижимого имущества.

Если по вашему иску будет принято положительное решение, то работа банка будет проверятся полностью. Если нарушения совершались не раз, то суд может постановить отзыв лицензии и назначить уголовное наказание.

Причиной, по которой договор ипотеки может быть признан недействительным и как следствие расторгнут, может стать расторжение договора купли-продажи квартиры, дома, другой недвижимости, на покупку которой вы брали кредит.

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

По статье 168 ГК сделка может признаться недействительной только судом.

Чтобы признать сделку купли-продажи

Вы купили квартиру на вторичном рынке на ипотечные деньги, заключили договор, передали нужную сумму и счастливо прожили в собственном жилье, к примеру, 3 года. Ежемесячно вносите платежи и всем довольны. Но вдруг появляется повестка в суд. На слушании вы узнаете, что объявился еще один собственник, который имеет право собственности на квартиру, а сделку совершили без его ведома, пока он был (в тюрьме, на заработках, за границей и т. п.).

Это очень распространенная ситуация: продажа квартиры «настоящим» собственником, дальнейшее появление еще одного «настоящего» собственника, который имеет большие права. Цепочка доходит до трех человек. Обезопасить себя от такой махинации очень трудно, что-либо доказать – тоже не просто. Эта ситуация характерна и для квартир в новостройке.

Собственником может выступить застройщик, скрыв, что многоквартирный дом перешел в собственность банка (как залог), заказчика или другой организации, имеющий собственнические права на постройку. Судебное разбирательство длится долгие годы, и не всегда помогает вернуть деньги.

В каких случаях договор купли / продажи квартиры признают недействительным

Сделка купли продажи считается недействительной, если:

при составлении нарушен какой-либо закон РФ;
противоречит нравственности и правопорядку;
сделка фиктивная;
одна из сторон – частично и полностью недееспособный человек;
подписал документ ребенок до 14 лет, 18 без согласия родителей или органов ОиП;
договор заключил человек, который не осознавал свои действия;
подпись поставлена под давлением (шантаж, угрозы, обман, насилие и т. п.);
подписавший введен в заблуждение.

Договор и сделку купли продажи могут оспаривать все заинтересованные лица, но насколько это правомерно решает только суд:

покупатель;
продавец;
родители несовершеннолетнего;
органы ОиП;
законные наследники, имеющие право на недвижимость;
прописанные в квартире граждане, не приватизировавшие квартиру;
продавец, который через некоторое время решил, что был не в себе, когда подписывал договор. Этим часто пользуются престарелые собственники квартир. Через год они подают в суд и возвращают себе квартиру, а вот деньги обратно отдают не всегда.

По действующему закону (ст. 168 ГК), чтобы признать сделку купли-продажи недействительной, ничтожной могут только стороны договора. То есть те, кто подписывал договор. В суде рассматриваются все факты и лица. Решение принимается на основании совокупности нескольких законов.

Если один из участников сделки купли-продажи исполнял свои обязательства по договору, то он не может обращаться в суд с иском о признании договора недействительным.

Чем опасны для продавцов и покупателей недействительные сделки по недвижимости

Для покупателя:

Если в договоре одна сумма, а фактически вы заплатили больше, то разницу вам никто не вернет – по закону продавец должен вернуть те деньги, о которых прописано в договоре.
Ипотека взята, кредит выплачивается, а продавец забрал квартиру обратно через суд. В лучшем случае, вам вернут деньги полностью и вы погасите какую-то часть кредита.
Продавец заявит, что деньги потрачены. Если сумму будут списывать с его зарплаты, то вы очень долго будет возвращать свое.
Договор купли должен быть подписан собственником, который имеет на это права – совершеннолетний, дееспособный, действует в здравом уме и твердой памяти открыто (родственники, супруга, дети, другие наследники, совладельцы, дольщики) знают о сделке купли-продажи и согласны. письменное согласие, заверенное нотариусом обязательно.

Для продавца:

Если вы продали квартиру, подписали все документы, получили деньги, передали в собственность покупателю свою недвижимость и не оговорили, что спор (какой-либо) будете решать в судебном порядке, то не сможете подать в суд. Ваш иск могут принять, только если у вас неоспоримые факты каких-либо нарушений.
Придется возвращать деньги. По закону, этот процесс можно растянуть на несколько лет, но покупатели бывают разные. Некоторые требуют вернуть срочно и в полном объеме.
Если вы договорились с покупателем, что фактически он заплатит вам больше, чем по договору, то можете не получить всей суммы. И в суде никак не докажете обратное. Все должно быть задокументировано и подписано нотариусом.
Если покупатель попросил вас сделать ремонт, после подписания договора на определенную сумму, обещал покрыть расходы устно, а после вступления в право собственности не сдержал обещание, вы, без подтверждающих документов не сможете доказать, что вы не «добрый самаритянин» — деньги вам не компенсируют.

Иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Исковое заявление составляется по определенной форме. В каждом суде этот бланк может немного отличаться, но всегда содержит реквизиты сторон, вид договора, дату подписания, в чем выражается нарушение. Кроме этого вы должны отправить письменное требование ответчику заказным письмом. В иске укажите дату отправления, смысл требования (текст приложите).

Чтобы подобрать необходимый для вашей ситуации бланк, нужно обратиться к юристу или оформить иск непосредственно в здании суда.

Судебная практика

Гражданка Самойлова подала иск на признание договора купли-продажи квартиры своего отчима-собственника недвижимости, который исчез сразу после продажи.

Ответчица, гражданка Марьина подала встречный иск о выселении зарегистрированной на купленной ею жилплощади Самойловой.

В ходе разбирательства выяснилось, что отчим продал квартиру, взял деньги и уехал заграницу. В связи с тем, что продавец (истинная сторона договора) жив и здравствует, Самойлова не имеет право подавать иск (отказано).

Гражданка Марьина не смогла удовлетворить свой иск, так как не имеет право из квартиры зарегистрированных, не участвовавших в приватизации лиц.

Признание договора ипотеки недействительным

Чтобы суд признал ипотечный договор недействительным, нужны веские основания. Серьезный документ, составляемый грамотными юристами банка должен основываться на законодательстве РФ. ФЗ «О банках» (гл. 3)http://docs.cntd.ru/document/9004805, который определяет порядок организации работы учреждений в этой финансовой сфере. Государственные банки придерживаются закона. Коммерческие – не всегда.

Часто, чтобы получить максимальную прибыль, такие структуры устанавливают в договоре свои правила, которые ущемляют права заемщика, как потребителя услуг.

Договор может быть признан недействительным, если он оспоримый или ничтожный:

Ничтожный – это значит, что он нарушает законодательство РФ.
Оспоримый – содержание сделки и иск можно оспорить.

Когда договор ипотечного кредитования признают недействительным

Основаниями для признания судом договора недействительным могут быть:

начисление сложных процентов – банк начисляет проценты на проценты за другой кредит, который он вам выдает автоматически при просрочке платежа. Если вам трудно разобраться с «многоэтажными» расчетами процентов, лучше обратитесь в тот банк, где все в договоре просто и понятно;
нарушение п.2 ст. 16 ЗоЗПП (условия договора, ущемляющие права потребителей);
банкротство заемщика;
банкротство банка;
нарушение банком закона относительно заемщика – начисление комиссий, повышение процентов за кредит, сокращение срока кредитования вразрез с договором,

Совет. Будьте внимательны. Некоторые банки предоставляют автоматическое кредитование в случае задержки платежей, включенное в пакет услуг или по договору. Процент при этом очень высокий. В итоге, вы заплатите штрафы, пени, погасите кредит и забудете о долге. Через несколько лет банк вам предоставит задолженность, штрафы и пени за просрочку другого кредита. Чтобы не попасть в такую ситуацию, узнайте подробности кредитования, а после завершения выплат проверьте, должны ли вы банку еще что-нибудь.

Независимо от того, единственное ваше жилье заложено под кредит или это другая недвижимость, банк будет действовать по договору. В случае просрочек, квартира перейдет в собственность кредитора.

В основном банки подают иски на заемщиков. Но бывают и обратные ситуации.

Судебная практика

Семья приобрела квартиру в ипотеку и добросовестно вносила платежи. Через 4 года финансовое положение семьи пошатнулось, и появились просрочки. Супруги сообщили об этом банку и обязались выплатить долги, пени и штрафы за несколько месяцев. Спустя некоторое время ситуация улучшилась и заемщики погасили долги. Срок кредитования истек, квартира перешла в собственность семьи. Через 2 года банк прислал уведомление о просроченных платежах по кредиту, о котором супруги не знали. После выяснения, оказалось, что во время периода просрочек, банк автоматически выдал кредит на сумму счета заемщика в размере суммы просроченных платежей под высокий процент, о чем не уведомил заемщика.

Семья подала иск в суд о признании недействительной сделки, ущемлению потребительских прав с целью обогащения и действий совершенных в разрез с законодательством РФ. Иск был удовлетворен.

Исковое заявление о признании недействительным договора ипотеки

Если вы подозреваете, что банк превысил свои полномочия и ущемил ваши гражданские и потребительские права, обратитесь к юристу. Специалист изучит договор и рассмотрит ситуацию. Если ваша сделка ничтожна, то последует совет о подаче иска в суд. Форма искового заявления выглядит как на образце, но лучше взять бланк в самом суде вашего города.

Что такое апелляционное определение?

После того как суд принимает решение по делу, выносится Постановление. Решение суда можно оспорить в установленные сроки в высших инстанциях. Для этого неудовлетворенной стороной составляется Жалоба. Высшая судебная инстанция рассматривает ее и выносит апелляционное решение (определение).

Могут ли возникнуть проблемы с купленной у банка квартирой?

Проблемы появляются, если в квартире есть зарегистрированные граждане. Вы не сможете выписать их. В остальных случаях все, как и при совершении сделки с гражданским собственником. Банк изначально предлагает должнику продать квартиру самому и погасить кредит (рефинансировать, купить квартиру поменьше). Если это сделать не удается, квартира выставляется на аукцион. При покупке с аукциона недвижимости вы должны хорошо ориентироваться в тонкостях таких торгов. Любой собственник может отозвать купленную вами квартиру, если в чем-то был нарушен закон. Если после 3 аукционов (со снижением цены) квартира не продастся, она переходит в собственность банка.

Все отношения в сфере недвижимости протекают по строгим правилам этой сферы. Изменения в ГК (ст. 168), направлены на уменьшение случаев обмана и мошенничества . Простому гражданину без юридического образования вникнуть в тонкости достаточно трудно. Доверьте вашу проблему юристу.

В качестве гарантии исполнения обязательств в последнее время выступает залог. Фиксирование данного факта происходит с помощью заключения договора .

Чтобы защитить права предусмотрена возможность аннулирования данного договора . Для осуществления данного права необходимо доказать наличие оснований, которые позволят отменить его условия.

Сейчас распространены случаи, когда признаются недействительными договора по залогу недвижимости , автотранспорта, доли в ООО, акций.

Основания недействительности договора

Для признания договора залога недействительным необходимо наличие следующих оснований:

недееспособность одной из сторон по сделке;
отсутствия полномочий для заключения данного договора;
одной из сторон по сделке выступает ребенок младше 18 лет;
отсутствие ;
отсутствие согласия супруга, если залог был приобретен после ;
в договоре не оговорены основные условия.

Если при , одна из сторон не обладает дееспособностью, то такой договор ничтожен. Доказательством недееспособности может послужить решение суда , документ, подтверждающий возраст ребенка.

В случае, когда договор заключается на основании доверенности, необходимо внимательно изучить ее текст. Проверить имеется ли в ней ссылка на возможность подписания такого рода документов .

Когда стороной в сделке является ребенок, не достигший 18 лет , и отсутствует согласие законных представителей, такой договор также ничтожен.

Относительно договоров залога недвижимости существует обязательное правило, по которому такой договор требуется зарегистрировать в органах Росреестра .

В том случае, если залог является собственностью мужа и жены, то необходимо получить согласие второго супруга .

При отсутствии в договоре обязательного указания на существенные условия , его также можно признать недействительным.

Порядок признания залога недействительным

Признание договора залога недействительным происходит в суде . Для этого потребуется обратиться в данную инстанцию с соответствующим заявлением.

Свои требования нужно будет доказывать, приглашать свидетелей, предоставлять необходимые документы , которые подтвердят вашу правоту.

После оценки всех доказательств и изучения , суд примет решение по вашему заявлению .

Последствия признания недействительным залога

Если договор признан судом незаконным полностью, либо только в части, результатом будет возврат сторон в период, когда сделка еще не была заключена .

Для кредитора это чревато отсутствием обеспечения займа, который был предоставлен. Для залогодателя особенных хлопот данные последствия не доставят.

В случае если залогодержатель не станет возвращать заложенное имущество, потребуется обращение в суд . После того как суд обяжет передать имущество, будут контролировать передачу имущества собственнику.

Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены .