Кто подписывает акты выполненных работ в мкд. Что должно быть в образеце акта управляющей компании о выполненных работах и подробное рассмотрение подобных документов. Акт приемки работ МКД: форма и нормы
Решение № М-1871/2013 2-233/14 2-1743/2013 2-233/2014(2-1743/2013;)~М-1871/2013 2-233/2014 от 6 февраля 2014 г.
Дело №2-233/14 копияРЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Новоильинский районный суд..... в составе председательствующего Карасовской А.В.
При секретаре: Виноградовой В.С.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в городе.....
Гражданское дело по иску ООО Управляющей компании «И.» к И. о понуждении к совершению действий по предоставлению подлинников документов, подписании актов выполненных работ за период с..... г.
УСТАНОВИЛ:
ООО «И.» обратилось в суд с иском к Кальченко О.Г. о понуждении к совершению действий по предоставлению документов.
Требования мотивированы тем, что решением общего собрания собственников МКД по.....А от...... было принято решение о заключении договора управления МКД с управляющей организацией ООО «И.». Указанным решением общего собрания собственников МКД не определено место хранения решений собственников дома и иных материалов. Однако, в уведомлении о проведении общего собрания собственников дома определено место хранения решений (протоколов) общих собраний собственников дома по адресу: ..... пом. 142 ООО «УК «И.». В адрес председателя совета дома -Кальченко О.Г. было направлено письмо, с просьбой предоставить в адрес истца подлинники документов, однако до настоящего времени данные документы не предоставлены. Отсутствие указанной документации создает управляющей организации препятствия в управлении МКД, что в свою очередь приводит к нарушению прав собственников дома. Просит понудить ответчика передать подлинник решения общего собрания собственников дома к протоколу..... от..... и подлинник приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, взыскать судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4000 рублей, расходы по уплате услуг представителя.
ООО «УК «И.» обратилось в суд с иском к Кальченко О.Г. с требованиями о подписании актов выполненных работ за период с..... г.
Требования мотивируют тем, что ООО «И.» на основании договора управления МКД по.....А..... от..... осуществляет управление указанным домом. Решением общего собрания собственников МКД по.....А..... от..... председателем совета МКД является Кальченко О.Г., которая отказалась подписать акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, что создает управляющей компании препятствия в управлении МКД. Просит понудить ответчика подписать акты выполненных работ за период с..... по..... г., взыскать судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4000 рублей, расходы по уплате услуг представителя.
Определением..... райсуд..... от..... исковые требования ООО Управляющей компании И.» к И. о понуждении к совершению действий по предоставлению документов, о подписании актов выполненных работ за период с..... г. были объединены в одно производство.
В судебном заседании представитель истца ООО УК «И.» - Двизова С.О., действующая на основании доверенности, выданной от..... настаивала на заявленных требованиях, суду пояснила, что решением общего собрания собственников МКД по..... а..... от..... г., договора управления МКД № ..... от..... управление указанным МКД осуществляет ООО «УК «И.». Однако, после проведения собрания..... г., председателем совета МКД Кальченко О.Г. не были переданы в управляющую компанию подлинники: решения общего собрания собственников к протоколу..... от..... г.; приложение..... «Список собственников помещений МКД» к договору от..... Место хранения указанной документации между собственниками МКД и управляющей компании фактически не определено, однако, в уведомлении о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений, указано, что в повестку дня также входил вопрос относительно места хранения документов, предложено- г. ..... ..... ООО «И.». Считает, что ответчик, как председатель совета МКД, инициатор собрания от..... г., обязана передать указанные документы в управляющую компанию. Кроме того, ответчик Кальченко О.Г. не исполняет свои обязанности, и отказывается подписать акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту МКД за период с..... ..... несмотря на то, что со стороны управляющей организации работы по содержанию и текущему ремонту за указанный период времени выполнялись. Не подписание Кальченко О.Г. актов выполненных работ, нарушает права истцов, поскольку не пописанные Акты выполненных работ создают управляющей организации препятствия в управлении МКД, особенно в случае предъявления организацией пакета документов, подтверждающих надлежащее выполнение работ по содержанию и текущему ремонту МКД. Просит понудить Кальченко О.Г. предоставить оригиналы документов: подлинник решения общего собрания собственников МКД оформленного протоколом..... от..... и подлинник приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, подписать акты выполненных работ за период с.....
Представитель истца ООО «УК «И.» - Вавилова М.А., действующая на основании доверенности от..... в судебном заседании исковые требования и доводы Двизовой С.О. поддержала. Считает, что Кальченко О.Г. в силу того, что она является председателем совета МКД по..... ..... ....., должна подписать акты выполненных работ, по тем работам, которые были выполнены управляющей компанией. Также считает, что Кальченко необоснованно удерживает у себя оригиналы документов: приложение..... к Договору управления МКД от..... г., решение общего собрания собственников МКД от..... После проведения собрания собственников МКД..... г., Кальченко предоставляла в Управляющую компанию оригиналы указанных документов, но только для обозрения. ООО «УК «И.» до настоящего времени продолжает осуществлять управление МКД по.......... ...... Просит понудить Кальченко О.Г. предоставить оригиналы документов: подлинник решения общего собрания собственников МКД оформленного протоколом..... от..... и подлинник приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, подписать акты выполненных работ за период с..... г.
Ответчик Кальченко О.Г. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила что действительно она была инициатором заочного собрания, проводимого собственниками МКД по....., однако, оригиналы подписных листов (приложение..... к договору от..... г.), решение общего собрания собственников МКД, она передала в ООО «УК «И.», в соответствии с которыми и был заключен договор от..... Подлинников, запрашиваемых ответчиком документов у нее нет. Также, возражает относительно требований о понуждении ее к подписанию актов выполненных работ за период с..... ....., истцом, ни разу на протяжении..... г. не были предоставлены акты выполненных работ, выполненных в МКД. Лишь в..... г. на ее письменное требование ей, в присутствии собственников МКД были переданы Акты выполненных работ за период с..... г., однако, поскольку она хотела с ними ознакомиться, проверить фактическое выполнение работ сразу их подписывать не стала, в связи с чем, в полученных Актах указала «получено для ознакомления». Ознакомившись с Актами выполненных работ, предоставленными истцом, она с ними не согласилась, так как выполненные работы и те которые были отражены в Актах не совпадали и именно поэтому Акты выполненных работ она не подписала. Кроме того, впервые Акты выполненных работ за..... г., ей предоставили для ознакомления (подписи) только в..... ..... отказать ООО «УК «И.» в удовлетворении заявленных требований, взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя 15000 руб.
Представитель Кальченко О.Г. – Стрекалова Н.В. действующая на основании доверенности от..... г., сроком до..... возражала против заявленных требований. Доводы Кальченко О.Г. поддержала. Суду пояснила, что заявленные истцом требования не основаны на законе. Так, в соответствии с решением собственников МКД по ул. ....., ..... ..... от..... г., место хранение документов, в том числе оригинала приложения №м 1 к Договору управления МКД от..... г., подлинника решения общего имущества к протоколу..... от..... собственниками указанного МКД не определено, Кальченко О.Г. отвергает факт нахождения у нее документов. Основанием заключения договора управления МКД является решение собственников помещений МКД, оригинал которого, был представлен в управляющую компанию. Именно на основании указанного решения собственников МКД был заключен договор управления МКД. Доказательств нахождения оригиналов документов у ответчика, истцом не представлено, а кроме того, сам факт нахождения у одного из собственника МКД документов, подтверждающих факт выбора управляющей компании, которая осуществляет управление МКД не может нарушать права и законные интересы управляющей компании. Также, считает, что истцы не вправе требовать от Кальченко О.Г. подписания актов выполненных работ. Так, принимать (не принимать) выполненные работы, это право, а не обязанность заказчика. Кроме того, Кальченко О.Г. о выполненных управляющей компанией (подрядными организациями) работах, о необходимости принять результат выполненных работ истец не извещал. Просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, взыскать в пользу Кальченко О.Г. судебные расходы.
Выслушав участников процесса, допроси свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
РЕШИЛ:
ООО Управляющей компании «И.» в удовлетворении исковых требований заявленных к Кальченко О.Г. о понуждении к совершению действий по предоставлению подлинников: решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома оформленного протоколом..... от..... года; приложения..... к договору управления многоквартирным домом №......, подписании актов выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с..... г. - отказать.
Управляющие компании очень часто нарушают условия договоров по управлению многоквартирными домами, халатно относятся к своим обязанностям и даже обязательный минимум работ и коммунальных услуг выполняют некачественно или вообще не выполняют некоторые виды работ.
Но при этом, они никогда не забывают ежемесячно выставлять жителям счета-квитанции на полную сумму (и даже, какая наглость!!! – начисляют пени) за коммунальные услуги, которые они оказали якобы «качественно», якобы «своевременно» и якобы в полных объёмах, не превышая установленные нормативы.
Большинство собственников квартир (особенно пенсионеры) покорно оплачивают все эти, часто необоснованные счета-квитанции. И выглядит это как безысходность, поэтому всегда очень грустно наблюдать за такими людьми. Они даже не пытаются как заказчики коммунальных работ и услуг, предъявлять исполнителям – управляющим компаниям, претензии за невыполненные или некачественно выполненные работы.
А пытаться предъявлять претензии нерадивым работникам из управляющих компаний всё-таки стоит!
Каждая управляющая компания, являясь исполнителем и выставляя счета-квитанции, обязаны обосновать перед заказчиками – собственниками квартир, каждую цифру в этих квитанциях, и подтвердить объёмы выполненных работ (если они действительно были выполнены) соответствующими документами.
Для подтверждения выполненных работ есть соответствующий юридический инструмент - это АКТы выполненных работ.
В прошлом 2016 году Минюст РФ соизволил зарегистрировать Приказ Минстроя № 761-пр от 26.10.2015 года « Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме»
Регистрация Минюста имеет важное значение, поскольку данный Приказ теперь приобрёл силу нормативно-правового акта, поэтому обязателен для исполнения. Поэтому все работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах Управляющие компании обязаны закрывать такими актами, подписывая их с собственниками квартир, либо с лицами, которых собственники уполномочили для подписания этих АКТов и соответствующих претензий.
Вообще такие акты должны стать неотъемлемой обязательной частью счетов-квитанций, за коммунальные услуги и считаться обоснованием требований об уплате за выполненные работы и коммунальные услуги. Правоотношения с управляющими компаниями без подписанных АКТов, должны уйти в прошлое.
Но сейчас управляющие компании, не торопятся исполнять эту норму закона, замалчивают её и всем силами пытаются отпихнуться от подписания АКТов выполненных работ, и уж тем более от претензий, которые предъявляют жители многоквартирных домов.
Как в этой ситуации правильно поступить жителям многоквартирных домов.
Форма акта, которая предложена в приказе Минстроя, видимо готовилась по заказу управляющих компаний и в их интересах. Пришлось немного подкорректировать форму этого акта и сделать её более приемлемой для собственников жилья.
Конечно же, это не истина в последней инстанции и каждый может доработать этот АКТ по своему усмотрению, под конкретные обстоятельства в своём многоквартирном доме.
Готовый, доработанный текст и бланк этого АКТА внизу на этой странице.
Практическое применение АКТА выполненных работ
Конечно, не все собственники наберутся смелости для оформления с управляющими компаниями этих АКТов выполненных работ.
Чтобы таким робким людям немного прибавить уверенности в том Как оплачивать расходы на общедомовые нужды вот цитата с сайта Минстроя. ссылка: http://www.minstroyrf.ru/dwellers/?s=jkh-4-ctzns
Скан с сайта Минстроя:
Но я уверен, что найдётся много тех, кто начнёт это делать. Тем более, что это не сложно сделать.
Для этого необходимо в конце каждого месяца направлять в управляющие компании бланки этих актов с требованием чтобы они заполняли их, в том числе таблицу установленной формы с указанием нормативов и перечня услуг и работ, их стоимость и цены за реально выполненные работы и услуги. После этого вы вправе проверить у себя на доме действительно ли, написанное в АКТах соответствует тому, что было или не было выполнено управляющими компаниями. Указать свои претензии (в акте есть соответствующая строка для претензий)
и поставить свою подпись. Таким образом, эти акты будут правильно оформлены и приобретут надлежащую юридическую силу.
Направить АКТы в управляющую компанию можно:
1) С сопроводительным письмом непосредственно в управляющую компанию. Делаете два экземпляра сопроводительного письма, в котором просите подписать АКТы выполненных работ с соответствующими претензиями. Прикладываете два экземпляра заполненного АКТа. Сдаёте в канцелярию УК одно сопроводительное письмо с двумя актами, на втором экземпляре сопроводительного письма вам должны поставить отметку с подписью и датой о принятии.
2) Также можно эти АКТы в формате PDF, с сопроводительным письмом отправить в Управляющую компанию по электронной почте. Обязательно, в почтовом ящике при отправке этого электронного письма, используйте функцию «письмо с уведомлением»
В А Ж Н О!!! Не забывайте требовать в управляющей компании ваш экземпляр АКТа, который должен быть подписан представителями компании.
П О М Н И Т Е, что для вас всегда лучше обратиться в суд с иском о принуждении управляющей компании к подписанию АКТа и устранению недостатков в обслуживании вашего дома, ЧЕМ ПЫТАТЬСЯ потом с пустыми руками в суде доказывать некачественную работу управляющих компаний, когда они потащат вас в суд, чтобы взыскать деньги за свои, так называемые коммунальные услуги.
ФОТО акта стр.1
Стр.2
УТВЕРЖДЕНО
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 26 октября 2015 г. N 761/пр.
ЗАРЕГИСТРИРОВАН
Минюстом РФ 02 февраля 2016 г.
Регистрационный N 40928
А К Т № _______
приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ
по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Город ____________ «_____» _______________________ г.
Который является собственником квартиры
(ФИО, собственника или собственников)
(помещения) № __________, находящейся в многоквартирном доме _______________________
__________________________________________________________________________________,
(указывается номер квартиры, адрес нахождения многоквартирного дома)
Действующий от своего имени или его представитель, который действует на основании __________________________________________________________________________________,
(для представителя указывается номер, дата решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо доверенность, дата, номер, кем выдана)
именуемый в дальнейшем «ЗАКАЗЧИК» с одной стороны,
И управляющая компания ООО «___________» ОГРН, ИНН, адрес ________________________
(указывается организация или лицо, которое оказывает работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме)
Именуем(ый)ая в дальнейшем «ИСПОЛНИТЕЛЬ», в лице _______________________________,
(указывается ФИО уполномоченного лица, должность)
который действует на основании _____________________________________________________,
(указывается правоустанавливающий документ)
С другой стороны, совместно именуемые "Стороны", составили настоящий АКТ о нижеследующем:
- Всего за период с «___» ____________ _____ г. по «___» ____________ _____ г.выполнено работ (оказано услуг) на общую сумму (____________) рублей.
(прописью)
(нужное подчеркнуть или сразу указать в акте)
- Заказчик имеет следующие претензии по объёмам, срокам, качеству работ (услуг) ___________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
(описываются претензии, указываются недостатки, работ, услуг)
Настоящий Акт составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны
Подписи Сторон:
Исполнитель – Управляющая компания ООО « _______________ »
_______________________ _____________
(должность, ФИО) (подпись)
Заказчик – _______________________ _____________
(ФИО) (подпись)
Примечание:
<1> В соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательстваРоссийской Федерации, 2005, N 1, ст. 14; 2011, N 23, ст. 3263; 2014, N 30, ст.4264, 2015, N 27, ст. 3967) председатель совета многоквартирного дома, при наличие полномочий, подписывает в том числе акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
<2> Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации
от 3 апреля 2013 г. N 290
. Конкретный перечень и объём работ определяется и устанавливается на каждом доме в соответствие с актами весенних и осенних осмотров многоквартирных домов.
<3> Норматив потребления коммунальных услуг, работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливается соответствующими постановлениями органов региональной или муниципальной власти.
<4> Стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления многоквартирным домом или договору оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
<5> Сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
С 16 февраля 2016 года вступает в силу Приказ Минстроя РФ от 26.10.2015 №761/пр "Об утверждении формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ" . В документе утверждена форма акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Приказ 2 февраля 2016 года зарегистрирован Минюстом РФ под номером 40928.
Информация о документе опубликована 5 февраля 2016 года. Следовательно, через 10 дней после официальной публикации зарегистрированный Приказ Минстроя РФ вступает в силу. Поэтому с 16 февраля 2016 года управляющие компании должны подписывать у председателя совета МКД или уполномоченного собственника по доверенности данные акты.
Форма акта приёмки выполненных работ
В утверждённой форме документа необходимо указать адрес МКД, для которого были выполнены те или иные работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества .
От лица всех собственников дома выступает председатель совета МКД либо другой владелец помещения в данном доме, уполномоченный общим собранием собственников. Указываются ФИО данного собственника, номер его квартиры или комнаты. Также в акте прописывается документ, подтверждающий полномочия собственника: решение ОСС либо дата и номер доверенности.
В акте обязательно указываются реквизиты исполнителя выполненных работ и оказанных услуг. Необходимо указать ФИО исполнителя, его должность и основание для выполнения работ и оказания услуг.
Также обязательно нужно указать период, за который выполнено определённое количество работ и оказано услуг на конкретную общую сумму, которая прописывается в акте.
Акт приёмки выполненных работ и оказанных услуг составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами. Каждый экземпляр акта остаётся у представителей обеих сторон.
В форму встроена таблица, в которой указывается наименование вида работы или услуги, периодичность/количественный показатель выполненной работы или оказанной услуги, единица измерения, сметная стоимость и цена.
Сметная стоимость за единицу выполненной работы или оказанной услуги берётся из договора подряда по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Наименование вида работы или услуги , как мы уже писали выше, берётся из Минимального перечня работ и услуг .
В п.9 Правил оказания услуг и выполнения работ , необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, сказано, что сведения о выполненных работах и оказанных услугах отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции правовому регулированию в сфере ЖКХ, и являются составной частью технической документации МКД.
Периодичность отчёта по акту приёмки выполненных работ
Что касается периодичности сдачи и подписания актов приёмки выполненных работ , то точного ответа на этот вопрос пока нет. Скорее всего, подписывать этот акт управляющим компаниям предстоит ежемесячно, ежеквартально или ежегодно в зависимости от периодичности оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Но здесь возникает резонный вопрос, неужели управляющим компаниям теперь придётся отчитываться перед собственниками по актам приёмки выполненных работ за каждую замененную лампочку в подъезде или сухую уборку, которая производится 2-3 раза в неделю?
Минстрой РФ об этом никаких разъяснений пока не даёт. Такая ситуация вполне оправдана с текущим ремонтом общего имущества в МКД . Например, после замены подъездных дверей, рам или окон вполне целесообразно составлять и подписывать такие акты. Тогда и управляющая компания будет чиста перед собственниками, и владельцы квартир будут в курсе расходования денежных средств.
Пока акт приёмки выполненных работ не будет подписан обеими сторонами, то и работа не будет считаться принятой или услуга оказанной. Но зачем составлять и подписывать эту форму акта для выполненных работ по содержанию общего имущества в МКД? Ведь эти работы производятся практически ежедневно, например, уборка придомовой территории.
Тогда зачем каждый раз составлять и подписывать акт приёмки влажной уборки в подъезде, когда график данной работы с подписью исполнителя вывешивается на информационном стенде в подъезде? Каждый собственник может проконтролировать этот процесс по графику самостоятельно и при необходимости позвонить в свою управляющую компанию за необходимой информацией.
Если же опираться на тот факт, что акт приёмки выполненных работ должен содержать целый перечень мероприятий, то можно предположить, что в него записываются все работы и услуги, произведённые в определённый период времени, например, за месяц. Но, оговоримся, о периодичности актирования приёмки выполненных работ и оказанных услуг нигде не говорится.
Видимо, пока это механизм не будет отлажен, придётся исходить из той периодичности, с которой управляющие компании сдавали отчётность по выполненным работам и оказанным услугам по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.
И ещё один момент: далеко не в каждом доме создан совет МКД и утверждён его председатель. А созывать общее собрание собственников помещений в МКД ради выбора уполномоченного лица на подписание актов приёмки выполненных работ, как показывает практика, довольно проблематично. Поэтому история с подписанием актов может затянуться до тех пор, пока не найдётся уполномоченный собственник, действующий от лица всех владельцев квартир.
Все эти неоднозначные и спорные вопросы ставят под сомнение целесообразность и обоснованность утверждения Приказа Минстроя об актах приёмки выполненных работ и оказанных услуг.
Общаться в чате
Сыроватский Сергей
Юрист, г. Ростов-на-Дону
Бесплатная оценка вашей ситуации
3949 ответов
1198 отзывов
СтатьиОтчет управляющей организации перед клиентами
Завершился календарный год, а это значит, что наступило время подготовки отчетности не только для контролирующих органов, но и для собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, в отличие от бухгалтерской, налоговой, статистической отчетности, форма и порядок заполнения которых регламентируются нормативными документами, отчет управляющей организации формируется ею самостоятельно. Это требует свободного владения внутренней информацией компании, творческих навыков и аналитических способностей. В статье приведены некоторые предложения по составлению такого отчета.
Форма и порядок - предмет согласования
Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это единственная норма закона, в которой упоминается об отчете управляющей компании перед клиентами. Ни форма, ни содержание, ни порядок представления отчета, ни последствия поступления от собственников квартир возражений по нему не оговорены в нормативных документах.
Для управляющей организации, которая выбрана по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, требования несколько конкретизированы: за 15 дней до окончания срока действия договора она должна предоставить собственникам помещений возможность ознакомиться с ежегодным письменным отчетом об исполнении договора управления, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных уполномоченными контрольными органами (пп. 14 п. 14 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75).
В связи со всем сказанным нужно весьма критически относиться к выпускаемым органами местного самоуправления документам, которыми утверждаются примерные формы отчета. Местные власти не могут требовать составления отчета от управляющих организаций, кроме той ситуации, когда находящиеся в управлении помещения принадлежат к муниципальному жилфонду. Главная цель подобных документов - повысить правосознание собственников помещений (чтобы граждане знали, чего требовать от управляющей компании).
Обратите внимание! Орган местного самоуправления не вправе навязывать управляющей организации форму отчета перед собственниками помещений.
Итак, форма, сроки и порядок представления отчета могут быть согласованы только в договоре управления. Как правило, управляющая организация разрабатывает свою форму (удобную для составителей), указывает ее в качестве приложения к договору, а также определяет сроки, периодичность и порядок доведения отчета до собственников. Однако встречаются и иные ситуации -когда в договоре управления нет ни слова про отчетность исполнителя. В этом случае собственники на основании закона вправе требовать отчет в течение первого квартала календарного года, но для формального выполнения данного требования управляющей организации будет достаточно изготовить банальную «отписку». Ответственности за непредставление отчета клиентам управляющая организация не несет. В самом худшем для нее случае собственники просто могут изменить способ управления (выбрать другую управляющую организацию), расторгнув тем самым договор с предыдущей компанией*(1).
Если же форма, сроки и порядок представления отчета установлены в договоре, там же может найтись место и для определения ответственности за их нарушение уже в виде финансовых санкций.
Зачем нужен отчет собственнику помещения?
Очевидно, что главная заинтересованная сторона - собственники помещений. Отчет необходим им как источник информации о выполненных (оказанных) управляющей организацией работах (услугах). Поскольку объектом управления является многоквартирный дом и жильцам не нужна информация по другим домам, отчет должен содержать сведения только по одному дому.
Как известно, при заключении договора управления стороны обязаны определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены управляющей организацией собственникам помещений в течение срока действия договора. В дальнейшем управляющая организация лишь выставляет собственникам счет (платежный документ) согласно договору. В свою очередь, приемки выполненных работ (оказанных услуг) в традиционном ее понимании (с подписанием акта между заказчиком и исполнителем) не происходит. Правила содержания общего имущества (п. 40) дают собственникам помещений право в соответствии с условиями договора:
- получать информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ (не позднее 5 рабочих дней с даты обращения);
- проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
- требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
О порядке реализации указанных прав в нормативном документе не говорится. В частности, в каком виде должен быть составлен запрос и предоставлена информация о перечнях, объемах, качестве и периодичности услуг и работ? В платежном документе может найти отражение только информация о сумме перерасчета платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилья в случае нарушения качества или периодичности оказания этих услуг (пп.«д» п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг). Также исполнитель коммунальных услуг обязан составлять акт об их непредоставлении. Вместе с тем о фактическом объеме, видах и стоимости оказанных услуг в отношении общего имущества многоквартирного дома в целом информация каждому отдельному собственнику недоступна. Иначе говоря, у каждого отдельного собственника не складывается «картинка» в целом по дому, а показатели из платежного документа, касающиеся только его доли в общем имуществе, по сути неинформативны.
Таким образом, интерес собственников помещений понятен - они хотят знать соотношение уплаченных ими (предъявленных к уплате) сумм с объемом и видами запланированных (фактически выполненных) работ и услуг. Поэтому с точки зрения собственника отчет управляющей организации должен быть максимально детализирован, наполнен исчерпывающей информацией о состоянии общего имущества, выполненных работах, их стоимости, причем эта информация должна быть предоставлена в понятном, удобном виде (таблицы, графики, диаграммы). Добиться этого собственники могут, только если настоят на утверждении конкретной формы отчета как приложения к договору управления. Однако в настоящее время по многим причинам (в первую очередь низкий уровень правосознания и активности граждан, а также неразвитая конкуренция на рынке управления многоквартирными домами) при согласовании условий договора управления перевес сил на стороне управляющей организации. Собственники же, как правило, соглашаются на все предложенные условия, зачастую даже не ознакомившись с проектом договора до его непосредственного принятия. Поэтому тот вариант развития событий, когда собственник получит идеальный для него отчет управляющей организации, практически нереален. Компания представит такой отчет, который ей удобно составлять. Поэтому остается выяснить: какую выгоду может извлечь сама управляющая организация из представления потребителям отчета? Или отчет является только обузой для компании, отвлекающей трудовые и материальные затраты (в связи с чем его составляют неинформативным, недетализированным, лаконичным)?
Зачем нужен отчет управляющей организации?
По нашему глубокому убеждению, отчет управляющей организации перед собственниками помещений при грамотном подходе к его составлению и, конечно, при условии долгосрочной стратегии присутствия на рынке может стать эффективным инструментом воздействия на собственников помещений.
Главная функция отчета с точки зрения управляющей организации - информирование собственников помещений. Специфика деятельности по управлению многоквартирным домом состоит в том, что собственники помещений не всегда могут увидеть и, что называется, пощупать результат услуг и работ. Например, если гражданин нанимает бригаду для ремонта квартиры, он сам следит за ходом работ, проверяет качество используемых материалов, видит результат, принимает его, заставляет исполнителей устранять недостатки и т.п., то есть держит руку на пульсе, потому что знает, за что и кому он платит деньги.
С содержанием общего имущества до сих пор ситуация совершенно иная. Из сознания обывателя никак не уйдет мысль, что «где-то есть какая-то управляющая организация, она выполняет какие-то работы, я ей плачу какие-то деньги». В большинстве случаев ни о результате работ, ни об их фактической стоимости (по наименованиям) собственник помещения не имеет понятия. Жильцы видят результат лишь некоторых услуг и работ - чистую придомовую территорию и помещения общего пользования, своевременный вывоз мусора. О состоянии внутридомового инженерного оборудования они могут и не подозревать до момента возникновения аварийной ситуации. Именно поэтому те управляющие организации, которые в условиях ограниченного финансирования предпочитают проводить работы по предотвращению аварийных ситуаций на коммунальных сетях, жертвуя при этом, например, уборкой подъездов, никогда не дождутся благодарности от жильцов. И наоборот, достаточно сделать косметический ремонт в подъезде, чтобы завоевать доверие граждан. Убедить жильцов в необходимости проводить капитальный ремонт общего имущества также вряд ли удастся, если до аварий дело не доходило ранее. Но, как известно, дешевле аварию предотвратить, чем устранять сначала ее последствия и только затем причины. Поэтому управляющей организации, которая серьезно относится к своему бизнесу и клиентам, нужно менять сознание собственников помещений. Жильцы должны знать, в каком состоянии находится общее имущество в целом и его отдельные элементы (и не только те, что на виду). Они должны иметь информацию о том, какие меры предпринимает управляющая компания для улучшения состояния общего имущества. Это позволит им трезво взглянуть на ситуацию и принимать взвешенные решения на общих собраниях (например, поддержать непопулярное предложение компании об увеличении платы за содержание и ремонт общего имущества).
С учетом вышеизложенного можно назвать несколько составляющих отчета управляющей организации перед собственниками помещений.
Состояние общего имущества
Составление данного раздела отчета не должно стать чем-то новым для управляющей организации, поскольку проведение осмотров общего имущества и оформление их результатов актами входят в круг обязанностей по содержанию общего имущества, возлагаемых на управляющую организацию законом (пп. 2 п. 11, 13, 14 Правил содержания и ремонта общего имущества, п. 2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170). Кроме того, в Письме от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 Минрегион рекомендовал при смене управляющих организаций составлять двусторонний акт состояния общего имущества, который может использоваться для оценки результативности работы предыдущей компании, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества компанией-преемником.
Форма такого акта законом не установлена, однако традиционно организации пользуются формой, приведенной в приложении 1 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Вместе с тем, полагаем, данная форма является излишне подробной для собственников помещений. Управляющая организация вправе составить собственную форму раздела отчета о состоянии общего имущества, в которой акцентировано внимание только на необходимых моментах, в частности на процентах износа отдельных внутридомовых инженерных систем для предоставления коммунальных услуг и других конструктивных элементов общего имущества, на сведениях о последнем капитальном ремонте, проведенном в доме. Эти данные помогут объяснить собственникам имеющийся уровень аварийности, обосновать необходимость проведения ремонта и повышения размера платы.
Перечень услуг и работ
Этот раздел отчета должен повторять перечень услуг и работ, утвержденный на общем собрании (п. 17 Правил содержания и ремонта общего имущества) и представленный в приложении к договору управления (пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Полагаем, что степень детализации управляющая организация должна выбрать самостоятельно. Вероятно, наиболее целесообразно найти золотую середину между двумя крайними точками: «содержание и ремонт общего имущества» из платежного документа и очень подробный перечень, который приведен в приложениях 2 и 3 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Важно, чтобы представленный перечень с наименованием и объемами тех или иных услуг и работ был конкретным (например, включать в отчет такое обобщенное наименование услуг, как содержание помещений общего пользования, нецелесообразно, ведь его нельзя измерить в натуральных величинах; нужно писать «уборка подъездов» с конкретным количеством уборок в определенный период времени). По нашему мнению, в отчет необходимо включать именно натуральные показатели объема выполненных работ и оказанных услуг. Только в таком случае собственники помещений могут понять, какие работы и в каком объеме были действительно выполнены. Указание суммарной стоимости услуг и работ неинформативно.
Раздел отчета, представленный в таком виде, фактически заменяет собой акт об оказании услуг и выполнении работ. Напомним, что оплате подлежат лишь фактически оказанные услуги и выполненные работы. По общему правилу п. 1 ст. 711 ГК РФ заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок. Эта же норма применяется и к правоотношениям по договору возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК РФ). Управляющая организация выставляет собственникам помещений платежные документы исходя из того, что весь объем работ, запланированный договором управления, в конкретном месяце был выполнен. Законом предусмотрен механизм снижения платы в случае нарушения качества и несоблюдения объема работ и услуг. Услуги и работы считаются выполненными в том объеме, в котором начислена плата, если не поступило своевременных заявлений потребителей о нарушении качества.
Особо заметим, что в рамках договора управления компания не только оказывает услуги (не имеющие овеществленного результата, потребляемые в момент оказания), но и выполняет работы (которые имеют материальный результат). Закон требует документального оформления передачи заказчику результата работы - путем подписания акта (ст. 720, 753 ГК РФ). Со дня подписания акта отсчитывается срок, в течение которого заказчик вправе предъявлять претензии к качеству работ (ст. 724ГК РФ). Особенно это актуально для выполнения работ по ремонту общего имущества. В связи с этим управляющая организация заинтересована в том, чтобы иметь подписи представителей собственников помещений на соответствующем акте. Если представители собственников помещений участвовали в приемке работ, это целесообразно отразить в отчете, например, путем составления справочной таблицы (с графами «Вид и объем работ», «Дата приемки», «ФИО представителя собственников»).
К вопросу о стоимостных показателях в отчете
Безусловно, одними показателями технического состояния общего имущества и сведениями об объемах оказанных услуг и выполненных работ в натуральных единицах измерения в отчете управляющей организации не обойтись. Между собственниками помещений и исполнителем проводятся финансовые расчеты, поэтому определенная информация о денежных потоках должна найти отражение в отчете. Но вот вопрос: какая именно?
Стоимость услуг или смета доходов и расходов?
Очень часто в рекомендуемых органами самоуправления формах отчетов, а также в самостоятельно разработанных управляющими компаниями формах можно встретить такие показатели, как затраты на выполнение тех или иных работ. Полагаем, что эти данные не просто не нужны собственникам помещений (и не несут для них смысловой нагрузки), предоставление такой информации не укладывается в сущность отношений по договору управления.
Согласитесь, заказчику по договору подряда (оказания услуг) сведения о расшифровке затрат подрядчика (исполнителя) совершенно не нужны. Впрочем, и подрядчик вряд ли будет раскрывать показатели своей хозяйственной деятельности перед заказчиком: зачем заказчику знать, какую прибыль он приносит подрядчику. Но даже если подрядчик работает себе в убыток, информация о сумме убытка никак не повлияет на отношения с заказчиком (подрядчик не может требовать повышения цены только потому, что несет убытки по договору). Все финансовые расчеты между сторонами основаны на условиях договора, определенных на стадии его заключения. Если подрядчику было ясно, что согласованные цена и объем работ повлекут убытки, он вправе был отказаться от заключения договора. Если же это стало очевидно уже в процессе исполнения договора, то это также не является основанием для одностороннего изменения условий договора, а квалифицируется как предпринимательский риск подрядчика.
Мнение эксперта . В отчете управляющей организации нет места смете доходов и расходов по многоквартирному дому. В нем должна быть отражена стоимость работ и услуг.
Все сказанное полностью применимо и к отношениям между собственниками помещений и управляющей организацией. В отчете следует указать стоимость фактически выполненных работ и оказанных услуг, соответствующую их объему в натуральных показателях и ставке платы согласно договору управления. Суммарную стоимость фактически выполненных работ и оказанных услуг нужно сравнить с суммарным размером начисленной платы за содержание и ремонт жилого помещения в данном многоквартирном доме за отчетный период.
Смету доходов и расходов по конкретному многоквартирному дому следует оставить для внутреннего пользования управляющей организацией в качестве инструмента управленческого учета. Кроме того, раскрытие информации о фактических затратах управляющей организации может сыграть не на руку ей самой (например, ее могут использовать конкуренты). Эти сведения опубликовываются в составе бухгалтерской отчетности только в целом по виду деятельности, но не по конкретному объекту управления. Конечно, если управляющая организация полагает, что достигнет каких-либо целей путем предоставления сведений о фактическом размере затрат на обслуживание конкретного дома, ей ничто не мешает включать их в отчет. Однако, по нашему мнению, это нецелесообразно.
Расчеты с собственниками помещений
Наряду со стоимостью услуг и работ по договору управления в отчете следует обратить особое внимание на платежную дисциплину собственников помещений. Основой для формирования этого раздела отчета может стать представленная бухгалтером оборотная ведомость по счету учета расчетов с собственниками помещений (62, 76) в разрезе многоквартирных домов. Так, отдельно нужно указать долг на начало отчетного периода, предъявленные к оплате суммы, поступившие от собственников помещений платежи, задолженность на конец отчетного периода. Полагаем, что эти показатели необходимо раскрывать отдельно по каждому виду коммунальных услуг и по содержанию и ремонту общего имущества. Если производится накопление средств на капитальный ремонт, состояние расчетов по этому основанию также показывается обособленно. Кроме того, управляющей организации, являющейся получателем бюджетных средств на компенсацию расходов, понесенных в связи с оказанием услуг по регулируемым ценам или с предоставлением услуг льготным категориям граждан, также целесообразно отдельно указать расчеты с бюджетом, касающиеся конкретного многоквартирного дома.
На заметку . Информация в отчете о задолженности жильцов может улучшить их платежную дисциплину.
Отражение в отчете управляющей организации задолженности собственников помещений может стать дополнительным стимулом погасить ее и объяснит, почему, например, управляющая организация фактически оказала услуг меньше, чем было предусмотрено договором управления*(2).
Дополнительно в отчет допускается включать информацию о суммах, перечисленных управляющей компанией в адрес ресурсоснабжающих организаций. Если эти суммы равны поступлениям от собственников помещений в оплату коммунальных услуг, управляющая организация покажет, что угроза отключения подачи коммунальных ресурсов в связи с долгами вызвана только неплатежами жильцов.
Нужно ли утверждать отчет?
Некоторые эксперты полагают, что отчет управляющей организации должен быть утвержден на общем собрании собственников помещений. Если считать отчет своеобразным актом о выполнении работ и оказании услуг, с этим следует согласиться. Однако закон не указывает на такую необходимость: в частности, п. 6 ст. 162 ЖК РФ предусматривает автоматическую пролонгацию договора управления вне зависимости от результатов работы за прошлый период. Заметим, что согласно пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ утверждает отчет товарищества о финансовой деятельности (можно провести аналогию с отчетом управляющей организации), однако термин «утверждение» фактически применяется в значении «ознакомление»*(3). Таким образом, утверждение отчета необходимо, только если это специально предусмотрено договором управления. Кроме того, в договор может быть включено такое условие: отчет считается утвержденным, если в течение 30 дней после его представления в управляющую организацию не поступили возражения, сформулированные на общем собрании собственников помещений. Порядок и результаты рассмотрения возражений собственников по отчету целесообразно прописать в договоре управления. В целом же возражения по отчету следует рассматривать в качестве претензии потребителей (ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей») с соответствующими последствиями. Логично предположить, что, если уж собственники, что называется, собрались с силами, чтобы провести собрание и согласовать между собой возражения по отчету, значит, они твердо намерены отстаивать свои права.
* * *Итак, при разработке формы отчета управляющей организации следует в первую очередь поставить себя на место собственников помещений и задаться вопросом: какую информацию они хотели бы получить? Скорее всего, ответить на этот вопрос будет не очень сложно - любой заказчик хочет знать, какие работы были выполнены, сколько они стоят и как изменилось состояние обслуживаемого имущества. Учитывая это, а также исходя из собственных целей (повысить платежную дисциплину клиентов, обосновать необходимость расширения перечня работ и услуг, повышения размера платы), управляющая организация должна найти оптимальную форму предоставления информации жильцам.