Купувати чи спадкову квартиру?

Нерідко люди відмовляються купувати квартиру тільки з однієї причини - вона перейшла до продавця у спадок. Занадто великий ризик майбутнього судового розгляду з невідомими спадкоємцями, які можуть несподівано з'явитися через п'ять або десять років і пред'явити свої права на квартиру разом з позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. У цьому випадку рішення суду бачиться потенційному покупцеві непередбачуваним. Чи виправдана така обережність або страх виходить від невпевненості і незнання питання?

Нерідко люди відмовляються купувати квартиру тільки з однієї причини - вона перейшла до продавця у спадок. Занадто великий ризик майбутнього судового розгляду з невідомими спадкоємцями, які можуть несподівано з'явитися через п'ять або десять років і пред'явити свої права на квартиру разом з позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. У цьому випадку рішення суду бачиться потенційному покупцеві непередбачуваним. Чи виправдана така обережність або страх виходить від невпевненості і незнання питання?

Довга черга спадкоємців

Згадаймо основні законодавчі норми, закріплені в Цивільному кодексі (повну інформацію містить розділ «Спадкове право», статті 1110-1185).

Майно успадковується за заповітом або за законом (ст. 1111 ЦК). Друге вступає в силу при відсутності першого.

Заповіт може бути складено на користь будь-якої особи (ст. 1119 ЦК), яке отримає все при відсутності претендентів на обов'язкову частку у спадщині. Право на обов'язкову частку мають неповнолітні або непрацездатні діти спадкодавця, його непрацездатні дружина і батьки, а також непрацездатні утриманці (ст. Тисяча сто сорок дев'ять). Вони отримують не менше половини частки, яка належала б кожному з них при спадкуванні за законом.

Заповітів може бути кілька, дійсним вважається останнім за датою.

Заповіт може бути визнано недійсним у судовому порядку, якщо воно підроблене або якщо на момент його складання людина була недієздатною.

Заповідач може призначити душеприкажчика (ст. 1134 ЦК), який допоможе цивілізовано передати майно спадкоємцям, поки вони остаточно не посварилися.

Якщо заповіту не було або воно судом визнано підробленим або недійсним, то успадковується майно за законом. При цьому діє правило черговості: спадкоємці кожної наступної черги вступають у спадок тільки при відсутності спадкоємців попередньої черги (або в разі їх відмови від спадщини, позбавлення їх спадщини по суду - ст. 1117 про недостойних спадкоємців). Черговість та перелік спадкоємців вказані в ст. 1142-1145 і ст. тисячі сто сорок вісім:

1-а черга: діти, дружина і батьки спадкодавця (ст. Тисячу сто сорок дві). Онуки спадкодавця та їхні нащадки спадкують за правом представлення (якщо один із спадкоємців першої черги помер до спадкодавця, то його частка переходить в рівних частинах до його нащадкам, тобто внукам спадкодавця).

2-а черга: повнорідні та неповнорідні брати і сестри спадкодавця, його дідусь і бабуся як з боку батька, так і з боку матері. Діти рідними та братів і сестер спадкодавця (племінники і племінниці спадкодавця) успадковують за правом представлення (ст. 1 143).

3-тя черга: повнорідні та неповнорідні брати і сестри батьків спадкодавця (дядька й тітки спадкодавця). Двоюрідні брати та сестри спадкодавця спадкують за правом представлення (ст. 1144).

4-а черга: родичі третього ступеня спорідненості - прадідуся і прабабусі спадкодавця.

5-а черга: діти рідних племінників і племінниць спадкодавця (двоюрідні онуки та онучки) і рідні брати і сестри його дідусів і бабусь (двоюрідні дідусі та бабусі).

6-а черга: родичі п'ятого ступеня спорідненості - діти двоюрідних онуків та онучок спадкодавця (двоюрідні правнуки та правнучки), діти його двоюрідних братів і сестер (двоюрідні племінники і племінниці) і діти його двоюрідних дідусів і бабусь (двоюрідні дядьки і тітки).

7-а черга: пасинки, падчерки, вітчим і мачуха спадкодавця.

Якщо ніхто не заявив про права на спадщину, майно називається відумерлою і переходить до держави, а потім, як правило, реалізується на торгах.

Про терміни вступу в спадщину

Термін вступу в спадщину (ст. 1154 ЦК) - 6 місяців з дня відкриття спадщини (дня смерті спадкодавця або дня визнання його судом померлим). Якщо людина успадковує майно в результаті відмови попереднього спадкоємця, то до терміну додається три місяці, тобто у нового спадкоємця є дев'ять місяців для оформлення спадщини.

Якщо шестимісячний строк пропущено спадкоємцем, то справа його не безнадійне, про що йдеться в ст. +1155: «Суд може поновити цей строк і визнати спадкоємця прийняли спадщину, якщо спадкоємець не знав і не повинен був знати про відкриття спадщини або пропустив цей строк з інших поважних причин та за умови, що спадкоємець, який пропустив строк, встановлений для прийняття спадщини, звернувся в суд протягом шести місяців після того, як причини пропуску цього терміну відпали ».

Іншими словами, якщо у людини була поважна причина, наприклад, він був хворий, які тривалий час був відсутній по роботі за кордоном та ін., То суд може відновити його в правах на спадщину.

Вирішити питання можна і без звернення до суду, «за умови згоди в письмовій формі на це всіх інших спадкоємців, які прийняли спадщину».

Найважливіше: термін давності у спадок не обмежений законодавством. Спадкоємець повинен звернутися в суд протягом трьох років з того моменту, як він дізнався про смерть спадкодавця. Однак дізнатися про це він міг через 5, 10 або 15 років, якщо причина такого тривалого невідання визнана поважною. Саме в цьому тимчасовому невизначеності криється головна небезпека для покупця спадкової квартири: неврахований спадкоємець може з'явитися в будь-який момент, навіть через роки після смерті господаря квартири. Єдина надія покупця - рішення суду на його користь.

Суди - за добросовісного набувача

В останні 10-12 років у покупця спадкової квартири стає все більше шансів законно захистити свої права і зберегти придбання. Постанова Конституційного суду РФ від 21 квітня 2003 року називають історичним, його суть зводиться до того, що особа, яка вважає себе власником майна, не може витребувати назад це майно, якщо воно було куплено добросовісним набувачем. Ознаки добросовісного набувача викладені в ст. 302 ГК РФ: це той, хто придбав майно за плату, а також не знав і не міг знати про те, що продавець не мав права відчужувати це майно ( «якщо майно за плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати »(добросовісний набувач)»).

До речі, тут виникає ще один важливий аспект: якщо майно було куплено за заниженою ціною, то суд може кваліфікувати таке придбання як несумлінне. Безсумнівно, краще вказувати в договорі купівлі-продажу квартири повну ціну - це не тільки гарантує повернення всіх витрачених на покупку коштів в крайньому випадку, тобто визнання угоди недійсною, а й переконливо підтверджує сумлінність придбання.

Додаткову підтримку покупцям зробило Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 29.04.2010 р ( «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав»). У пункті 38 зазначено, що «набувач визнається добросовісним, якщо доведе, що при здійсненні угоди він не знав і не повинен був знати про неправомірність відчуження майна продавцем, зокрема, вжив усіх розумних заходів для з'ясування правомочності продавця на відчуження майна».

Але найцінніша і ключова рекомендація судам прозвучала в Постанові Пленуму Верховного Суду РФ від 29.05.2012 р № 9 «Про судову практику у справах про спадкування», пункт 42: «Якщо при прийнятті спадщини після закінчення встановленого терміну, з дотриманням правил ст. 1155 ЦК РФ, повернення спадкового майна в натурі неможливий через відсутність у спадкоємця, своєчасно прийняв спадщину, відповідного майна, незалежно від причин, за якими настала неможливість його повернення в натурі, спадкоємець, який прийняв спадщину після закінчення встановленого терміну, має право лише на грошову компенсацію своєї частки в спадщині (при прийнятті спадщини після закінчення встановленого терміну за згодою інших спадкоємців - за умови, що інше не передбачено укладеними в письмовій формі угодою між спадкоємцями). В цьому випадку дійсна вартість спадкового майна оцінюється на момент його придбання, тобто на день відкриття спадщини (ст. 1105 ЦК України) ».

Іншими словами, якщо спадкова квартира була продана, а потім з'явився новий спадкоємець і вимагає визнати угоду недійсною, то він може отримати тільки грошову компенсацію своєї частки спадщини, за якою йому доведеться звертатися до тих спадкоємців, які продали квартиру.

Можна сказати, що теоретично суди на боці добросовісного набувача. Є приклади і зворотних рішень в судовій практиці, але вони нечисленні.

І все ж теорія залишається теорією, а головні нюанси і проблеми видніше професіоналам, які неминуче стикаються зі спадковою нерухомістю.

Чи варто купувати?

Чи на подібне питання хтось зможе відповісти краще ріелторів, у яких позаду багаторічна практика продажів спадкових квартир. І якщо вирішуватися на покупку, краще заздалегідь передбачити можливі ризики. За консультацією ми звернулися до експертів московських агентств з нерухомості.

- Чи варто купувати квартиру, отриману у спадок? Наскільки великі ризики для покупця і в чому вони полягають? Чи важливо вказувати повну вартість в договорі?

Віталій Пономарьов, керівник «БЕСТ-Нерухомість», відділення «На Барикадній»: «Перш ніж купувати будь-яку квартиру, а особливо" спадкову ", потрібно виявити всі можливі для покупця ризики. Основним ризиком покупки квартири, придбаної продавцем у спадок, є відсутність можливості перевірити всіх потенційних спадкоємців, які можуть претендувати на спадкове майно. Покупець і його ріелтор не зможуть дізнатися про всіх родичів, які можуть заявити про свої права. Про таких потенційних спадкоємців не завжди можуть знати і близькі родичі.

Відразу приклад з практики: після смерті чоловіка про права на спадщину заявив син від першого шлюбу, про який не знала "єдина" (як вона вважала) дочка від другого шлюбу.

Загальний строк позовної давності три роки. Але в даному випадку три роки обчислюються не з моменту смерті спадкодавця, а з моменту, коли спадкоємець дізнався або повинен був дізнатися про смерть такої особи. А про смерть родича спадкоємець міг дізнатися через кілька років, наприклад, у зв'язку з тривалою відрядженням за кордон, військовою службою, тюремним ув'язненням або є спадкоємцем 2-й або 3-ї черги (при відсутності спадкоємців попередньої черги) і рідко спілкувався з померлим. Тому не можна гарантувати, що така особа не заявить своє право на частку в квартирі через 3, 5 або 10 років, якщо він доведе, що не знав про смерть родича.

Останнім часом судова практика у таких справах трохи встала на сторону особи, своєчасно прийняв спадщину. Суди кажуть пізно з'явилися спадкоємцям, що якщо ви "близькі" родичі, то повинні були знати про смерть спадкодавця. А якщо ви не знали про смерть, то які ж ви близькі родичі? Термін позовної давності при цьому вважають з моменту смерті. Але це не гарантує, що потенційний спадкоємець не зможе відновити термін прийняття спадщини.

Повну вартість в договорі слід вказувати при покупці будь-якої квартири, тому що тільки це гарантує можливість повної компенсації в разі розірвання угоди. У спадкових квартирах перевірити ВСЕ неможливо, тому жоден ріелтор не зможе на 100% гарантувати своєму клієнтові-покупцеві відсутність ризиків з появою інших претендентів на квартиру, а відповідно, і повернення всієї суми при заниженні вартості в договорі. Рішення за покупцем. Іноді клієнти йдуть на такий ризик при покупці, при цьому отримуючи щось більш цінне і важливе для себе.

Але важливо розуміти, яка конкретна ситуація в конкретній угоді. Не можна сказати ні "за" ні "проти" з купівлі спадкових квартир в цілому. Як з будь-яких операціях з нерухомістю, потрібно глибоко оцінити ситуацію по кожній квартирі індивідуально ».

Оксана Мягкова, юрист вторинного відділення агентства «Азбука Житла»: «У зв'язку з тим, що будь-яке придбання покупцем квартири може бути ризиковано, ми б не стали відповідати однозначно - варто чи ні купувати квартиру, отриману у спадок. Для цього необхідно ознайомитися з документами та історією квартири, та й спадок спадщину ворожнечу. З 2001 року діє третя частина Цивільного Кодексу Російської Федерації, що регулює спадкове право, з введенням в дію якої збільшено коло спадкоємців. На даний період відсутня єдина інформаційна база родичів-спадкоємців спадкодавця, тому однозначно підтвердити, чи всі спадкоємці вступили в спадок або чиєсь право порушено, не представляється можливим.

Спадщина може бути прийняте протягом шести місяців з дня відкриття спадщини. Після закінчення шести місяців за заявою спадкоємця, який пропустив строк, встановлений для прийняття спадщини, своє порушене право потерпілий спадкоємець на підставі і відповідно до ст. 1155 ЦК РФ може відновити, і претендувати на частку в спадкової квартирі, в цьому і полягає ризик покупця спадкової квартири. Продаж або купівля через три роки після вступу в спадщину, з практики, найбільш безпечні, тому що за цей період, як правило, всі спадкоємці мають можливість дізнатися про відкриття спадщини (днем відкриття спадщини визнається день смерті спадкодавця (ст. 1114 ЦК РФ)), і це термін, достатній для відновлення своїх порушених прав.

Як для спадкової квартири, так і для будь-якої іншої потрібно в договорі купівлі-продажу вказувати повну ринкову вартість квартири, що купується, тому що в разі розірвання договору купівлі-продажу квартири продавець зобов'язаний повернути покупцеві зазначені і отримані за договором купівлі-продажу гроші, а спадкоємець, право якої порушено, може претендувати або на частку спадкової квартири, або на частку вартості проданої спадкової квартири. І, звичайно, йому буде цікавіше отримати частку від повної вартості, зазначеної в договорі купівлі-продажу квартири, від продавців-спадкоємців.

- Оксана, чи були показові випадки угод зі спадковою нерухомості в практиці вашої компанії і що б ви могли порадити потенційним клієнтам (продавцям і покупцям)?

Наше агентство оформило не одну операцію зі спадковими квартирами, попередньо провівши необхідні дії, що зменшують ризики придбання спадкової квартири. Одним з таких дій є отримання нотаріального заяви від спадкоємців, за яким спадкоємці-продавці зобов'язуються розрахуватися з невідомими спадкоємцями (якщо раптом такі виявляться, і заявлять про свої порушені права) самостійно і за свій рахунок, не допустивши вилучення у покупця спадкової квартири.

- А якщо терміни вступу в спадщину були пропущені і квартира оформлена через суд, то наскільки погано це для продажу? Або оформлена за рішенням суду як результат спору спадкоємців? Чи відображається це на ліквідності, ціною квартири?

Для професіоналів такі угоди з нерухомістю, по якій правовстановлюючим документом є рішення суду, яке набрало законної сили, в тому числі і рішення суду по відновленню термінів щодо вступу в спадщину, не є якоюсь особливістю. Теоретично, якщо є рішення суду, яке набрало законної сили, ми його розглядаємо як підтвердження того, що питання по спадкоємцям і квартирі вже було розглянуто, і по ньому закінчено спір. З цієї точки зору такий правовстановлюючий документ трохи заспокоює і на ліквідності, а також ціною не відбивається. Однак всі випадки індивідуальні ».

Спадщина і нотаріус

Вивчаючи нюанси законотворчості або розмірковуючи про доцільність покупки спадкової нерухомості, не можна не звернутися до головного особі, яка веде спадкові справи - нотаріусу. Крім того, останні нововведення в нотаріальному законодавстві забезпечили кращий захист добросовісного набувача і відкритість інформації. Розібратися в основних питаннях нам допоміг Олексій Комаров, нотаріус з Санкт-Петербурга.

- Який нотаріус може вести спадкову справу - тільки той, за ким закріплений конкретний адресу або будь-який нотаріус, якого вибрав заповідач?

З 2012 року в СПб спадкоємці для відкриття спадкової справи після смерті спадкодавця вправі звернутися до будь-якого нотаріуса. Спадкоємцям важливо не пропустити встановлений законом термін на прийняття спадщини - 6 місяців.

- Чи може скластися ситуація, коли один і той же спадок ведуть різні нотаріуси?

Таке може статися тільки в результаті збою електронної системи, що практично неможливо. Навіть якщо це відбудеться, нотаріуси, провідні спадкові справи, побачать в програмі, що спадкову справу відкрито некоректно, і питання буде вирішене. Інтереси спадкоємців, в будь-якому випадку, не постраждають.

- Якщо помер заповідач, то сповіщає про це нотаріус спадкоємців (якщо є заповіт) або спадкоємці повинні звернутися самі?

Придбання в результаті прийняття спадщини майнових прав та обов'язків спадкодавця - це право спадкоємців і, за загальним правилом, ніяких обов'язків для потенційних спадкоємців не створює.

- Яка вартість послуг нотаріуса, який веде спадкову справу і в чому полягає робота нотаріуса в разі оформлення квартири у спадок?

Завдання нотаріуса - забезпечити законний перехід майна або / та майнових прав і обов'язків спадкодавця, грунтуючись на його волі, вираженої в заповіті або при його відсутності - відповідно до закону. Контроль за законним переходом права дуже важливий з точки зору цивільного обороту, оскільки гарантує новому власнику, який придбав майно у спадкоємця, стійкий титул власника. Вартість за оформлення спадщини складається з багатьох чинників і залежить від складу майна, кількості спадкоємців і пільг, якими вони володіють, і т.д. В середньому оформлення спадщини обходиться спадкоємцю від 7 000 до 10 000 рублів.

Чи створена єдина база засвідчених заповітів в Москві, яку планували зробити в 2014 році? Якщо так, то як вона буде працювати і хто зможе нею скористатися?

- Сама база - як форма - існує, з приводу її заповнюваності потрібно уточнювати у ФНП, але я думаю, що в СПб все нотаріуси свої заповіту туди вже внесли.

Примітка: Нагадаємо, що 1 липня 2014 року почав працювати всеросійський реєстр спадкових справ, куди вноситься в тому числі вся інформація про заповіти і їх скасування. Це дозволить зібрати всю інформацію на єдиному порталі і уникнути повторного відкриття справ, дублювання і шахрайства з підробленими заповітами, що набагато краще захистить права спадкоємців. У Москві працювала схожа програма - «Спадщина без кордонів», в якій було зареєстровано 710 тисяч спадкових справ, потім ці дані були перенесені в новий російський реєстр.

- Що б ви могли порадити покупцеві квартири, яка перейшла до продавця у спадок? Чи є, на ваш погляд, ризики і як їх можна мінімізувати?

Проблема в тому, що сьогодні в Росії будь-яку підставу права власності продавця може бути оскаржене. Незалежно від того, яка угода є підгрунтям титулу. Сам спадкодавець міг купувати успадковане майно за угодою в простій письмовій формі і його право, зареєстроване в ЕГРП, може бути заперечно або мізерно.

- Що б ви могли порадити покупцям?

1. Купувати успадковувати майно, хоча б після закінчення одного року з моменту реєстрації титулу на власника. Один рік - термін позовної давності по заперечної операції.

2. Вказувати в угоді з придбання тільки реальну ціну. Це важливо в разі розірвання договору або визнання його недійсним та для будь-якої форми угоди (ППФ чи нотаріальній), а також у зв'язку з тим, що з 1.01.2015 року нотаріальний документ має особливу доказову силу в суді, спрямовану на захист добросовісного набувача. Тому буде дивно, якщо покупець почне трактувати ціну, зазначену в угоді і що є її істотною умовою, інакше, ніж зазначено в тексті договору.

3. Вибирайте нотаріальну форму угоди - так як, по судовій практиці, покупець в цьому випадку визнається сумлінним власником, що дає гарантію невитребування у нього майна в разі визнання угоди недійсною з урахуванням поправок по ст. 302 ГК РФ. Крім того, тарифи на послуги нотаріуса з 1 січня 2015 року зменшено в три рази і середня вартість операції складе 10 000 -12 000 рублей.

Титульне страхування - додатковий захист

Сьогодні, купуючи спадкову квартиру, покупець захищений від неприємностей краще, ніж, скажімо, років 10-15 тому. Ризики знижені, але не виключені. Додатковий захист може забезпечити титульне страхування, яке поки що не одержало належне визнання в Росії і мало користується попитом. Далеко не кожна страхова компанія пропонує подібну послугу, хоча титульне страхування вважають перспективним для Росії, це надійний інструмент фінансового захисту власника.