Чи можна продати квартиру з прописаними в ній людиною

Продати квартиру, в якій прописаний людина, теоретично можливо. Заборон на таку угоду немає. Але покупці часто відсутність прописки громадянина ставлять одним з важливих умов угоди. І невиконання цієї умови стає предметом спору покупця і продавця або зовсім причиною відмови від угоди.

Розглянемо можливість продажу квартири з прописаними в ній сторонніми людьми.

У яких випадках не можна продати таку квартиру

Існують певні громадяни, виписати яких Ви не зможете ні за яких обставин. Навіть після продажу і зміни власника вони збережуть за собою право користуватися житловим приміщенням, в якому зареєстровані. Ні колишній власник, ні новий власник виписати їх не в силах.

• діти, які залишилися без батьківського піклування;
• громадяни, які відмовилися від приватизації, зберігають права на квартиру. Якщо в муніципальному житлі раніше були зареєстровані дві людини. Після приватизації один з них став власником, а другий написав відмову від приватизації. Виписати другого можна не інакше як за його згодою;
• громадяни, які користується квартирою відповідно до заповіту, або договором ренти;
• особи - члени житлового кооперативу, внісши хоча б частину оплати, а також члени їх сімей.

Хоч і угода можлива, але для покупця залишається велика загроза щодо самостійного користування і розпоряджання квартирою, якщо прописані:

• неповнолітня дитина. При певних обставинах після операції його можливо виселити тільки через суд і то з великими труднощами;
• недієздатні громадяни. Житлоплощу, де прописаний інвалід, також може бути предметом суперечкою щодо права проживання в ній такого громадянина.

На що звернути увагу продавцеві при продажу квартири з прописаним людиною

Щоб продати квартиру напевно, продавець повинен вирішити питання з прописаними людьми. Не завжди вдається виписати людину з квартири до продажу. І щоб угоду не скасували в майбутньому, потрібно питання реєстрації чітко проговорити з покупцем. Зазвичай обговорюють такі умови:

• продаж квартири проводиться з прописаним людиною, через що скидають ціну;
• продавець зобов'язується виписати себе і інших мешканців протягом певного часу після продажу. Як правило, дається 2-3 місяці;
• випискою буде займатися покупець після операції. Але старий власник буде виявляючи повну допомогу. Наприклад, надавати докази і брати участь в судовій справі.

У будь-якому випадку в договорі на продаж потрібно вказувати, що в квартирі є прописані, це вимога закону. І ще один пункт в договорі присвятити тому які обов'язки у продавця і покупця в зв'язку з наявністю мешканців. Тобто хто і як буде займатися питанням виписки.
В іншому угода відбувається в звичайному порядку.

Статус житлового приміщення

Житлові приміщення бувають приватизованими (або набутими у власність на інших підставах) і неприватизованими, тобто муніципальними. У будь-якому такому житлі можуть бути прописані громадяни, які не перебувають у родинних стосунках з власному, або з наймачем.

І власник квартири, і наймач за договором соц.найма, можуть виписати громадян, зареєстрованих в житловому приміщенні. Однак процедура в залежності від статусу житла дещо різниться.

Оскільки продати житлове приміщення може тільки її власник, в даній статті ми будемо вести мову саме про них.

Хто вони - прописані в квартирі люди?

Громадянин, прописаний у Вашій квартирі, для покупця "обтяження об'єкта нерухомості". Значить на житло, яке Ви хочете продати, є права третіх осіб. І ця обставина може перешкодити вам здійснити операцію купівлі-продажу.

Сама прописка - це просто адміністративний акт. Ніяких прав на житло, крім можливості жити в ньому вона не дає. Тому власник без всяких проблем може продати свою квартиру, без згоди осіб, прописаних в ній. А ось що з ними буде робити покупець - це вже питання інше.

У квартирі власника може бути прописаний хто завгодно. Але зазвичай до таких людей належать:

• спочатку пописати громадяни, які раніше не брали участі в приватизації;
• подружжя, всесвіти і прописані після реєстрації шлюбу;
• діти, що народилися вже після того, як квартира перейшла у власність одному з батьків;
• сторонні особи, яких власник тимчасово або постійно зареєстрував за своїм місцем проживання.

Тимчасова і постійна прописка

За місцем проживання можна зареєструватися постійно або тимчасово. З тимчасовою реєстрацією просто - власник прописує у себе громадянина, наприклад, на півроку. Після закінчення цього терміну всі права у тимчасового мешканця закінчуються автоматично. Ніякі процедури для виписки не потрібні. Реєстрацію при бажанні можна як продовжити на будь-який термін, так і не продовжувати.

З постійною реєстрацією ситуація інша. У прописаного виникає право користування житлом. Розпорядитися квартирою, як власник (продати, подарувати, здати в оренду, або залишити у спадок) він не може. Зате може жити за місцем своєї прописки і користуватися житлом як і власник. Якщо ця людина при продажу квартири погоджується виписатися добровільно, проблем ні у кого не буде. А що робити, якщо він категорично відмовляється? Тоді його доведеться виписувати примусово.

Як виписати з квартири сторонньої людини

Припустимо, кілька років тому Ви прописали в свою квартиру сторонньої людини, що не родича. З вами він не проживає, однак реєстрацію має.

Ця обставина Вам не заважало. Однак ви вирішили житло продавати. Де живе прописаний у вас людина невідомо. Зв'язки Ви не підтримуєте, запропонувати йому виписатися в добровільному порядку можливості немає. Що ж робити з прописаним людиною?

Можна знизити ціну на квартиру і продати її прямо з обтяженням, якщо знайдеться покупець. А можна виписати стороннього громадянина і без його згоди.

Для цього подайте до суду заяву, заявивши про визнання прописаного у громадянина таким, що втратив право користування Вашою квартирою. У заяві слід зробити акцент на наступне:

• фактично громадянин ніколи не жив в спірній квартирі;
• він не перевозив до Вас свої речі, і його майна у Вас немає;
• громадянин виїхав добровільно, покинув місце проживання, і в ньому не потребує;
• він ніколи не робив спроб вселитися до Вас;
• громадянин не оплачує комунальні послуги.

Судове рішення вступає в законну силу через 30 днів після винесення. На підставі цього рішення і виписується неугодний мешканець.

Такі ж дії може зробити і покупець після придбання житлового приміщення. Якщо він погодився купити у Вас квартиру з обтяженням. Ніяких проблем з випискою даного громадянина у нього не виникне.

Як виписати з квартири родича

Члени сім'ї власника мають таке ж право користуватися житлом, як і сам власник, якщо вони проживають спільно. Саме до членів сім'ї власника Житловий кодекс відносить його дітей, батьків і подружжя.

Членами сім'ї можуть бути і інші особи, яким власник дозволив проживати спільно з ним. До таких осіб належать:

• інші родичі
• утриманці, визнані непрацездатними;
• інші особи, які є родичами власника не є. У виняткових випадках закон передбачає можливість прирівняти таких осіб до членів сім'ї власника.

Якщо сімейні стосунки припинилися (наприклад, власник розлучився з дружиною), то член його сім'ї ставиться колишнім членом сім'ї. За такими право на користування не зберігається. Тому він повинен звільнити квартиру на першу вимогу власника. В іншому випадку його виселяють в судовому порядку на підставі відповідного позову. На відміну від сторонніх, колишні члени сім'ї мають деякі привілеї при розгляді питання про їх виселення.

Так, на підставі судового рішення за таким громадянином можуть на певний термін зберегти право проживання. Таке право допускається в наступних випадках:

• у колишнього члена сім'ї відсутнє інше житло;
• у нього відсутня фінансова можливість придбання іншого житла.

Після того, як термін, встановлений судом, закінчиться, право користування квартирою у такої людини припиниться.

Дане правило дає можливість деякого маневрування. Наприклад, Ви прописали в квартиру свого дорослого (повнолітнього) дитини, який раніше проживав в іншому місці.

Дитина не може стати колишнім родичем навіть в разі розлучення батьків. Відповідно, в судовому порядку позбавити повнолітнього сина або дочку права користування квартирою у цій підставі Ви не зможете. Однак ви можете продати свою квартиру разом з прописаним в ній повнолітнім дитиною, після чого новий власник випише його з квартири без проблем.

Про те, які проблеми можуть виникнути при спробі виписати родичів дивіться на відео:

На що слід звернути увагу при покупці житла з обтяженням

Не завжди продавець чесно скаже, що в його квартирі прописані сторонні особи. Тобто на момент продажу не зняті з реєстраційного обліку. Або про те, що у нього є відбуває покарання родич, який за цим пунктом тимчасово виписаний з квартири. Але ж через кілька років він повернеться, і зажадає відновити його в правах.

Тому перед тим, як придбати квартиру (особливо якщо її ціна на подив невисока в порівнянні з аналогічним житлом такого рівня) Вам слід самому з'ясувати необхідні відомості.

Для цього слід в обов'язковому порядку вимагати від власника розширену виписку з поквартирною картки з інформацією про кожного прописаному людині (так звані форма 10 і форма 17). Причому крім тих, хто зараз прописаний в квартирі, в таку картку включені і раніше прописані, і виїхали, і убившіе. У картці вказується і причина, по якій з квартири виїхали колишні мешканці.

Таку картку легко отримає власник, пред'явивши свій паспорт, а також підтвердив право на квартиру свідченням або випискою з реєстру.

Тільки після того, як у вас в руках опиниться ця картка, можна приймати рішення купувати вам запропоновану квартиру або шукати "чистий" варіант.

Був прописаний людина, який відбуває покарання

Особливий випадок коли з квартири виписаний тимчасово відсутній громадянин, який перебуває у виправній колонії. Через кілька років Ви можете отримати з суду позовну заяву, в якому громадянин на законних правах проситиме вселити його в Вашу квартиру. Оскільки він має право користування житлом проданому без його повідомлення про угоду.

А якщо при цьому він ще й відмовився колись від приватизації, на яку мав право, виписати його з квартири буде практично неможливо.

Звичайно, можна буде спробувати визнати купівлю-продаж квартири незаконною. Але навіть у разі успіху чи повернуть Вам гроші, зазначені в договорі. А Ви віддасте квартиру з ремонтом та іншими вкладеннями. А якщо колишній власник вже помер до цього часу? Нюансів маса, і убезпечити себе Вам слід самому.

Якщо прописані діти

Багато несподіваного може чекати покупця квартири, в якій прописані діти. Виграти судову тяжбу в такому випадку важко - пріоритети дітей в нашій країні на першому місці.

Якщо Ви все-таки вирішили купувати таку квартиру, взаємодіяти потрібно з органами опіки.

Якщо "маленький" громадянин не має у власності ні квадратного метра житла, що продається, то продавати можна без згоди опіки.

В інших випадках без думки органів опіки продаж неможлива. При цьому якихось конкретних форм взаємодії з опікою немає. В цілому захист прав неповнолітнього, якого виписують з квартири, зводиться до наступного:

• йому повинні надати іншу нерухомість;
• квадратів в новому житлі неповнолітньому повинно бути відведено не менше, ніж в старій квартирі;
• нове житлове приміщення повинно бути зі зручностями - ніяких туалетів і умивальників на вулиці.