Який період квартира має бути у власності, щоб не сплачувати податок

Часто закупівлю квартир на етапі будівництва з подальшим її перепродажем використовують інвестиційні організації, при цьому мають дохід від різниці цін. Незалежно від мети, продавець отримує прибуток, отже має сплачувати податок. У деяких ситуаціях цього можна уникнути. Варто знати, скільки часу квартира має бути у власності, щоб не сплачувати податок.

Податок під час продажу квартири

У 2016 році набула чинності норма закону, що дає можливість не сплачувати платіж у податкову за квартиру, якщо вона перебуває у володінні певного часу. Причому важливо знати, скільки років вона має перебувати у володінні у кожному окремому випадку, оскільки норми диферифіковані.

Тільки в поточному році були прийняті істотні зміни, тепер цей термін 5 років, раніше було 3. До майна, яке можна продавати через 5 років володіння і не сплачувати податки відноситься:

1. Дім квартира.
2. Дача, садовий будиночок, ділянка.
3. Інше майно.

Якщо перед продажем тривалість володіння була меншою, необхідно заповнити декларацію і внести плату у розмірі 13%.

У планах було ухвалення норми мінімальних термінів володіння 7 років, то законодавці зупинилися на 5 роках.

Істотні зміни

Нові норми поширюються на нерухомість, куплену після 1.01.2016. Якщо нерухомість була куплена до цього часу, її можна продавати без шкоди для власного бюджету через 3 роки.

Варто правильно розуміти, що дата, від якої відраховується термін володіння:

• При придбанні квартири – дата реєстрації факту переходу прав власності, то у свідоцтві буде вказано дату, від якої слід відраховувати.
• Якщо продаж стосується нерухомості, отриманої у спадок, то цей термін починається від дня відкриття спадщини, тобто від дати смерті того, хто залишив спадщину.

Важливо! Якщо квартира була оформлена у власність після 1 січня 2016 року, то для оподаткування береться до уваги загальний або регіональний термін володіння нерухомістю, при продажу її у 2016 році чи пізніше.

Щодо термінології це нові поняття, які раніше у законі не використовувалися. Мінімальний граничний термін володіння – п'ять років. По окремих об'єктах цей період залишиться три роки, і це залежить від способу набуття прав на володіння, конкретніше:

1. При отриманні квартири в результаті успадкування або оформлення договору дарчою близьким родичем.
2. У володіння житло одержано через приватизацію.
3. Якщо квартира отримана у власність внаслідок оформлення угоди за договором довічного утримання з утриманням.

Ще одна нова норма у 2016 році – це регіональний період. Місцева влада має право скорочувати мінімальний період володіння, але перевищувати його вони не можуть. Так, наприклад, якщо прийнятий у регіоні закон, у якому цей термін становить 4 роки, то реалізувати квартиру і при цьому не сплачувати податок можна володіючи нею саме цей термін.

Зменшення ціни не пройде

До ухвалення змін реалізацію квартири раніше терміну можна було зробити вигідною для продавця за рахунок зниження її реальної ціни у договорі. Сума угоди нижча, а отже, й податків менша.

Тепер ця історія не пройде. За основу оподаткування береться ціна, зазначена у договорі продажу квартири. У тих ситуаціях, коли вона суттєво нижча за ринкову, то при прорахунку податку братиметься за основу кадастрова вартість.

У 2016 році заниженням ціни продати квартиру обійти законну сплату податків не вдасться.

Якщо немає часу чекати

Якщо чекати на зазначений термін не виходить, і продавати квартиру потрібно, є кілька варіантів, як зменшити податкове навантаження. Для колишнього власника громадянина Росії податок у своїй становить 13%, а нерезидентів 30%.

Варіанти:

1. Платити податок від фактичного прибутку, а чи не від суми продажу квартири. Приклад: квартира куплена за одну суму, а продається за іншу, швидше за все вище. Така ситуація можлива, якщо житло продається в новобудові. Інвестиційні компанії закуповують квадратні метри ще на етапі отримання дозвільних документів, а продаж уже проводять на етапі готовності. Податковою базою буде різниця цін. Але отримати таку «знижку» можна лише за наявності документів, що підтверджують.
2. "Мінус мільйон". Якщо вдалося купити квартиру дешевше, ніж за 1 млн., то база формується як сума продажу з вирахуванням цієї суми. Залишок оподатковується у стандартному розмірі. Якщо ціна квартири менша за цю суму, то податок з неї зовсім не платиться.

Причому вибір варіанта має зробити власник. Вигідність того чи іншого варіанту варто розглядати з позиції того, скільки саме коштів було витрачено на покупку квартири.

Перший варіант доцільно використовувати якщо сума покупки більше 1 млн, тому що в цьому випадку не потрібне документальне підтвердження покупної вартості.

Скористатися двома варіантами зменшення податкової бази не можна. Складнощі також можуть виникнути, якщо в один рік продається 2 об'єкти нерухомості. У законі прописується можливість користування різними методами для різних об'єктів, залежно від вигоди та теоретичні зробити це міністерство фінансів це теж дозволяє.

Але практично податківці відмовляють у наданні різних типів зменшення суми податкової бази. Є, звичайно, варіант звернутися до суду щодо цього рішення, але прецеденти були і вирішувалися вони не на користь заявника.

Навіть якщо податок не нараховується на дохід, отриманий від продажу, декларацію подавати потрібно обов'язково, інакше буде накладено штраф. Або ще гірше податок доведеться сплатити з усієї суми продажу, яка зазначена у договорі. Також можливим наслідком, який регламентується вже не податковим, а кримінальним кодексом.

Особливості оподаткування

Якщо об'єкт перебувати у частковій власності, то тут є свої нюанси при продажу в ситуації, якщо термін, який має бути квартира у власності менше 5 років. Так, якщо нерухомість реалізується за 1 договором усіма учасниками часткової власності, то сума вирахування 1 млн, ділиться між ними відповідно до пропорцій володіння кожним.

У ситуації, коли продаж частки кожного здійснюватиметься за окремими договорами купівлі-продажу, свій «вирахований» мільйон отримує кожен із власників. Але ця ситуація можлива лише якщо є реальна можливість виділити частку володіння натурою.

Ще одна умова для такого її продажу – наявність окремого права власності.

Резиденти, нерезиденти

Податковий резидент - це особа, яка проживає на території РФ постійно, під цим терміном мається на увазі більше 183 дні. Якщо особа проживає на території меншою за цей термін, то при продажі квартири, яка перебувала у власності менше п'яти років, доведеться сплачувати податок у розмірі 30%.

Деякі нюанси:

1. Якщо особа проживає за межами РФ і отримує спадщину, яка хоче продати, то їй доведеться сплатити податок у розмірі 30%.
2. Якщо житель Росії отримує спадщину за межами країни, то за його продажу йому потрібно сплатити до скарбниці 13% вартості.

Наслідки для інвесторів

Тепер багатьом інвесторам закуповувати квартири буде невигідно, адже термін у 5 років не малий, а цей час доведеться виконувати всі зобов'язання щодо майна. До того ж, тепер неможливо продати квадратні метри за заниженою ціною, все одно платити обов'язковий податок доведеться сповна.

Очікується, що в 2016-2017 роках зменшиться кількість спекулянтів, які заробляють на перепродажах, оскільки було вжито всіх заходів щодо ускладнення ним життя.

Подати декларацію просто

Для подання даних до податкової служби потрібно:

1. Копія паспорта та ідентифікаційного коду.
2. Копія договору купівлі-продажу, підписаного двома сторонами.
3. Фінансовий документ, що підтверджує факт продажу.
4. Якщо справа стосується часткової власності, то слід подати ще й заяву про розподіл податку.

Висновок

Механізм заробітку на перепродажі квартир із ухваленням змін до податкового кодексу сильно ускладнився. Тепер такі доходи зменшуватимуться або їх отримання буде надто складним для реалізації. Для простих громадян, які з якихось причин хочуть продати свою квартиру і при цьому вона перебуває у власності менше 5 років, є ряд можливостей зменшити податок.

Увага! У зв'язку з останніми змінами у законодавстві, юридична інформація у цій статті могла застаріти!

Наш юрист може безкоштовно Вас проконсультувати – напишіть питання у формі нижче: