Trebam li kupiti nasljedni stan?

Često ljudi odbijaju kupiti stan samo iz jednog razloga - on je prešao na prodavača nasljeđem. Prevelik je rizik budućih sudskih sporova s ​​nepoznatim nasljednicima, koji bi se nakon pet ili deset godina mogli iznenada pojaviti i zatražiti svoja prava na stan uz zahtjev za poništavanje ugovora o kupoprodaji stana. U tom slučaju potencijalni kupac odluku suda vidi kao nepredvidivu. Je li ovaj oprez opravdan ili strah dolazi od neizvjesnosti i nepoznavanja problematike?

Često ljudi odbijaju kupiti stan samo iz jednog razloga - on je prešao na prodavača nasljeđem. Prevelik je rizik budućih sudskih sporova s ​​nepoznatim nasljednicima, koji bi se nakon pet ili deset godina mogli iznenada pojaviti i zatražiti svoja prava na stan uz zahtjev za poništavanje ugovora o kupoprodaji stana. U tom slučaju potencijalni kupac odluku suda vidi kao nepredvidivu. Je li ovaj oprez opravdan ili strah dolazi od neizvjesnosti i nepoznavanja problematike?

Dugačak niz nasljednika

Prisjetimo se glavnih zakonodavnih normi sadržanih u Građanskom zakoniku (potpune informacije sadržane su u odjeljku "Zakon o nasljeđivanju", članci 1110-1185).

Imovina se nasljeđuje oporukom ili zakonom (članak 1111. Građanskog zakonika). Drugi stupa na snagu u nedostatku prvog.

Oporuka se može sastaviti u korist bilo koje osobe (članak 1119. Građanskog zakona), koja će u odsutnosti podnositelja zahtjeva dobiti sve za obvezni udio u nasljedstvu. Pravo na obvezni udio imaju maloljetna ili invalidna djeca ostavitelja, njegovog bračnog druga i roditelja invalida, kao i uzdržavanih invalida (članak 1149.). Oni dobivaju najmanje polovicu udjela koji bi svakom od njih pripadao u slučaju nasljeđivanja po zakonu.

Oporuka može biti više, a valjanom se smatra zadnja po datumu.

Oporuka se u sudskom postupku može proglasiti nevaljanom ako je krivotvorena ili ako je u vrijeme sastavljanja osoba bila nesposobna.

Ostavitelj može imenovati izvršitelja (članak 1134. Građanskog zakonika) koji će pomoći u civiliziranom prijenosu imovine na nasljednike, sve dok se konačno ne posvađaju.

Ako oporuke nije bilo ili ju je sud priznao lažnom ili nevaljanom, onda se imovina nasljeđuje po zakonu. U ovom slučaju vrijedi pravilo slijeda: nasljednici svakog sljedećeg reda stupaju u nasljedstvo samo u odsutnosti nasljednika iz prethodnog reda (ili u slučaju njihovog odbijanja od nasljedstva, lišenja nasljedstva po sudu - čl. . 1117 o nedostojnim nasljednicima). Redoslijed i popis nasljednika navedeni su u čl. 1142-1145 i čl. 1148:

1. faza: djeca, bračni drug i roditelji ostavitelja (čl. 1142). Ostaviteljevi unuci i njihovi potomci nasljeđuju po pravu zastupanja (ako je jedan od nasljednika prvog stupnja umro prije ostavitelja, tada njegov udio prelazi u jednakim dijelovima na njegove potomke, odnosno na ostaviteljeve unuke).

2. faza: puna i polubraća i sestre ostavitelja, njegov djed i baka, kako s očeve tako i s majčine strane. Djeca ostaviteljeve punopravne i polubraće i sestara (oporučiteljevih nećaka i nećakinja) nasljeđuju po pravu zastupanja (čl. 1143).

3. faza: punoljetna i polubraća i sestre oporučiteljevih roditelja (oporučiteljevi ujaci i tetka). Rođaci i sestre ostavitelja nasljeđuju po pravu zastupanja (čl. 1144).

4. stadij: rođaci trećeg stupnja srodstva - ostaviteljevi pradjedovi i prabake.

5. faza: djeca ostaviteljevih nećaka i nećakinja (prabraćice i unuke) i braća i sestre njegovih djedova i baka (praujaci i bake).

6. stupanj: rođaci petog stupnja srodstva - djeca ostavičevih rođaka i unuka (pra-praunučad i praunuke), djeca njegovih rođaka i sestara (pranećaci i nećakinje) i djeca njegovi prastričevi i bake (praujaci i tetke).

7. faza: posinci, pokćeri, očuh i maćeha ostavitelja.

Ako se nitko nije izjasnio o pravima na nasljedstvo, imovina se naziva escheat i odlazi u državu, a zatim se, u pravilu, prodaje na dražbi.

O vremenu nasljedstva

Rok za sklapanje nasljedstva (članak 1154. Građanskog zakonika) je 6 mjeseci od dana otvaranja nasljedstva (dan smrti ostavitelja ili dan njegovog priznanja od strane suda mrtvim). Ako osoba naslijedi imovinu zbog odbijanja prethodnog nasljednika, tada se na rok dodaju tri mjeseca, odnosno novi nasljednik ima devet mjeseci da upiše nasljedstvo.

Ako šestomjesečni rok propusti nasljednik, onda njegov slučaj nije beznadan, kako stoji u čl. 1155: „Sud može vratiti to razdoblje i priznati nasljedniku da je prihvatio nasljedstvo ako nasljednik nije znao i nije trebao znati za otvaranje nasljedstva ili je propustio to razdoblje iz drugih valjanih razloga i pod uvjetom da nasljednik , koji je propustio rok utvrđen za prihvaćanje nasljedstva, obratio se sudu u roku od šest mjeseci nakon što su razlozi za propuštanje tog roka nestali.”

Drugim riječima, ako je osoba imala valjan razlog, na primjer, bila je bolesna, dugo je bila odsutna s posla u inozemstvu itd., tada joj sud može vratiti nasljedno pravo.

Pitanje se može riješiti bez sudskog postupka, "uz pismenu suglasnost svih ostalih nasljednika koji su prihvatili nasljedstvo".

Ono što je najvažnije, rok zastare nasljedstva nije zakonom ograničen. Nasljednik se mora obratiti sudu u roku od tri godine od trenutka kada je saznao za ostaviočevu smrt. No, za to bi mogao saznati nakon 5, 10 ili 15 godina, ako se prepozna razlog za tako dugo neznanje kao valjan. Upravo u toj privremenoj neizvjesnosti leži glavna opasnost za kupca nasljednog stana: neobjavljeni nasljednik može se pojaviti u bilo kojem trenutku, čak i godinama nakon smrti vlasnika stana. Jedina nada kupca je sudska odluka u njegovu korist.

Sudovi - za dobrovjernog kupca

U posljednjih 10-12 godina kupac naslijeđenog stana ima sve više šansi da zakonski zaštiti svoja prava i zadrži kupnju. Presuda Ustavnog suda Ruske Federacije od 21. travnja 2003. naziva se povijesnom, njezina se suština svodi na činjenicu da osoba koja sebe smatra vlasnikom imovine ne može povratiti tu imovinu ako ju je kupio bona fide stjecatelj. . Oznake dobrovjernog stjecatelja utvrđene su čl. 302 Građanskog zakonika Ruske Federacije: to je onaj koji je imovinu stekao uz naknadu, a također nije znao i nije mogao znati da prodavatelj nema pravo otuđiti ovu imovinu („ako je imovina stečena za naknada od osobe koja je nije imala pravo otuđiti, za koju stjecatelj nije znao i nije mogao znati "(savjestan stjecatelj)").

Usput, ovdje se nameće još jedan važan aspekt: ​​ako je imovina kupljena po sniženoj cijeni, onda sud takvo stjecanje može kvalificirati kao nepošteno. Bez sumnje, u ugovoru o kupoprodaji stana bolje je navesti punu cijenu - to ne samo da jamči povrat svih sredstava utrošenih na kupnju, odnosno priznanje transakcije nevaljanom, već i uvjerljivo potvrđuje dobru vjeru stjecanja.

Dodatnu podršku kupcima pružila je Rezolucija Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije od 29.4.2010. ). Stavak 38. kaže da se „stjecatelj priznaje u dobroj vjeri ako dokaže da tijekom transakcije nije znao i nije trebao znati za protupravnost prodavateljeva otuđenja imovine, a posebno je poduzeo sve razumne mjere da utvrdi isključiti ovlasti prodavatelja da otuđi nekretninu.”

No, najvrjednija i ključna preporuka sudovima data je u Rezoluciji Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije od 29. svibnja 2012. br. 9 "O sudskoj praksi u nasljednim predmetima", stavak 42: "Ako, kada prihvaćanje nasljedstva nakon isteka utvrđenog roka, u skladu s pravilima čl. 1155 Građanskog zakonika Ruske Federacije vraćanje naslijeđene imovine u naravi nemoguće je zbog nepostojanja odgovarajuće imovine od nasljednika koji je pravodobno prihvatio nasljedstvo, bez obzira na razloge zbog kojih ga je postalo nemoguće vratiti u naravi, nasljednik koji je prihvatio nasljedstvo nakon proteka utvrđenog roka ima pravo samo na novčanu naknadu za svoj udio u nasljedstvu (kada prihvati nasljedstvo nakon isteka određenog roka uz pristanak ostalih nasljednika - pod uvjetom da drugačije nije predviđeno pisanim sporazumom između nasljednika). U ovom slučaju stvarna vrijednost naslijeđene imovine procjenjuje se u trenutku njezina stjecanja, odnosno na dan otvaranja nasljedstva (članak 1105. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Drugim riječima, ako je naslijeđeni stan prodan, a potom se pojavio novi nasljednik i zahtijeva da se transakcija proglasi nevažećom, tada može dobiti samo novčanu naknadu za svoj dio nasljedstva, za što će se morati obratiti onim nasljednicima koji prodao stan.

Možemo reći da su sudovi u teoriji na strani bona fide kupca. U sudskoj praksi ima primjera obrnutih odluka, ali ih je malo.

Pa ipak, teorija ostaje teorija, a glavne nijanse i problemi bolje su poznati profesionalcima koji neminovno nailaze na nasljedne nekretnine.

Trebate li kupiti?

Na takvo pitanje rijetko tko može bolje odgovoriti od posrednika u prodaji nekretnina, koji iza sebe imaju dugogodišnju praksu prodaje nasljednih stanova. A ako se odlučite za kupnju, bolje je unaprijed predvidjeti moguće rizike. Za savjet smo se obratili stručnjacima iz moskovskih agencija za nekretnine.

- Isplati li se kupiti naslijeđeni stan? Koliki su rizici za kupca i koji su? Je li važno u ugovoru navesti punu cijenu?

Vitalij Ponomarev, upravitelj BEST-Nekretnine, podružnica Na Barrikadnaya: “Prije kupnje bilo kojeg stana, posebno "nasljednog", morate identificirati sve moguće rizike za kupca. Glavni rizik kupnje stana koji je prodavatelj stekao nasljeđivanjem je nemogućnost provjere svih potencijalnih nasljednika koji mogu zatražiti nasljednu imovinu. Kupac i njegov agent za nekretnine neće moći saznati sve rođake koji mogu tražiti svoja prava. Bliski rođaci možda ne znaju uvijek za takve potencijalne nasljednike.

Odmah primjer iz prakse: nakon smrti muškarca, sin iz prvog braka, za koji “jedina” (kako je vjerovala) kćer iz drugog braka, nije znala za pravo nasljedstva.

Opći rok zastare je tri godine. Ali u ovom slučaju tri godine se ne računaju od trenutka smrti ostavitelja, već od trenutka kada je nasljednik saznao ili je trebao saznati za smrt takve osobe. A za smrt rođaka nasljednik bi mogao saznati nakon nekoliko godina, na primjer, u vezi s dugim putovanjem u inozemstvo, služenjem vojnog roka, zatvorom ili je nasljednik 2. ili 3. stupnja (u nedostatku nasljednika raniji obrat) i rijetko komunicirao s pokojnikom. Stoga se ne može jamčiti da takva osoba neće tražiti svoje pravo na udio u stanu nakon 3, 5 ili 10 godina ako dokaže da nije znala za smrt rođaka.

U posljednje vrijeme sudska praksa u ovakvim slučajevima malo je stala na stranu osobe koja je pravodobno prihvatila nasljedstvo. Sudovi pokojnim nasljednicima poručuju da ste, ako ste "bliski" rođaci, trebali znati za smrt ostavitelja. A ako niste znali za smrt, kakva ste vi bliska rodbina? U tom slučaju zastara se smatra od trenutka smrti. Ali to ne jamči da potencijalni nasljednik neće moći vratiti rok za prihvaćanje nasljedstva.

Puni trošak u ugovoru treba navesti pri kupnji bilo kojeg stana, jer samo to jamči mogućnost pune naknade u slučaju raskida transakcije. U nasljednim stanovima nije moguće SVE provjeriti, stoga niti jedan agent za nekretnine ne može 100% jamčiti svom klijentu-kupcu da nema rizika kod pojavljivanja drugih podnositelja zahtjeva za stan, te će, sukladno tome, cijeli iznos biti vraćen ako vrijednost je podcijenjeno u ugovoru. Odluka je na kupcu. Ponekad kupci preuzimaju takav rizik prilikom kupnje, a pritom dobivaju nešto vrijednije i važnije za sebe.

Ali važno je razumjeti kakva je konkretna situacija u određenoj transakciji. Nemoguće je uopće reći ni "za" ni "protiv" kupnje nasljednih stanova. Kao i kod svake transakcije nekretninama, potrebno je duboko procijeniti situaciju za svaki stan pojedinačno."

Oksana Myagkova, odvjetnica sekundarne podružnice agencije "Azbuka Zhilya": “Zbog činjenice da svaka kupnja stana od strane kupca može biti rizična, ne bismo jednoznačno odgovorili isplati li se ili ne kupiti naslijeđeni stan. Da biste to učinili, morate se upoznati s dokumentima i poviješću stana, a nasljedstvo nije isto. Od 2001. godine na snazi ​​je treći dio Građanskog zakona Ruske Federacije, koji regulira nasljedno pravo, čijim je uvođenjem povećan krug nasljednika. U ovom trenutku ne postoji jedinstvena baza podataka o srodnicima-nasljednicima ostavitelja, stoga se ne može nedvojbeno potvrditi jesu li svi nasljednici naslijedili ili je nečije pravo povrijeđeno.

Nasljedstvo se može prihvatiti u roku od šest mjeseci od dana otvaranja nasljedstva. Nakon šest mjeseci, na zahtjev nasljednika koji je propustio rok za prihvaćanje nasljedstva, oštećenom je nasljedniku povrijeđeno pravo na temelju i sukladno čl. 1155 Građanskog zakona Ruske Federacije može vratiti i zatražiti udio u naslijeđenom stanu, to je rizik kupca naslijeđenog stana. Prodaja ili kupnja tri godine nakon nasljedstva, iz prakse, najsigurnije je, jer u tom razdoblju, u pravilu, svi nasljednici imaju priliku saznati o otvaranju nasljedstva (dan smrti ostavitelja priznaje se kao dan otvaranja nasljedstva (član 1114. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Federacija)), a to je rok dovoljan da povrate njihova povrijeđena prava.

Kako za nasljedni stan, tako i za svaki drugi potrebno je u kupoprodajnom ugovoru navesti punu tržišnu vrijednost kupljenog stana, jer u slučaju raskida ugovora o kupoprodaji stana, prodavatelj je dužan vratiti kupcu novac naznačen i primljen ugovorom o kupoprodaji, a nasljednik čije je pravo povrijeđeno može zahtijevati ili dio naslijeđenog stana ili udjela u vrijednosti prodanog naslijeđenog stana. I, naravno, bit će mu zanimljivije da od nasljednika-prodavača dobije dio pune vrijednosti navedene u ugovoru o kupoprodaji stana.

- Oksana, je li u praksi Vaše tvrtke bilo indikativnih slučajeva transakcija s naslijeđenim nekretninama i što biste savjetovali potencijalnim klijentima (prodavačima i kupcima)?

Naša agencija je izdala više od jedne transakcije s nasljednim stanovima, nakon što je prethodno poduzela potrebne radnje za smanjenje rizika od stjecanja nasljednog stana. Jedna od tih radnji je primanje javnobilježničke izjave od nasljednika prema kojoj se nasljednici-prodavači obvezuju da će se samostalno i o svom trošku obračunati s nepoznatim nasljednicima (ako se iznenada pojave i izjasne o povrijeđenim pravima), čime se sprječava oduzimanje nasljednog stana od kupca.

- A ako su propušteni uvjeti nasljeđivanja i stan je sudski uknjižen, koliko je onda loš za prodaju? Ili je to formalizirano sudskom odlukom kao rezultat spora između nasljednika? Utječe li to na likvidnost, cijenu stana?

Za profesionalce takav promet nekretninama, prema kojem je pravomoćna sudska odluka, uključujući i sudsku odluku o obnovi uvjeta nasljeđivanja, nije posebnost. Teoretski, ako postoji pravomoćna sudska odluka, to smatramo potvrdom da je pitanje nasljednika i stana već razmotreno, te je spor završen. S ove točke gledišta, takav naslovni dokument malo smiruje i ne utječe na likvidnost, kao ni na cijenu. Međutim, svi slučajevi su individualni."

Nasljedstvo i notar

Proučavajući nijanse donošenja zakona ili raspravljajući o preporučljivosti kupnje nasljedne nekretnine, ne može se ne obratiti glavnoj osobi zaduženoj za nasljedne poslove - bilježniku. Osim toga, najnovije inovacije u javnobilježničkom zakonodavstvu omogućile su bolju zaštitu bona fide kupca i transparentnost informacija. Pomoglo nam je razumijevanje glavnih problema Aleksej Komarov, notar iz Sankt Peterburga.

- Koji bilježnik može obavljati nasljedni posao - samo onaj kome je određena adresa ili bilo koji javni bilježnik kojeg izabere ostavitelj?

Od 2012. godine, u St. Petersburgu, nasljednici da otvore nasljedni slučaj nakon smrti ostavitelja imaju pravo podnijeti zahtjev bilo kojem bilježniku. Za nasljednike je važno da ne propuste zakonom utvrđen rok za prihvaćanje nasljedstva - 6 mjeseci.

- Može li nastati situacija kada isto nasljedstvo održavaju različiti javni bilježnici?

To se može dogoditi samo kao posljedica kvara elektroničkog sustava, što je gotovo nemoguće. Čak i ako se to dogodi, javni bilježnici koji vode nasljedni predmet u programu će vidjeti da je nasljedni predmet pogrešno otvoren i problem će biti riješen. Interesi nasljednika, u svakom slučaju, neće patiti.

- Ako je ostavitelj umro, da li bilježnik o tome obavještava nasljednike (ako postoji oporuka) ili se nasljednici trebaju sami prijaviti?

Stjecanje kao rezultat prihvaćanja nasljedstva imovinskih prava i obveza ostavitelja pravo je nasljednika i, u pravilu, ne stvara nikakve obveze za potencijalne nasljednike.

- Koliko koštaju usluge javnog bilježnika koji vodi nasljedni predmet i kakav je posao bilježnika u slučaju naslijeđenog stana?

Zadaća javnog bilježnika je osigurati pravni prijenos imovine i/ili imovinskih prava i obveza ostavitelja, na temelju njegove volje, izražene u oporuci ili, u njegovoj odsutnosti, u skladu sa zakonom. Kontrola nad pravnim prijenosom prava vrlo je važna sa stajališta građanskog prometa, jer jamči novom vlasniku, koji je nekretninu stekao od nasljednika, stabilan naslov vlasnika. Trošak upisa nasljedstva sastoji se od mnogo čimbenika i ovisi o sastavu imovine, broju nasljednika i pogodnostima koje imaju itd. U prosjeku, formaliziranje nasljedstva košta nasljednika od 7.000 do 10.000 rubalja.

Je li u Moskvi stvorena jedinstvena baza podataka ovjerenih oporuka, što se planiralo učiniti 2014. godine? Ako je tako, kako će funkcionirati i tko će ga moći koristiti?

- Sama baza - kao obrazac - postoji, o kapacitetu punjenja trebate provjeriti u FNP-u, ali mislim da su u Sankt Peterburgu svi javni bilježnici tamo već predali svoje oporuke.

Napomena: Podsjetimo, 1. srpnja 2014. godine počeo je s radom Sveruski registar nasljednih predmeta koji, između ostalog, uključuje sve podatke o oporukama i njihovom poništenju. To će vam omogućiti prikupljanje svih podataka na jednom portalu i izbjegavanje ponovnog otvaranja predmeta, umnožavanja i prijevare s lažnim oporukama, čime ćete puno bolje zaštititi prava nasljednika. U Moskvi je djelovao sličan program "Nasljeđe bez granica" u kojem je registrirano 710 tisuća nasljednih slučajeva, a zatim su ti podaci prebačeni u novi ruski registar.

- Što biste savjetovali kupcu stana koji je naslijedio prodavač? Postoje li, po Vašem mišljenju, rizici i kako ih se minimizira?

Problem je u tome što se danas u Rusiji može osporiti bilo koja osnova vlasništva prodavatelja. Bez obzira na to koja se transakcija nalazi u osnovi naslova. Sam ostavitelj je mogao steći nasljednu imovinu transakcijom u jednostavnom pisanom obliku, a njegovo pravo upisano u Jedinstveni državni registar pravnih osoba može biti osporeno ili ništavno.

- Što biste savjetovali kupcima?

1. Steći nasljednu imovinu, najmanje nakon godinu dana od dana upisa prava vlasništva na vlasnika. Jedna godina je rok zastare za poništivu transakciju.

2. U transakciji kupnje navedite samo stvarnu cijenu. To je važno u slučaju raskida ugovora ili njegovog poništenja te za bilo koji oblik transakcije (PPF ili javnobilježnički), kao i zbog činjenice da od 01.01.2015. javnobilježnička isprava ima posebnu dokaznu snagu na sudu, usmjerenu na štiteći bona fide stjecatelja. Stoga će biti čudno ako kupac cijenu koja je navedena u transakciji i koja je njezin bitan uvjet počne tumačiti drugačije nego što je navedeno u tekstu ugovora.

3. Odaberite javnobilježnički oblik transakcije - budući da je, prema sudskoj praksi, kupac u ovom slučaju priznat kao bona fide vlasnik, što daje jamstvo da imovina neće biti vraćena od njega ako se transakcija proglasi nevaljanom, uzimajući u obzir izmjene i dopune iz čl. 302 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Osim toga, od 1. siječnja 2015. cijene za javnobilježničke usluge smanjene su za tri puta, a prosječna vrijednost transakcije bit će 10.000 -12.000 rubalja.

Osiguranje naslova - dodatna zaštita

Danas, kupnjom nasljednog stana, kupac je bolje zaštićen od nevolja nego, recimo, prije 10-15 godina. Rizici su smanjeni, ali nisu isključeni. Dodatnu zaštitu može pružiti osiguranje vlasništva, koje još nije dobilo dužno priznanje u Rusiji i malo je traženo. Ne nudi svako osiguravajuće društvo takvu uslugu, iako se osiguranje naslova smatra obećavajućim za Rusiju, to je pouzdan instrument financijske zaštite za vlasnika.