Trebam li kupiti nasljedni stan?

Često ljudi odbijaju kupiti stan iz samo jednog razloga - on je nasljedstvom prešao na prodavača. Rizik od budućih parnica s nepoznatim nasljednicima je prevelik, koji se mogu iznenada pojaviti pet ili deset godina kasnije i zatražiti svoja prava na stan zajedno s tužbom da ponište ugovor o prodaji stana. U ovom slučaju, potencijalni kupac smatra odluku suda nepredvidivom. Je li ovaj oprez opravdan ili strah dolazi od neizvjesnosti i nepoznavanja tog pitanja?

Često ljudi odbijaju kupiti stan iz samo jednog razloga - on je nasljedstvom prešao na prodavača. Rizik od budućih parnica s nepoznatim nasljednicima je prevelik, koji se mogu iznenada pojaviti pet ili deset godina kasnije i zatražiti svoja prava na stan zajedno s tužbom da ponište ugovor o prodaji stana. U ovom slučaju, potencijalni kupac smatra odluku suda nepredvidivom. Je li ovaj oprez opravdan ili strah dolazi od neizvjesnosti i nepoznavanja tog pitanja?

Dugačak niz nasljednika

Podsjetimo se na glavne zakonodavne norme sadržane u Građanskom zakoniku (potpune informacije sadržane su u odjeljku "Zakon o nasljeđivanju", članovi 1110-1185).

Imovina se nasljeđuje testamentom ili zakonom (član 1111 Građanskog zakonika). Drugi stupa na snagu u nedostatku prvog.

Oporuka se može sastaviti u korist bilo koje osobe (član 1119 Građanskog zakonika), koja će sve primiti u odsustvu podnosioca zahtjeva za obavezni udio u nasljedstvu. Maloljetna ili invalidna djeca ostavioca, njegovog supružnika i roditelja sa invaliditetom, kao i izdržavana lica sa invaliditetom imaju pravo na obaveznu dionicu (član 1149). Oni primaju najmanje polovinu udjela koji bi svakom od njih pripadali u slučaju nasljeđivanja po zakonu.

Može biti nekoliko oporuka, a posljednja po datumu smatra se valjanom.

Oporuka se u sudskom postupku može proglasiti nevažećom ako je krivotvorena ili ako je osoba u vrijeme sastavljanja bila onesposobljena.

Oporučitelj može imenovati izvršitelja (član 1134. Građanskog zakonika), koji će na civiliziran način pomoći u prijenosu imovine na nasljednike, dok se oni konačno ne posvađaju.

Ako nije bilo oporuke ili ju je sud priznao kao lažnu ili nevažeću, tada se imovina nasljeđuje po zakonu. U ovom slučaju vrijedi pravilo slijeda: nasljednici svakog sljedećeg poteza ulaze u nasljedstvo samo u odsustvu nasljednika prethodnog zavoja (ili u slučaju njihovog odbijanja nasljedstva, lišenjem nasljedstva po sudu - čl. 1117 o nedostojnim nasljednicima). Redoslijed i popis nasljednika navedeni su u čl. 1142-1145 i čl. 1148:

1. faza: djeca, supružnik i roditelji ostavioca (član 1142). Unuci ostavioca i njihovi potomci nasljeđuju po pravu zastupanja (ako je jedan od nasljednika prve faze umro prije ostavioca, tada njegov dio u jednakim dijelovima prelazi na njegove potomke, odnosno ostaviteljeve unuke).

2. faza: puna i polubraća i sestre ostavioca, njegov deda i baka, i sa očeve i sa majčine strane. Djeca ostaviteljeve punopravne i polubraće i sestara (ostaviteljevi nećaci i nećaci) nasljeđuju po pravu zastupanja (čl. 1143).

3. faza: puna i polubraća i sestre roditelja ostavioca (oporučiteljevi ujaci i tetka). Rođaci i sestre ostavioca nasleđuju po pravu zastupanja (čl. 1144).

4. faza: rođaci trećeg stepena srodstva-ostaviočevi pradjedovi i prabake.

5. faza: djeca ostaviteljevih nećaka i nećaka (rođaci i unuke) i braća i sestre njegovih djedova i baka (veliki ujaci i bake).

6. faza: rođaci petog stepena srodstva-djeca ostaviteljevih rođaka i unuka (prapraunuci i praunuke), djeca njegovih rođaka i sestara (pranećaci i nećake) i djeca njegovi ujaci i bake (pra strici i tetke).

7. faza: pastorci, pastorke, očuh i maćeha ostavioca.

Ako nitko nije prijavio pravo na nasljedstvo, nekretnina se naziva escheat i ide državi, a zatim se u pravilu prodaje na aukciji.

O vremenu nasljeđivanja

Rok za stupanje u nasljedstvo (član 1154. Građanskog zakonika) je 6 mjeseci od datuma otvaranja nasljedstva (dan smrti ostavioca ili dan kada ga je sud priznao mrtvim). Ako osoba naslijedi imovinu uslijed odbijanja prethodnog nasljednika, tada se roku dodaje tri mjeseca, odnosno novi nasljednik ima devet mjeseci da prijavi nasljedstvo.

Ako nasljednik propusti šestomjesečni rok, njegov slučaj nije beznadan, kako je navedeno u čl. 1155: „Sud može vratiti ovaj rok i priznati nasljednika da je prihvatio nasljedstvo ako nasljednik nije znao i nije trebao znati za otvaranje nasljedstva ili je propustio taj rok iz drugih valjanih razloga i pod uslovom da nasljednik , koji je propustio rok utvrđen za prihvatanje nasljedstva, obratio se sudu u roku od šest mjeseci nakon što su nestali razlozi za propuštanje tog roka ”.

Drugim riječima, ako je osoba imala valjani razlog, na primjer, bila je bolesna, dugo je izbivala s posla u inostranstvu itd., Sud mu može vratiti nasljedna prava.

Pitanje se može riješiti bez odlaska na sud, "uz pismenu saglasnost svih ostalih nasljednika koji su prihvatili nasljedstvo".

Ono što je najvažnije, rok zastarijevanja nasljedstva nije ograničen zakonom. Nasljednik mora izaći na sud u roku od tri godine od trenutka kada je saznao za ostaviteljevu smrt. Međutim, o tome bi mogao saznati nakon 5, 10 ili 15 godina, ako se razlog za tako dugo neznanje smatra valjanim. U ovoj privremenoj neizvjesnosti leži glavna opasnost za kupca nasljednog stana: nestalni nasljednik može se pojaviti u bilo koje vrijeme, čak i godinama nakon smrti vlasnika stana. Jedina nada kupca je sudska odluka u njegovu korist.

Sudovi - za dobrog kupca

U posljednjih 10-12 godina kupac nasljednog stana ima sve više šansi da zakonski zaštiti svoja prava i zadrži kupovinu. Presuda Ustavnog suda Ruske Federacije od 21. aprila 2003. naziva se istorijskom, a njena suština se svodi na činjenicu da osoba koja sebe smatra vlasnikom imovine ne može povratiti tu nekretninu ako ju je kupio dobronamjeran kupac . Znaci dobrovjernog stjecatelja navedeni su u čl. 302 Građanskog zakonika Ruske Federacije: to je onaj koji je stekao vlasništvo uz naknadu, a također nije znao i nije mogao znati da prodavatelj nema pravo otuđiti ovu imovinu („ako je imovina stečena za naknada od lica koje nije imalo pravo da je otuđi, za koju sticalac nije znao i nije mogao znati "(savesni sticalac)").

Usput, ovdje se javlja još jedan važan aspekt: ​​ako je nekretnina kupljena po nižoj cijeni, sud može takvo stjecanje okvalificirati kao nepravedno. Bez sumnje, bolje je naznačiti punu cijenu u ugovoru o prodaji stana - to ne samo da jamči vraćanje svih sredstava potrošenih na kupovinu u malo, odnosno priznavanje transakcije kao nevažeće, već i uvjerljivo potvrđuje dobru namjeru stjecanja.

Dodatnu podršku kupcima pružila je Rezolucija Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije od 29.04.2010. („O nekim pitanjima koja se pojavljuju u sudskoj praksi pri rješavanju sporova u vezi sa zaštitom imovinskih prava i drugih imovinskih prava ”). U stavku 38 navodi se da se "stjecatelj priznaje kao dobronamjeran ako dokaže da tijekom transakcije nije znao i nije trebao znati za nezakonito otuđenje imovine od strane prodavatelja, posebno je poduzeo sve razumne mjere da saznati ovlasti prodavatelja da otuđi imovinu. "

Ali najvrednija i ključna preporuka sudovima data je u Rezoluciji Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije od 29. maja 2012. godine br. 9 „O sudskoj praksi u ostavinskim predmetima“, stav 42: „Ako, kada prihvatanje nasljedstva nakon isteka utvrđenog roka, u skladu s pravilima čl. 1155 Građanskog zakonika Ruske Federacije, povratak naslijeđene imovine u naturi nemoguć je zbog nepostojanja odgovarajuće imovine od nasljednika koji je pravovremeno prihvatio nasljedstvo, bez obzira na razloge zbog kojih je bilo nemoguće vratiti ga u naturi, naslednik koji je nasledstvo prihvatio po isteku utvrđenog roka ima pravo samo na novčanu naknadu za svoj udeo u nasleđu (pri prihvatanju nasledstva po isteku utvrđenog roka uz saglasnost drugih naslednika - pod uslovom da nije drugačije predviđeno sporazumom sklopljenim u pisanoj formi između nasljednika). U ovom slučaju, stvarna vrijednost naslijeđene imovine procjenjuje se u vrijeme njenog stjecanja, odnosno na dan otvaranja nasljedstva (član 1105. Građanskog zakonika Ruske Federacije). "

Drugim riječima, ako je naslijeđeni stan prodan, a zatim se pojavi novi nasljednik i zahtijeva da transakciju prizna kao nevažeću, tada može dobiti samo novčanu naknadu za svoj dio nasljedstva, za koji će se morati prijaviti tim nasljednicima koji je prodao stan.

Možemo reći da su, u teoriji, sudovi na strani vjernog kupca. U sudskoj praksi postoje primjeri preinačenja odluka, ali ih je malo.

Ipak, teorija ostaje teorija, a glavne nijanse i problemi bolje su poznati profesionalcima koji se neizbježno suočavaju s nasljednim nekretninama.

Treba li kupiti?

Teško da bi netko mogao odgovoriti na takvo pitanje bolje od realtora, koji iza sebe imaju dugogodišnju praksu prodaje nasljednih stanova. A ako se odlučite za kupovinu, bolje je unaprijed predvidjeti moguće rizike. Za savjet smo se obratili stručnjacima iz moskovskih agencija za nekretnine.

- Vrijedi li kupiti naslijeđeni stan? Koliki su rizici za kupca i koji su oni? Je li važno u ugovoru navesti punu cijenu?

Vitaly Ponomarev, menadžer BEST-Real Estate, podružnica Na Barrikadnaya: „Prije nego što kupite bilo koji stan, posebno" nasljedni ", morate identificirati sve moguće rizike za kupca. Glavni rizik kupovine stana koji je prodavac stekao nasljeđivanjem je nemogućnost provjere svih potencijalnih nasljednika koji mogu zatražiti nasljedstvo. Kupac i njegov nekretnina neće moći saznati za svu rodbinu koja može zahtijevati njihova prava. Bliski rođaci možda ne znaju uvijek za takve potencijalne nasljednike.

Primjer iz prakse: nakon smrti čovjeka, njegov sin iz prvog braka, o kojem „jedina“ (kako je vjerovala) kćerka iz drugog braka, nije znala za prava nasljedstva.

Opći rok zastare je tri godine. Ali u ovom slučaju tri godine ne računaju se od trenutka smrti oporučitelja, već od trenutka kada je nasljednik saznao ili je trebao saznati za smrt takve osobe. A nasljednik bi mogao saznati za smrt rođaka za nekoliko godina, na primjer, u vezi s dugim putovanjem u inostranstvo, služenjem vojnog roka, zatvorom, ili je nasljednik druge ili treće faze (u nedostatku nasljednika raniji zaokret) i rijetko se komuniciralo s pokojnikom. Stoga se ne može garantirati da takva osoba neće tražiti svoje pravo na udio u stanu nakon 3, 5 ili 10 godina ako dokaže da nije znala za smrt rođaka.

Nedavno je sudska praksa u takvim slučajevima pomalo stala na stranu osobe koja je na vrijeme prihvatila nasljedstvo. Sudovi kažu pokojnim nasljednicima da ste, ako ste "bliski" rođaci, trebali znati za smrt oporučitelja. A ako niste znali za smrt, kakvi ste bliski rođaci? U ovom slučaju zastara se smatra od trenutka smrti. Ali to ne garantira da potencijalni nasljednik neće moći vratiti rok za prihvatanje nasljedstva.

Punu cijenu u ugovoru treba navesti pri kupnji bilo kojeg stana, jer samo to jamči mogućnost potpune naknade u slučaju prestanka transakcije. U nasljednim stanovima nije moguće provjeriti SVE, stoga niti jedan nekretnina ne može 100% jamčiti svom klijentu-kupcu odsustvo rizika s pojavom drugih podnositelja zahtjeva za stan, te, shodno tome, povrat cijelog iznosa ako je vrijednost potcenjeno u ugovoru. Odluka je na kupcu. Ponekad kupci preuzimaju takav rizik prilikom kupovine, a pri tome dobivaju nešto vrijednije i važnije za sebe.

Ali važno je razumjeti koja je specifična situacija u određenoj transakciji. Nemoguće je reći „za“ ili „protiv“ kupovine nasljednih stanova općenito. Kao i kod svake transakcije nekretnina, morate duboko procijeniti situaciju za svaki stan ponaosob. "

Oksana Myagkova, pravnica sekundarnog odjela agencije "Azbuka Zhilya": „Zbog činjenice da svaka kupovina stana od strane kupca može biti rizična, ne bismo nedvosmisleno odgovorili isplati li se kupiti naslijeđeni stan ili ne. Da biste to učinili, morate se upoznati s dokumentima i istorijom stana, a nasljedstvo nije isto. Od 2001. godine na snazi ​​je treći dio Građanskog zakonika Ruske Federacije koji regulira nasljedno pravo, čijim se uvođenjem povećao krug nasljednika. U ovom trenutku ne postoji jedinstvena baza podataka o srodnicima-nasljednicima ostavioca, pa nije moguće nedvosmisleno potvrditi jesu li svi nasljednici naslijedili ili je povrijeđeno nečije pravo.

Nasleđe se može prihvatiti u roku od šest meseci od datuma otvaranja nasledstva. Nakon šest mjeseci, na zahtjev nasljednika koji je propustio rok utvrđen za prihvatanje nasljedstva, povrijeđenom nasljedniku je povrijeđeno pravo na osnovu i u skladu sa čl. 1155 Građanskog zakonika Ruske Federacije može vratiti i zatražiti udio u naslijeđenom stanu, to je rizik kupca naslijeđenog stana. Prodaja ili kupovina tri godine nakon nasljedstva, iz prakse, najsigurnija je, jer u tom periodu, u pravilu, svi nasljednici imaju priliku saznati o otvaranju nasljedstva (dan smrti ostavioca priznaje se kao dan otvaranja nasljedstva (član 1114. Građanskog zakona Ruska Federacija)), a to je period dovoljan za vraćanje njihovih povrijeđenih prava.

I za nasljedni stan i za bilo koji drugi, potrebno je u ugovoru o kupoprodaji navesti punu tržišnu vrijednost kupljenog stana, jer u slučaju raskida ugovora o kupoprodaji stana, prodavač je dužan vratiti kupcu novac naznačen i primljen prema kupoprodajnom ugovoru, a nasljednik čije je pravo povrijeđeno može zahtijevati bilo dio naslijeđenog stana ili udjela u vrijednosti prodatog naslijeđenog stana. I, naravno, bit će mu zanimljivije da od nasljednika-prodavatelja dobije dio pune vrijednosti navedene u ugovoru o kupoprodaji stana.

- Oksana, je li u praksi vaše kompanije bilo indikativnih slučajeva transakcija naslijeđenim nekretninama i koji savjet biste mogli dati potencijalnim klijentima (prodavačima i kupcima)?

Naša agencija je sklopila više od jedne transakcije s nasljednim stanovima, prethodno obavivši potrebne radnje kako bi smanjila rizike stjecanja nasljednog stana. Jedna od ovih radnji je pribavljanje notarske izjave od nasljednika, prema kojoj se nasljednici-prodavci obavezuju da će obračunati račune s nepoznatim nasljednicima (ako se iznenada pojave i prijave svoja povrijeđena prava) samostalno i o svom trošku, čime se spriječava zapljena nasljednog stana od kupca.

- A ako su propustili uvjete nasljedstva i stan je prijavljen na sudu, koliko je onda loš za prodaju? Ili je formaliziran sudskom odlukom kao rezultat spora između nasljednika? Utječe li to na likvidnost, cijenu stana?

Za profesionalce takve transakcije nekretninama, prema kojima je vlasnički dokument sudska odluka koja je stupila na snagu, uključujući i sudsku odluku o vraćanju nasljednih uslova, nisu posebna karakteristika. Teoretski, ako postoji sudska odluka koja je stupila na snagu, smatramo to potvrdom da je pitanje nasljednika i stana već razmotreno, a spor sporan. Sa ove tačke gledišta, takav dokument o vlasništvu se malo smiruje i ne utiče na likvidnost, kao ni na cijenu. Međutim, svi su slučajevi pojedinačni. "

Nasleđe i notar

Proučavajući nijanse donošenja zakona ili raspravljajući o svrsishodnosti kupovine nasljednih nekretnina, ne može se ne obratiti glavnom licu koje je zaduženo za nasljedne poslove - notaru. Osim toga, najnovije inovacije u javnobilježničkom zakonodavstvu osigurale su bolju vjeru kupcu bolju zaštitu i transparentnost informacija. Pomogli smo nam da razumijemo glavna pitanja Aleksej Komarov, notar iz Sankt Peterburga.

- Koji bilježnik može obavljati poslove nasljeđivanja - samo onaj kome je dodijeljena određena adresa ili bilo koji notar koji je odabrao oporučitelj?

Od 2012. godine, u Sankt Peterburgu, nasljednici koji pokrenu ostavinski slučaj nakon smrti ostavioca imaju pravo da se obrate bilo kojem notaru. Za nasljednike je važno da ne propuste rok za prihvatanje nasljedstva utvrđen zakonom - 6 mjeseci.

- Može li doći do situacije kada isto nasljedstvo održavaju različiti notari?

To se može dogoditi samo kao posljedica kvara elektroničkog sistema, što je gotovo nemoguće. Čak i ako se to dogodi, javni bilježnici koji vode ostavinsku stvar vidjet će u programu da je ostavinska predmeta pogrešno otvorena i problem će biti riješen. Interesi nasljednika, u svakom slučaju, neće patiti.

- Ako je oporučitelj umro, da li notar o tome obavještava nasljednike (ako postoji testament) ili se nasljednici trebaju sami prijaviti?

Sticanje kao rezultat prihvatanja nasljedstva imovinskih prava i obaveza ostavioca pravo je nasljednika i, po općem pravilu, ne stvara nikakve obaveze za potencijalne nasljednike.

- Kolika je cijena usluga notara koji vodi ostavinski slučaj i koji je posao notara u slučaju naslijeđenog stana?

Zadatak notara je osigurati zakoniti prijenos imovine i / ili imovinskih prava i obaveza ostavioca, na osnovu njegove volje, izražene u oporuci ili, u njegovom odsustvu, u skladu sa zakonom. Kontrola legalnog prijenosa prava vrlo je važna sa stanovišta civilnog prometa, jer novom vlasniku, koji je imovinu stekao od nasljednika, jamči stabilnu vlasničku titulu. Troškovi registracije nasljedstva sastoje se od mnogih faktora i zavise od sastava imovine, broja nasljednika i beneficija koje imaju itd. U prosjeku, formalizacija nasljedstva košta nasljednika od 7.000 do 10.000 rubalja.

Je li u Moskvi stvorena jedinstvena baza ovjerenih oporuka, što je planirano za 2014. godinu? Ako je tako, kako će to funkcionirati i ko će ga moći koristiti?

- Sama baza - kao obrazac - postoji, o njenim popunjenostima morate provjeriti kod FNP -a, ali mislim da su u Sankt Peterburgu svi notari već predali svoje oporuke.

Napomena: Podsjetimo, 1. jula 2014. počeo je s radom Sveruski registar nasljednih predmeta, koji između ostalog uključuje sve podatke o oporukama i njihovom poništavanju. To će vam omogućiti da prikupite sve podatke na jednom portalu i izbjegnete ponovno otvaranje predmeta, dupliranje i prijevaru s lažnim oporukama, što će mnogo bolje zaštititi prava nasljednika. Sličan program „Nasljeđivanje bez granica“ djelovao je u Moskvi, u kojem je evidentirano 710 hiljada nasljednih predmeta, a zatim su ti podaci preneseni u novi ruski registar.

- Što biste savjetovali kupcu stana koji je prodavac naslijedio? Postoje li, po vašem mišljenju, rizici i kako se mogu umanjiti?

Problem je u tome što se danas u Rusiji može osporiti bilo koja osnova vlasništva prodavatelja. Bez obzira na to koja se transakcija nalazi pri dnu naslova. Oporučitelj je mogao steći nasljednu imovinu na osnovu transakcije u jednostavnom pisanom obliku i njegovo pravo upisano u Jedinstveni državni registar može biti osporeno ili ništavo.

- Šta biste savjetovali kupcima?

1. Steći naslijeđenu imovinu, najmanje nakon godinu dana od datuma registracije vlasništva nad vlasnikom. Jedna godina je rok zastarelosti za transakciju koja se može poništiti.

2. U kupovnoj transakciji navedite samo stvarnu cijenu. Ovo je važno u slučaju raskida ugovora ili njegove poništenja i za bilo koji oblik transakcije (PPF ili notarski), kao i zbog činjenice da od 01.01.2015. Javnobilježnička isprava ima posebnu dokaznu snagu na sudu, s ciljem štiteći dobrovoljnog sticaoca. Stoga će biti čudno ako kupac počne tumačiti cijenu navedenu u transakciji i koja je njen bitni uvjet, osim onoga što je navedeno u tekstu ugovora.

3. Odaberite oblik transakcije koji je ovjeren kod javnog bilježnika - budući da je, prema sudskoj praksi, kupac u ovom slučaju priznat kao vjerodostojni vlasnik, što daje garanciju da mu imovina neće biti vraćena ako se transakcija proglasi nevažećom, uzimajući u obzir izmjene iz čl. 302 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Osim toga, tarife za notarske usluge snižene su tri puta od 1. januara 2015. godine, a prosječna vrijednost transakcije bit će 10.000 -12.000 rubalja.

Osiguranje vlasništva - dodatna zaštita

Danas, kupujući nasljedni stan, kupac je zaštićen od problema bolje nego, recimo, prije 10-15 godina. Rizici su smanjeni, ali nisu isključeni. Dodatnu zaštitu može osigurati osiguranje vlasništva, koje u Rusiji još nije dobilo priznanje i malo je traženo. Ne nudi svako osiguravajuće društvo takvu uslugu, iako se osiguranje vlasništva smatra obećavajućim za Rusiju, ono je pouzdan alat za financijsku zaštitu vlasnika.