U kom periodu stan treba da bude u vlasništvu da se ne plaća porez

Investicione organizacije često koriste kupovinu stanova u fazi izgradnje sa njihovom naknadnom preprodajom, dok imaju prihod od razlike u cijeni. Bez obzira na cilj, prodavac ostvaruje profit, što znači da mora platiti porez. U nekim situacijama to se može izbjeći. Vrijedi znati koliko dugo stan mora biti u vlasništvu da se ne bi plaćao porez.

Porez na prodaju stana

2016. godine stupila je na snagu pravna država koja omogućava neplaćanje poreza za stan ako je u posjedu određeno vrijeme. Štaviše, važno je znati koliko godina treba biti u posjedu u svakom pojedinačnom slučaju, jer su norme raznolike.

Samo ove godine su napravljene značajne promjene, sada je ovaj period 5 godina, ranije je bio 3. Imovina koja se može prodati nakon 5 godina vlasništva i ne plaća porez uključuje:

1. Kuća, stan.
2. Ljetnikovac, vrtna kućica, okućnica.
3. Ostala imovina.

Ako je prije prodaje bilo kraće trajanje vlasništva, tada morate popuniti deklaraciju i platiti naknadu od 13%.

Planirano je da se usvoji minimalna stopa staža od 7 godina, zatim su se zakonodavci zaustavili na 5 godina.

Značajne promjene

Nova pravila važe za nekretnine kupljene nakon 01.01.2016. Ako je imovina kupljena prije ovog roka, onda se može prodati bez štete po vaš vlastiti budžet za 3 godine.

Treba ispravno shvatiti da je datum od kojeg se računa period vlasništva:

• Prilikom kupovine stana - datum registracije činjenice prijenosa vlasništva, tada će u potvrdi biti naznačen datum od kojeg se treba računati.
• Ako se prodaja odnosi na naslijeđene nekretnine, onda ovaj rok počinje teći od dana otvaranja zaostavštine, odnosno od dana smrti onog koji je ostavio zaostavštinu.

Bitan! Ako je stan uknjižen u svojini nakon 1. januara 2016. godine, onda se za oporezivanje uzima opšti ili regionalni period vlasništva nekretnine, kada se prodaje 2016. godine ili kasnije.

Što se tiče terminologije, radi se o novim pojmovima koji se ranije nisu koristili u zakonu. Minimalno ograničenje vlasništva je pet godina. Za pojedinačne objekte ovaj rok ostaje tri godine, a zavisi od načina sticanja prava svojine, tačnije:

1. Prilikom dobijanja stana kao rezultat nasljeđivanja ili prilikom izvršenja ugovora o poklonu od strane bliskog srodnika.
2. Imovina je stečena privatizacijom.
3. Ako je stan stečen kao rezultat izvršenja transakcije po ugovoru o doživotnom izdržavanju sa izdržavanim licem.

Još jedna nova norma u 2016. godini je regionalni period. Lokalne vlasti imaju pravo da smanje minimalni period zadržavanja, ali ga ne mogu prekoračiti. Tako, na primjer, ako se u regionu usvoji zakon u kojem je ovaj period 4 godine, onda je moguće prodati stan i ne plaćati porez tako što ćete ga posjedovati za ovaj period.

Smanjenje cijene neće uspjeti

Prije usvajanja izmjena, prodaja stana prije roka mogla je biti isplativa za prodavca smanjenjem njegove stvarne cijene u ugovoru. Iznos transakcije je manji, što znači manje poreza.

Sada ova priča neće proći. Oporezivanje se vrši na osnovu cijene navedene u ugovoru o prodaji stana. U situacijama kada je znatno niža od tržišne, tada će se kao osnova za obračun poreza uzeti katastarska vrijednost.

U 2016. godini neće biti moguće prodati stan snižavanjem cijene zakonskog plaćanja poreza.

Ako nema vremena za čekanje

Ukoliko ne možete čekati navedeni rok, a trebate prodati stan, postoji nekoliko opcija kako smanjiti porezno opterećenje. Za bivšeg vlasnika državljanina Rusije porez iznosi 13%, a za nerezidente 30%.

Opcije su:

1. Plaćajte porez na stvarnu dobit, a ne na prodaju stana. primjer: stan je kupljen za jedan iznos, a prodat za drugi, najvjerovatnije veći. Ovakva situacija je vjerovatna ako se stambeni prostor prodaje u novoj zgradi. Investicione kompanije otkupljuju kvadrate u fazi dobijanja dozvola, a prodaja se vrši već u fazi pripravnosti. Poreska osnovica će biti razlika u vrijednostima. Ali takav "popust" možete dobiti samo ako imate prateću dokumentaciju.
2. Minus milion. Ako ste uspjeli kupiti stan za manje od milion, tada se osnovica formira kao iznos prodaje minus ovaj iznos. Ostatak se oporezuje po standardnoj stopi. Ako je cijena stana manja od ovog iznosa, na njega se neće plaćati porez.

Štoviše, izbor opcije mora izvršiti vlasnik. Isplativost ove ili one opcije treba razmotriti sa stanovišta koliko je novca potrošeno na kupovinu stana.

Preporučljivo je koristiti prvu opciju ako je iznos kupovine veći od 1 milion, jer u ovom slučaju nije potreban dokumentarni dokaz o kupoprodajnoj cijeni.

Nemoguće je koristiti dvije opcije za smanjenje porezne osnovice. Poteškoće mogu nastati i ako se 2 nekretnine prodaju u jednoj godini. Zakonom je propisana mogućnost korištenja različitih metoda za različite objekte, ovisno o pogodnostima i teoretskim, to dozvoljava i Ministarstvo finansija.

Ali u praksi, poreski organi odbijaju da obezbede razne vrste smanjenja iznosa poreske osnovice. Postoji, naravno, mogućnost da se povodom ove odluke obrati sud, ali je bilo presedana i odlučeno je da nisu u korist podnosioca predstavke.

Čak i ako se porez ne obračunava na prihode od prodaje, potrebno je podnijeti prijavu, inače će biti izrečena novčana kazna. Ili još gore, porez će se morati platiti na cjelokupni iznos prodaje, koji je naveden u ugovoru. To je također vjerovatna posljedica, koja više nije regulisana porezom, već krivičnim zakonom.

Osobine oporezivanja

Ako je objekat u zajedničkom vlasništvu, onda postoje neke nijanse prilikom prodaje u situaciji da je period u kojem stan treba da bude u vlasništvu kraći od 5 godina. Dakle, ako se nekretnine po 1 ugovoru prodaju od strane svih učesnika u zajedničkom vlasništvu, tada iznos odbitka iznosi 1 milion, podijeljen između njih u skladu sa proporcijama vlasništva svakog od njih.

U situaciji kada se prodaja svake dionice vrši po posebnim kupoprodajnim ugovorima, svaki od vlasnika dobija svoj „odbitni“ milion. Ali ova situacija je moguća samo ako postoji realna prilika da se izdvoji udio vlasništva u naturi.

Drugi uslov za takvu prodaju je postojanje posebnog imovinskog prava.

Rezidenti, nerezidenti

Porezni rezident je osoba koja stalno boravi na teritoriji Ruske Federacije, ovaj termin znači više od 183 dana. Ako osoba živi na teritoriji kraće od ovog perioda, tada ćete pri prodaji stana koji je u vlasništvu manje od pet godina morati platiti porez od 30%.

Neke nijanse:

1. Ako osoba živi izvan Ruske Federacije i dobije nasljedstvo koje želi prodati, tada će morati platiti porez od 30%.
2. Ako stanovnik Rusije dobije nasljedstvo izvan zemlje, onda kada ga prodaje, treba platiti 13% troška u trezor.

Implikacije za investitore

Sada će mnogim investitorima biti neisplativo kupovati stanove, jer rok od 5 godina nije kratak, a ovaj put će morati da ispune sve obaveze u vezi sa imovinom. Osim toga, sada je nemoguće prodati kvadrate po sniženoj cijeni, a svejedno ćete morati platiti obavezni porez u cijelosti.

Očekuje se da će se u 2016-2017. godini smanjiti broj špekulanata koji zarađuju na preprodajama, jer su preduzete sve mjere da im se oteža život.

Lako je podnijeti poreznu prijavu

Za dostavljanje podataka poreskoj upravi potrebno je:

1. Kopija pasoša i identifikacioni kod.
2. Kopija kupoprodajnog ugovora koji su potpisale dvije strane.
3. Finansijski dokument koji potvrđuje činjenicu prodaje.
4. Ako je u pitanju zajedničko vlasništvo, onda je potrebno podnijeti i zahtjev za raspodjelu poreza.

Izlaz

Mehanizam zarade na preprodaji stanova usvajanjem izmjena i dopuna poreskog zakona postao je mnogo komplikovaniji. Sada će se takvi prihodi smanjiti ili će njihovo primanje biti preteško za ostvariti. Za obične građane koji iz bilo kog razloga žele da prodaju svoj stan, a pritom je u vlasništvu manje od 5 godina, postoji niz načina da smanje porez.

Pažnja! Zbog najnovijih izmjena zakonodavstva, pravne informacije u ovom članku mogu postati zastarjele!

Naš advokat vas može besplatno savjetovati - napišite pitanje u formu ispod: