Какой период квартира должна быть в собственности, чтобы не платить налог

Часто закупку квартир на этапе строительства с последующей ее перепродажей используют инвестиционные организации, при этом имеют доход от разницы цен. Не зависимо от цели, продавец получает прибыль, а значит должен оплачивать налог. В некоторых ситуациях можно избежать этого. Стоит знать, сколько времени квартира должна быть в собственности, чтобы не платить налог.

Налог при продаже квартиры

В 2016 году вступила в силу норма закона, что дает возможность не оплачивать платеж в налоговую за квартиру, если она находиться во владении определенное время. Причем важно знать, сколько лет она должна находиться во владении в каждом отдельном случае, так как нормы диферсифицированы.

Только в текущем году были приняты существенные изменения, теперь этот срок 5 лет, ранее было 3. К имуществу, которые можно продавать по истечению 5 лет владения и не оплачивать налоги относится:

1. Дом, квартира.
2. Дача, садовый домик, участок.
3. Иное имущество.

Если перед продажей длительность владения был меньше, то необходимо заполнить декларацию и внести плату в размере 13%.

В планах было принятие нормы минимальных сроков обладания в 7 лет, то законодатели остановились на 5 годах.

Существенные изменения

Новые нормы распространяются на недвижимость купленную после 1.01.2016. Если недвижимость была куплена до этого времени, то ее можно продавать без ущерба для собственного бюджета через 3 года.

Стоит правильно понимать, что дата, от которой отсчитывается срок владения это:

• При приобретении квартиры – дата регистрации факта перехода прав собственности, то в свидетельстве будет указана дата, от которой и следует отсчитывать.
• Если продажа касается недвижимости полученной в наследство, то этот срок начинается от дня открытия наследства, то есть от даты смерти того, кто оставил наследство.

Важно! Если квартира была оформлена в собственность после 1 января 2016 года, то для налогообложения берется в учет общий или региональный срок владения недвижимостью, при продаже ее в 2016 году или позже.

По поводу терминологии это новые понятия, которые ранее в законе не использовались. Минимальный предельный срок владения – это пять лет. По отдельным объектам этот период останется три года, и это зависит от способа приобретения прав на владение, конкретней:

1. При получении квартиры в результате наследования или в оформления договора дарственной близким родственником.
2. Во владение жилье получено через приватизацию.
3. Если квартира получена в собственность в результате оформления сделки по договору пожизненного содержания с иждивением.

Еще одна новая норма в 2016 году – это региональный период. Местные власти имеют право сокращать минимальный период обладания, но превышать его они не могут. Так, например если принят в регионе закон, в котором этот срок составляет 4 года, то реализовать квартиру и при этом не платить налог можно владея ею именно этот срок.

Уменьшение цены не пройдет

До принятия изменений реализацию квартиры раньше срока можно было сделать выгодной для продавца за счет снижения ее реальной цены в договоре. Сумма сделки ниже, а значит и налогов меньше.

Теперь эта история не пройдет. За основу налогообложение берется цена, указанная в договоре по продаже квартиры. В тех ситуациях, когда она существенно ниже рыночной, то при просчете налога будет браться за основу кадастровая стоимость.

В 2016 года занижением цены реализовать квартиру обойти законную уплату налогов не удастся.

Если нет времени ждать

Если ожидать указанный срок не выходит, и продавать квартиру нужно, есть несколько вариантов, как уменьшить налоговую нагрузку. Для бывшего владельца гражданина России налог при этом составляет 13%, а для нерезидентов 30%.

Варианты:

1. Платить налог от фактической прибыли, а не от суммы продажи квартиры. пример: квартира куплена за одну сумму, а продается за другую, скорее всего выше. Такая ситуация вероятна если жилье продается в новостройке. Инвестиционные компании закупают квадратные метры еще на этапе получения разрешительных документов, а продажу проводят уже на этапе готовности. Налоговой базой будет разница стоимостей. Но получить такую «скидку» можно только при наличии подтверждающих документов.
2. «Минус миллион». Если удалось купить квартиру дешевле, чем за 1 млн, то база формируется как сумма продажи с вычетом этой суммы. Остаток облагается налогом в стандартном размере. Если цена квартиры менее это суммы, то налог с нее вовсе не платиться.

Причем выбор варианта обязан сделать владелец. Выгодность того или иного варианта стоит рассматривать с позиции того, сколько именно средств было затрачено на покупку квартиры.

Первый вариант целесообразно использовать если сумма покупки больше 1 млн, так как в этом случае не нужно документальное подтверждение покупной стоимости.

Воспользоваться двумя вариантами уменьшения налоговой базы нельзя. Сложности также могут возникнуть, если в один год продается 2 объекта недвижимости. В законе прописывается возможность пользования разными методами для разных объектов, в зависимости от выгоды и теоретические сделать это министерство финансов это тоже позволяет.

Но на практике налоговики отказывают в предоставлении разных типов уменьшения суммы налоговой базы. Есть, конечно, вариант обратиться в суд по поводу этого решения, но прецеденты были, и решались они не в пользу заявителя.

Даже если налог не насчитывается на доход, полученный от продажи, декларацию подавать нужно обязательно, в противном случае будет наложен штраф. Или еще хуже налог придется оплатить со всей суммы продажи, которая указанна в договоре. Также вероятным последствием, которое регламентируются уже не налоговым, а криминальным кодексом.

Особенности налогообложения

Если объект находиться в долевой собственности, то тут есть свои нюансы при продаже в ситуации, если срок, который должна быть квартира в собственности менее 5 лет. Так, если недвижимость реализуется по 1 договору всеми участниками долевой собственности, то сумма вычета 1 млн, делиться между ними в соответствии с пропорциями владения каждым.

В ситуации, когда продажа доли каждого осуществляться по отдельным договорам купли-продажи, свой «вычетный» миллион получает каждый из владельцев. Но данная ситуация возможна только если есть реальная возможность выделить долю владения в натуре.

Еще одно условие для такой ее продажи – это наличие отдельного права собственности.

Резиденты, нерезиденты

Налоговый резидент – это лицо, проживающее на территории РФ постоянно, под этим сроком подразумевается больше 183 дня. Если лицо проживает на территории меньше этого срока, то при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее пяти лет, придется платить налог в размере 30%.

Некоторые нюансы:

1. Если лицо проживает за пределами РФ и получает наследство, которое хочет продать, то ему придется уплатить налог в размере 30%.
2. Если житель России получает наследство за пределами страны, то при его продаже ему нужно уплатить в казну 13% от стоимости.

Последствия для инвесторов

Теперь многим инвесторам закупать квартиры будет невыгодно, ведь срок в 5 лет не малый, а это время придется исполнять все обязательства по отношению к имуществу. К тому же теперь невозможно продать квадратные метры по заниженной цене, все равно платить обязательный налог придется сполна.

Ожидается, что в 2016-2017 годах уменьшиться количество спекулянтов зарабатывающих на перепродажах, так как были предприняты все меры по усложнению им жизни.

Подать декларацию просто

Для подачи данных в налоговую службу нужно:

1. Копия паспорта и идентификационного кода.
2. Копия договора купли-продажи, подписанного двумя сторонами.
3. Финансовый документ, подтверждающий факт продажи.
4. Если дело касается долевой собственности, то нужно подать еще и заявление о распределении налога.

Вывод

Механизм заработка на перепродаже квартир с принятием изменений к налоговому кодексу сильно усложнился. Теперь такие доходы уменьшаться или их получение будет слишком сложным для реализации. Для простых же граждан, которые по каким либо причинам хотят продать свою квартиру и при этом она находится в собственности менее 5 лет, есть ряд возможностей уменьшить налог.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: