Какъв период трябва да се притежава апартамент, за да не се плаща данък

Често закупуването на апартаменти на етап строителство с последващата му препродажба се използва от инвестиционни организации, докато те имат доход от разликата в цената. Независимо от целта, продавачът прави печалба, което означава, че трябва да плати данък. В някои ситуации това може да се избегне. Струва си да се знае колко дълго трябва да се притежава апартаментът, за да не се плаща данък.

Данък за продажба на апартамент

През 2016 г. влезе в сила закон, който дава възможност да не се плаща данък за апартамент, ако е във владение за определено време. Освен това е важно да се знае колко години трябва да се притежава във всеки отделен случай, тъй като нормите са разнообразни.

Само тази година бяха направени значителни промени, сега този период е 5 години, преди беше 3. Имотът, който може да се продаде след 5 години собственост и без да се плащат данъци включва:

1. Къща, апартамент.
2. Вила, градинска къща, парцел.
3. Друг имот.

Ако продължителността на собствеността е била по-кратка преди продажбата, тогава трябва да попълните декларация и да заплатите такса от 13%.

Плановете бяха да се приеме минимален мандат от 7 години, след което законодателите спряха на 5 години.

Значителни промени

Новите правила важат за недвижими имоти, закупени след 01.01.2016г. Ако имотът е закупен преди това време, той може да бъде продаден, без да се накърнява собствения ви бюджет за 3 години.

Трябва да се разбира правилно, че датата, от която се брои периодът на собственост е:

• При закупуване на апартамент - датата на регистрация на факта на прехвърляне на собствеността, тогава сертификатът ще посочи датата, от която трябва да се брои.
• Ако продажбата се отнася до наследствен недвижим имот, тогава този срок започва да тече от деня на откриване на наследството, тоест от датата на смъртта на този, който е напуснал наследството.

Важно! Ако апартаментът е регистриран като собственост след 1 януари 2016 г., тогава общият или регионалният период на собственост се взема предвид за облагане с данък, когато е продаден през 2016 г. или по-късно.

По отношение на терминологията, това са нови понятия, които досега не са били използвани в закона. Минималният лимит за собственост е пет години. За отделни обекти този период ще остане три години и зависи от начина на придобиване на права на собственост, по-конкретно:

1. При получаване на апартамент в резултат на наследяване или при изпълнение на договор за дарение от близък роднина.
2. Имотът е придобит чрез приватизация.
3. Ако апартаментът е придобит в резултат на изпълнение на сделка по договор за пожизнена издръжка с зависимо лице.

Друга нова норма през 2016 г. е регионалният период. Местните власти имат право да намалят минималния срок на задържане, но не могат да го надвишават. Така например, ако в региона бъде приет закон, в който този период е 4 години, тогава е възможно да продадете апартамент и да не плащате данък, като го притежавате за този период.

Намаляването на цената няма да работи

Преди да бъдат приети измененията, продажбата на апартамент предсрочно можеше да бъде изгодна за продавача чрез намаляване на реалната му цена в договора. Сумата на транзакцията е по-ниска, което означава по-малко данъци.

Сега тази история няма да мине. Данъчното облагане се основава на цената, посочена в договора за продажба на апартамента. В ситуации, когато тя е значително по-ниска от пазарната стойност, тогава за основа за изчисляване на данъка ще бъде взета кадастралната стойност.

През 2016 г. няма да е възможно да се продаде апартаментът чрез понижаване на цената на законното плащане на данъци.

Ако няма време за чакане

Ако не можете да изчакате посочения период и трябва да продадете апартамента, има няколко варианта как да намалите данъчната тежест. За бивш собственик на гражданин на Русия данъкът е 13%, а за нерезиденти 30%.

Опциите са:

1. Платете данък върху реалните печалби, а не върху продажбата на апартамента. пример: апартамент е закупен за една сума и продаден за друга, най-вероятно по-висока. Тази ситуация е вероятно, ако жилището се продава в нова сграда. Инвестиционните компании купуват квадратни метри на етапа на получаване на разрешителни, а продажбата се извършва още в етап на готовност. Данъчната основа ще бъде разликата в стойностите. Но можете да получите такава "отстъпка" само ако имате подкрепящи документи.
2. Минус милион. Ако сте успели да закупите апартамент за по-малко от 1 милион, тогава базата се формира като сумата на продажбата минус тази сума. Остатъкът се облага по стандартната ставка. Ако цената на апартамента е по-ниска от тази сума, тогава няма да се плаща данък върху него.

Освен това изборът на опцията трябва да бъде направен от собственика. Доходността на тази или онази опция трябва да се разглежда от гледна точка на това колко пари са похарчени за закупуване на апартамент.

Препоръчително е да използвате първата опция, ако сумата на покупката е повече от 1 милион, тъй като в този случай няма нужда от документални доказателства за покупната цена.

Невъзможно е да се използват два варианта за намаляване на данъчната основа. Трудности могат да възникнат и ако за една година се продадат 2 имота. Законът разписва възможността за използване на различни методи за различни обекти, в зависимост от ползите и теоретични, Министерството на финансите също позволява това да стане.

Но на практика данъчните органи отказват да предоставят различни видове намаления на размера на данъчната основа. Има, разбира се, възможността да се обърнем към съда относно това решение, но имаше прецеденти и те бяха решени не в полза на жалбоподателя.

Дори ако данъкът не е начислен върху дохода, получен от продажбата, е необходимо да се подаде декларация, в противен случай ще бъде наложена глоба. Или още по-лошо, данъкът ще трябва да бъде платен върху цялата сума на продажбата, която е посочена в договора. Това също е вероятна последица, която вече не се урежда от данъка, а от наказателния кодекс.

Особености на данъчното облагане

Ако обектът е в споделена собственост, тогава има някои нюанси при продажба в ситуация, ако периодът, през който апартаментът трябва да се притежава, е по-малко от 5 години. Така че, ако недвижимите имоти се продават по 1 споразумение от всички участници в споделена собственост, тогава размерът на приспадането е 1 милион, разделен между тях в съответствие с пропорциите на собствеността на всеки.

В ситуация, когато продажбата на всяка акция се извършва по отделни договори за покупко-продажба, всеки от собствениците получава своя „приспаднат“ милион. Но тази ситуация е възможна само ако има реална възможност да се отдели делът на собствеността в натура.

Друго условие за такава продажба е наличието на обособено право на собственост.

Резиденти, нерезиденти

Данъчно местно лице е лице, което постоянно пребивава на територията на Руската федерация, този срок означава повече от 183 дни. Ако човек живее на територията по-малко от този период, тогава при продажба на апартамент, който е бил собственост за по-малко от пет години, ще трябва да платите данък от 30%.

Някои нюанси:

1. Ако човек живее извън Руската федерация и получи наследство, което иска да продаде, тогава ще трябва да плати данък от 30%.
2. Ако жител на Русия получи наследство извън страната, тогава при продажбата му той трябва да плати 13% от разходите в хазната.

Последици за инвеститорите

Сега за много инвеститори ще бъде неизгодно да купуват апартаменти, тъй като срокът от 5 години не е кратък и този път ще трябва да изпълнят всички задължения по отношение на имота. Освен това вече е невъзможно да се продават квадратни метри на намалена цена, все пак ще трябва да платите задължителния данък изцяло.

Очаква се през 2016-2017 г. броят на спекулантите, печелещи от препродажби, да намалее, тъй като са взети всички мерки за затрудняване на живота им.

Лесно е да подадете данъчна декларация

За да подадете данни в данъчната служба, трябва:

1. Копие на паспорт и идентификационен код.
2. Копие от договора за продажба, подписан от двете страни.
3. Финансов документ, потвърждаващ факта на продажбата.
4. Ако става въпрос за споделена собственост, тогава трябва да подадете и заявление за разпределение на данъка.

Заключение

Механизмът за печелене на пари от препродажба на апартаменти с приемането на изменения в данъчния кодекс стана много по-сложен. Сега такива приходи ще намалеят или получаването им ще бъде твърде трудно за реализиране. За обикновените граждани, които по някаква причина искат да продадат апартамента си и в същото време той е собственост от по-малко от 5 години, има редица начини за намаляване на данъка.

Внимание! Поради последните промени в законодателството правната информация в тази статия може да остане неактуална!

Нашият адвокат може да Ви посъветва безплатно - напишете въпрос във формата по-долу: